大家好，我是FC大叔，一個滿滿指數化投資魂+資產配置骨的職場打工蟻。
到底買房先還是投資好，這是大家都很感興趣的一個話題，大叔好歹也買了房子，指數化投資也研究一些日子，如果你已經清楚指數化投資的優點，那麼下文的分享會比較有幫助。
很多人對於買房自住都有強烈的心理需求。但是心理需求無法量化評估，這點也會造成評估時的資產權重不同，例如：你強烈想要一個自己的家自住，那房屋的權重自然就超高過投資可能帶來的財富。
大叔先假設你是一個堅持不懈的指數化投資人，你並非一個投資型的買房客，如果你對房屋看待的角度只是當成一種資產，那麼後續的分享就更適合你了，因為大叔從來都不想被房子綁在同一個生活圈一輩子。
首先，我們先從單純的數據來看看「買房賺得多還是投資賺得多」吧。
房屋部分
房價的漲幅資料來源是財團法人金融聯合徵信中心。大叔將增幅按數値大小排序過了。這些增幅應該是平均值，不需要拿特定蛋黃區的房價漲幅來討論，畢竟那是特例，而多數人也很難在最精華的地區買房。
為了進一步比較，大叔把上圖漲幅重新計算過一次，目的是計算出六都的「房屋年化報酬率」。房價的增幅是從上圖「近十年六都房價估值變化」中參考而來，大叔就假設房產的趨勢都不變。所以未來二十年、三十年都保持同樣的成長幅度。
畢竟我們不是要預測未來，我們的目標是要知道一個可能的數字作為判斷的參考，這比靠感覺辯論好多了，我們設定未來一般自用房產的年化報酬率在1.41%～4.76%之間，平均3.05%。
投資部分
下圖是0050過去十年的績效，資料來源是MoneyDj，這邊也不考量什麼資產配置股債比了，你就只是一個定期定額0050的指數化投資人，大叔一樣預設0050會延續過去十年的績效表現。
0050過去十年的總報酬為215.09%，年化報酬率為12.16%。但是這好到不像話了。為了平衡一下大叔再把0050從成立後十年的報酬率也查一下，下圖是2003年～2013年績效表現。
0050成立的頭十年，總報酬為100.3%，年化報酬率為7.19%。那從2003年成立到2021年12月的總報酬率是多少呢？一樣非常好，高達586.72%，換算年化報酬率為11.02%。
根據以上的數據至少我們知道一個大概的報酬率分布。
一、房產的年化報酬率在1.41%～4.76%之間，全國平均為3.05%。
二、0050的年化報酬率在7.19%~12.16%之間，算術平均為9.5%。
現在你正在思考買房，也希望N年後要滿足自己FIRE目標，FIRE目標的計算方法請參考這篇【當你的資產往上增加時，FIRE目標也會跑前走】，大叔先假設三十年後的FIRE目標値是2649萬元。 （相關報導： 借了一千萬房貸，10年後根本算不了什麼？專家5個理由告訴你，為何年輕人更要早點買房 ｜ 更多文章 ）
因為每個人的所在地區與可支配所得不盡相同，大叔簡單用幾個試算結果來分享。
情境一：
你手中有300萬存款，每月可支配金額有5萬元。你打算在新北市買下1295萬的房子，貸款八成為1036萬，頭期款259萬元。
在本息平均攤還的條件下，你每月還款35014元，期初有41萬元可以All in投資，之後每月可定期定額14986元，假設投資的年化報酬率7.11%，房產的年化報酬率為3.85%，在30年後….
