為了避免家庭繼承糾紛，許多人選擇提前將房產轉贈給子女。傳統上，透過 #不動產分年贈與 的方式來減少贈與稅是一個普遍的節稅策略。然而，自從105年1月1日房地合一稅的實施後，是否還是一個好方法呢？
以黃先生的案例為例，他的父親將位於新北市、市價1632萬的公寓，在109年、110年和111年分三年轉贈給他。
國稅局根據「房+地公告現值」632萬來計算贈與稅，而非市價1632萬，並利用每年的贈與免稅額，從而節省了贈與稅。但這也意味著黃先生的取得成本較低。
黃先生和他的太太都是優秀的人才，即將前往美國工作。如果他們在美國適應良好，未來可能會選擇在那裡發展，並考慮出售新北市的公寓。
黃先生是一位謹慎的人，他喜歡在行動前做好計劃，因此他諮詢了專家，以預先評估未來出售房產時可能面臨的稅金。
專家R姐解釋說，由於黃先生是在105年後通過贈與獲得房產，因此適用房地合一稅。因此黃先生出售時，較高的稅負為土地增值稅和房地合一稅。
由於黃先生持有房產的時間不長，土地增值稅還算合理，但房地合一稅可能會高達數百萬。聽到這個數字，黃先生感到非常震驚。
受贈房產出售，房地合一稅率
房地合一稅率是根據持有期間來計算的，對於境內居住者而言：
持有2年以內，稅率為45％超過2年未逾5年，稅率為35％超過5年未逾10年，稅率為20％超過10年，稅率為15％
因此，對於黃先生而言，他需要等到114年、115年和116年，分別滿足109年、110年和111年受贈部分的5年期限。
建議黃先生至少等到116年，讓所有受贈部分都滿5年後再出售，這樣稅率可以降低到20％。否則，將根據實際持有年限的比例來計算房地合稅。
受贈房產出售，房地合一稅計算
如果黃先生持有公寓滿5年後以20％的稅率計算，由於他的取得成本為632萬，而市價出售為1632萬，國稅局將認定黃先生獲利1000萬，因此房地合一稅將高達200萬。
小心避免落入「非境內居住者」房地合一稅提高為35％
此外，需要注意的是，房地合一稅率對於境內與境外居住者是不同的。
境內居住者持有滿5年的稅率為20％，而境外居住者的稅率最低為35％。
如果在出售房屋時被認定為「非境內居住者」，即使獲利1000萬，稅率也會提高到35％，房地合一稅將從200萬增加到350萬，這是一個需要特別注意的風險。
在台灣，要被認定為「居住者」，基本上有兩種情況：
1. 如果你在台灣有戶籍，並且一年之內在台灣住超過31天，那麼你就被認為是居住者。2. 或者，如果你一年之內在台灣的居住時間沒有超過31天，但你的生活和經濟中心都在台灣，那麼你也被認為是居住者。
國稅局判斷你的生活和經濟中心是否在台灣，根據以下幾個因素：
1. 你是否享有台灣的社會福利，如健保、勞保、國民年金或農保。2. 你的配偶或未成年子女是否居住在台灣。3. 你是否在台灣經營事業、工作、管理財產，或者擔任公司的董事、監察人或經理人。4. 其他能顯示你的生活和經濟利益主要在台灣的情況。
因此，對於黃先生而言，在出售台灣房產前，保持在台灣的戶籍和健保是最簡單的方法。
結語：
隨著法規環境的變化，合法節稅的方法也需要更新。
例如，過去通過分年贈與不動產來節稅，在房地合一稅實施後可能就不再適用。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。 （相關報導： 長輩過世留下的保單，小心被課鉅額遺產稅！專家教3招省稅，有機會一毛錢都不用繳 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
