中央銀行近日再次打炒房，包括限制豪宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款最高成數降為4成，民眾在申辦房貸時，除了會特別注意貸款利率與成數外，房貸還款方式也是另一項需要留意的部分。房貸還款方式又分為「本息平均攤還」及「本金平均攤還」兩種。專家指出，「本息平均攤還」每月還款總額固定，比較容易規劃，但總支出利息會比較多，而「本金平均攤還」還款金額每月遞減，好處就是總支出利息較低，但前期還款壓力會比較大。經過進一步試算發現，兩者利息相差可超過10萬元。因此建議民眾在選擇還款方式前不妨可以先評估後再決定。
本息平均攤還總利息
房貸還款方式又分為「本息平均攤還」及「本金平均攤還」兩種，民眾在申辦房貸時可以自由選擇，首先本息平均攤還指的是按月平均攤還本息，每個月支付的利息和本金加起來的總額固定，也是一般民眾最常用的還款方式，主要的優點是每月繳納金額相同，容易規劃現金流，不過缺點就是總支出利息較多，因此也是多數銀行預設的房貸還款方式。
House123房產平台執行長邱愛莉表示，此種還款方式由於一開始還款壓力較本金平均攤還小，所以適合剛買完房手頭現金不足，甚至需要申請寬限期的民眾，同時每個月房貸金額支出固定，對於領固定薪水的上班族以及每個月有財務規劃的族群較為方便。
本金平均攤還初始還款壓力較大
而另一種本金平均攤還指的是按月平均攤還本金並另加計利息，每個月償還的本金不變，但利息則依本金餘額計算，因此隨著所償還本金愈來愈多，應繳的利息也會逐月減少，使得還款金額呈現每月遞減，是種先苦後甘的還款方式。對此，台北富邦銀行房貸專員表示，選擇本金平均攤還的好處就是總支出利息較低，但得注意的是前期月繳金額會比較高，負擔較大，並且每月還款金額不一，財務規劃比較難。
本金攤還由於前期月繳金額比較高，因此相對適合比較沒有還款壓力的高收入族群，或是預期未來收入可能減少的退休族。另外，針對平時較少理財以及一到月底就成為月光族的人，也建議選擇本金攤還方式做為一種被動儲蓄。
兩者利息相差超過10萬元
雖然「本金平均攤還」的總利息會比「本息平均攤還」多，不過利息究竟可以差到多少?舉例來說，若是以貸款金額1000萬元、利率1.31%、貸款年限30年計算。
首先以本金攤還方式還款，第1個月本金加上利息為38695元，第120個月也就是第10年時本金加上利息為35086元，第20年為31447元，最後一個月則是27728元，也就是說本金攤還會隨著時間減少還款金額。反觀本息攤還，每月本金加上利息都為33608元，剛開始還款壓力會比本金攤還方式輕鬆，然而到了最後一個月還款金額卻比本金攤還方式來的高，在利息總計方面來說也會較本金攤還方式多128302元，兩者相差超過10萬元。
Tips:
雖然本金攤還的還款方式可以省下比較多的利息，不過得注意的是並不是每間銀行都有本金攤還的方式，通常都是以本息攤還方式為主，因此若是沒有本金攤還的話，民眾又想省利息，邱愛莉建議也可以選擇雙周繳款，每兩個禮拜就要繳交當月一半的房貸，因此利息會與本金攤還方式相同，隨著所償還本金愈來愈多，每次應繳的利息也會減少，房貸利息就會較月繳方式來的少。
本文／圖經授權轉載自591房屋交易網（原標題：央行頻打房 專家教你如何省房貸利息） （相關報導： 人口持續負成長，網傳2025年後房價將大跌？神人分析一情況，買33年就回本根本沒虧到 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／焦家卉
