1國家房子台灣人買最兇！台人狂掃首都23區「成交量領先中國」專家揭投報率一算很多人後悔

日本國土交通省最新公布的調查，首次以全國登記資料還原海外買主的實際購屋布局，而今年上半年在東京 23 區購買新建公寓的海外買家中，台灣人竟出現壓倒性領先。不僅比中國多出數倍，若以今年 1 至 6 月購置的個案計算，台灣買家更以 192 件高居第一，中國僅 30 件、新加坡為 21 件。調查顯示，東京 23 區今年上半年海外買家占比達 3.5%，比去年大幅增加，而如果把範圍縮小至東京都核心六區，包括千代田、中央、港區、新宿、文京與澀谷，海外買家占比明顯拉升至 7.5%。其中新宿區的比例更攀到 14%，顯示越靠近中心機能越完善的區域，海外資金越積極布局。國土交通大臣金子恭之表示會持續監測此趨勢，並明言「不基於實際需求的投機性交易都是不可取的」，將與不動產業者共同制定對策。

台灣人為何更積極布局日本置產？融資、動機與地緣因素如何形成交集？

台灣買家在此次調查中大幅領先，背後動機與匯率環境密切相關，根據業者觀察，資產避險與地緣風險的考量，使許多民眾把日本買房視為具保值與旅居彈性的配置方式。當地房仲業者指出，近期政策與匯率變動頻繁，確實讓台灣民眾增加對海外資產的需求；部分客戶更把日本視為「第二個家」，希望能兼具出租彈性與自住機會，該業者同時也分享台灣買家的心態：「許多台灣客戶也認為自己有能力在日本買房子，覺得很尊榮、有優越感。」她表示外國人在流程上與日本人相近，可用個人或公司名義買房，若需要融資，多半透過在日本設有據點的台系銀行辦理。日本對海外買家沒有額外限制，也成為此波買盤快速成長的重要原因。

日本買房為何吸引海外資金？日圓、制度與生活偏好缺一不可？

對許多海外買家而言，日本置產最直接的吸引力仍是穩定的制度與清楚的交易流程，再加上日圓維持低位，使資產進場成本更具吸引力，一線外籍房仲受訪時指出：「大部分透過我們買房的客人，都是因為喜歡日本才買，他們想要在日本有屬於自己的房子。」買家偏好也在調查中呈現具體方向：都心地段、景觀戶（如富士山或東京鐵塔）、具備旅居彈性的多房配置，都被視為日本買房的主要亮點。

數據面也同步反映這股熱潮，今年第二季外資投入日本住宅市場的金額達 9,740 億日圓，而東京都心上半年平均房價升至 1.31 億日圓，年增幅 20.4%。Plaza Homes 不動產營業部長久保健士觀察近年客戶來源變化，提到「來自香港、新加坡和馬來西亞的客人明顯增加」，而五、六十歲的買家中，許多人希望有旅居據點，他更直言「在日本有房是一種身分地位」。此番說法也讓台灣買家加速進場的原因更加清晰。 （相關報導： 寧願租屋也不買房？他曝身邊人1原因都被勸退　網酸：換個方式說服自己 ｜ 更多文章 ）

日本置產真的高報酬？民宿、投報率與代管有哪些被忽略的風險？

投資日本買房時，市場上常見的「保證收益」與「高投報率」宣稱，往往未計入稅費與維護成本，讓不少買家產生落差。房仲業者解釋，實際持有成本包括固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅，以及公寓社區的管理費與修繕積立金，這些費用常比台灣更高，如果忽略這些支出，淨投報率可能遠低於廣告所示，近年受到關注的民宿投資也存在認知差異，日本《住宅宿泊事業法》對民宿有嚴格管理，不僅需取得營業許可，經營能力也直接影響收益，房仲業者語帶直白：「你在台灣經營過民宿嗎？如果沒有開過民宿，為何相信在日本就能『包賺』？」她提醒，不是每位買家都具備導客能力，若民宿經營不佳，轉手也未必容易，這類風險不容忽視。

代租、代管同樣需慎選。日本普遍採用第三方代管，但費率、服務內容與增收條款差異大，房仲業者說明，若簽下對投資人不利的合約，一旦出現額外名目收費，往往只能「付費消災」，因此在簽約前務必完整確認責任邊界。

日本買房前需要想到哪些退場機制？哪些城市與區域更具配置彈性？

長期看來，日本置產並非「買了就好」，能否出租、是否容易轉賣才是關鍵，房仲業者表示，她會提醒台灣客戶在進場前先想好退場機制，並強調挑選連日本人也願意購買的物件才是減少風險的方式，東京與大阪是最常被建議的首選城市，具備人口、機能與交通優勢，在租屋市場也較易找到承租者。另一方面，東京與大阪的外圍區域正因再開發而吸引買盤，價格相對親民，但也更依賴個案條件，對希望旅居、出租兼具的台灣買家來說，若投報率維持約 2% 以上，仍具一定吸引力，但持有期間需確保管理到位。日本尚未全面普及銀行信託專戶的履約保證制度，因此交易資金多以契約專戶管理，以降低交付風險。後續出租則常交由當地專業團隊處理，協助招租、簽約與維護，避免跨境管理難以落實。 （相關報導： 寧願租屋也不買房？他曝身邊人1原因都被勸退　網酸：換個方式說服自己 ｜ 更多文章 ）

整體來看，台灣在所有海外買家中大幅領先，顯示日本置產已成為台灣民眾跨國資產配置的主流之一，而匯率環境、制度透明度與市場需求結構，仍將持續形塑下一階段的買賣趨勢。