觀點投書：銀髮都更不能只談效率─當「自主」遇上高齡，準備好風險防線了嗎？

內政部近日宣布將推動「自主都更全案管理機構」，並研議由公股銀行提供前期資金支持，期望在四月提出具體方案，為長期卡關的都市更新鬆綁。行政體系願意承擔風險、試圖降低門檻，首先給予肯定。也因如此，更需誠懇討論：

當「自主都更」的參與者，愈來愈多是高齡地主時，我們真的把風險想清楚了嗎？

「舊屋換新屋」不只是房地產，而是二十年的老後安排

在超高齡社會裡，「家」早已不只是資產，而是老後安全、社會連結連續性與尊嚴的最後防線。

然而，在現行制度與市場實務中，許多掛著「銀髮住宅」、「樂齡投資方案」名號的都更設計，本質上早已超出單純不動產交易，而是把房產、資金與長期服務綁在一起的複合型承諾。長期在第一線陪伴長輩、關注高齡權益的人，心中難免有疑慮：這些承諾，往往是「合法的」，卻未必是「適合高齡者承擔的」。

我們正在低估一種風險：合法但不合適

在自主都更的實務裡，可以看到愈來愈多誘人的敘事：「不用出錢就能換新房」、「房子升級、生活一起升級」。但現實可能是，部分方案透過會員制、信託架構或長期服務契約，將高齡者的居住權，轉化為必須依賴營運持續性的未來兌現承諾。一旦市場反轉、資金鏈吃緊或經營權更替，長輩可能面臨的不是資產縮水，而是更殘酷的結果——有房，卻失去原本承諾的生活支持。這並非制度漏洞那麼簡單，而是一個被忽略的結構性事實：風險，正在往承擔能力最低的一群人身上集中。把金融業的「KYC／KYP」，帶進銀髮都更現場如果都更方案已經涉及長期財務與生活承諾，那麼只用不動產交易的思維來看待，顯然不夠。具體建議，內政部在設計全案管理機制時，應正面導入金融監理早已行之有年的兩個原則：

一、KYC（Know Your Customer）：了解長輩是否「適合」這個方案

這不只是資產盤點，而是必須誠實評估：這份契約，是否符合長輩未來醫療、照護與生活彈性的需求？長輩是否真正理解，一旦情境改變，自己能承擔多少後果？

二、KYP（Know Your Product）：讓業者清楚說明「最壞會發生什麼事」

政府應要求標準化風險揭露，清楚交代資金流向、服務中斷時的保障機制，以及長輩在最壞情境下的權利順位。不能只談美好藍圖，卻對失敗情境避而不談。

建立「第三方轉譯」機制，而不是只留下文件證明

目前制度裡，我們有鑑價師、會計師、公證人，卻沒有一個角色，是專門站在長輩那一邊，陪他們把複雜制度翻成生活語言。因此建議，政府應正式引入「第三方轉譯」機制，由具公信力的銀髮組織或專業團體擔任：把信託、營運架構逐條拆解，而不是只核對格式，甚至預演最壞情境，不只驗證當下合規；協助家庭在簽約前，真正理解這是一個「不可逆」的老後選擇。這不是多一道程序，而是替高齡社會補上一道原本不存在的安全網。

不要讓長輩的安居，充滿不確定性

自主都更若只談速度與效率，終究會在高齡社會裡撞上現實。成熟的制度，應該讓長輩知道：簽下去的不是一場賭博，而是一個可被承擔的選擇。內政部既然要打造全案管理機構，就不該只看到管理流程，更要管理風險。唯有把資訊透明、適合度評估與第三方轉譯納入制度核心，我們才能避免銀髮都更，從居住正義的解方，變成另一種資產收割的現場。這不是反對加速自辦都更，而是誠心的提醒：在超高齡社會裡，效率之前，請先回答誰在承擔風險。

＊作者為台灣銀髮族協會全國聯合會執行長，專注台灣社會因應快速高齡化疾呼相關倡議 （相關報導： 王如玄觀點：熟悉的陌生人─超高齡社會的繼承自主誰來守護 ｜ 更多文章 ）