板橋江翠重劃區想站回五字頭 專家直言:沒那麼容易

2018-08-08 11:17

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江翠北側重畫區隨著一線品牌建商進場,也揮別讓利價,紛紛開出五字頭房價,不過能否將房價推回五字頭,專家皆認為沒那麼容易。(新新聞提供)

江翠北側重畫區隨著一線品牌建商進場,也揮別讓利價,紛紛開出五字頭房價,不過能否將房價推回五字頭,專家皆認為沒那麼容易。(新新聞提供)

去年以來房市買氣有回溫跡象,不少建商對價格開始堅持、建案開始開高價,有別於前兩年大幅讓利姿態。近年大打價格戰的板橋江翠北側重劃區,隨著一線品牌建商進場,也揮別讓利價,紛紛開出五字頭房價,不過能否將房價推回五字頭,專家皆認為沒那麼容易。

買氣回溫 讓利止步

板橋向來被認為是傳統蛋黃區,房價表現可謂新北一哥,不過自茂德機構在江翠北側推出四字頭破盤建案「江翠ONE」後,不僅整個重劃區陷入一波無止盡的價格戰,對周邊房價也產生定錨效應,鄰近的三個捷運站江子翠站、新埔站以及板橋站房價都呈現修正的走勢。

中信房屋副總劉天仁指出,板橋市中心房價經過江翠北側重劃區近1年半的價格戰後,周邊房價與高點相比,跌幅約17.3%,為新北市各行政區跌幅首位。

不過去年以來房市復甦消息不斷、買氣也有回溫跡象,房市交易開紅盤,出現一波小陽春,也因此讓部分建商對價格開始堅持、建案開始開高價,有別於前兩年大幅讓利姿態。根據今年第二季國泰房地產指數顯示,全台建案開價較去年同期上漲3.18,但議價率卻較去年同期縮減3.92%,建商讓利風似乎已經止步。

近年大打價格戰的板橋江翠北側重劃區,隨著國泰、國美、遠雄等一線品牌建商進場,也揮別讓利風,紛紛開出五字頭房價。日前公開的「遠雄江翠」,即開出每坪48~56萬元,其中面市區部分每坪40萬起跳,面水岸的每坪50萬元起跳;「國泰朋」、「國美翠亨村」每坪也將站上五字頭,其中又以「國泰朋」平均每坪開價57萬元創區域新高價。

品牌建商進場 市場影響不大

一線品牌建商價格轉硬不讓利,是否意味江翠北側的價格戰走到盡頭?住展雜誌企研室經理何世昌說,目前市場有個很弔詭的地方,不只是江翠北側,無論是舊市區還是重劃區,一般的建案即便價格賣得很便宜,仍舊賣的很辛苦,但品牌建商只要一推案,儘管價格偏高,但對口袋有錢的人來說,他們還是會選擇品牌建商的房子。

以目前江翠北側的市況來看,何世昌指出,品牌建商進場就等於將市場一刀劃成兩個完全不同的客群,品牌建商賣品牌力,一般建案繼續打價格戰。不過他也坦言,均價能賣到50萬以上不是那麼容易的級數,能挑戰成功的可能少之又少。

他分析,江翠北側買方目前有7成都還是板橋在地人,但在老板橋人眼中,他們對江翠北側的認知,是比較偏遠的地區,因此能接受的價格不高,大概40~45萬是他們能接受的價格。

天時地利不動產總經理張欣民也認為,開價上五字頭,「就是考驗品牌建商品牌力的時候」。

他說,雖然現在很多案子很多都強調水岸第一排,但還是要看市場對品牌的接受度;另外要注意的是,前幾期推出的案子,有些已經進入中古屋市場,要看這些價格有沒有比較穩定,如果價格沒辦法支撐,即便有景觀,仍會受到市場滿大的挑戰。

江翠北側銷售中建案。(住展雜誌彙整)
 

至於周邊中古屋行情,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,江翠北側重劃區先前四字頭讓利新案,地理位置相較偏僻,周遭生活機能可能還要3~5年才能完備,目前周邊路段包括江寧路三段、長江路二段房價增幅有限,持續保持在單坪均價4字頭。

反而是熱門路段文化路二段,過去因江翠新案讓利,房價連帶下修一成;近期由於房市回溫,已不再降價求售,中古屋單坪均價由五字頭增幅兩成,跳升至60萬,也因低價物件加速去化,釋出愈顯稀少,都令此地黃金路段房價攀升。

陳炳辰說,該區熱門指標知名社區如三輝都匯二期,預售開價在70~78萬,實際成交在65~70萬;江翠國小旁的江之翠建案,開價在70萬,實價登錄則在60萬上下;農村公園旁都更建案全陽圓,開價在62~70萬,不過有機會以五字頭成交,均價約在58萬左右。

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