別以為收入高核貸成數就越高！專家點名買房前必知3地雷，做錯難怪銀行說你信用差

「下星期六，大家一起來我新家玩吧！」樂威最近新宅入手，呼朋招友來家中一起踩踩人氣、熱鬧熱鬧。

畢竟是件大喜事，房子又在蛋黃區，加上樂威算是三字頭同學裡早買房的，讓一票也為房事發愁的朋友們，除了好奇樂威的買房資金哪來的，也打定主意來看看新房，向他討教買房的經驗。

於是星期六當天，一票住在台北的老同學，比同學會還難得地齊聚一堂，攜禮帶物到樂威家做客。

輪流參觀完樂威的新家，大夥看著特別請設計師規畫的新房布置，不禁一致流露出羨慕的神情。

「天呀！這房子花了不少錢吧？」

「你總共貸款了多少？」

「現在銀行一般成數給幾成呢？」

嗑著瓜子閒話家常，對於老同學滔滔不絕的問題，樂威回答得倒也大方。

原來，這間房子總共買了將近3000萬，加上不是新房子，重新裝潢也差不多花了300萬，而貸款的部分，這次總共借了1000萬。至於大家最好奇的錢從哪裡來？樂威只笑笑地說，自己有存了一些，當然，家裡也贊助了一部分。

聽到關鍵字，大夥頓時眼神一閃心照不宣，而樂威見大家一副「原來如此」的神情，也忍不住慌忙補充，雖然家裡有幫忙，但自己可是有在貸款上做足功課，請教過大師的。

做錯這些事，難怪貸款成數這麼差！

1.收入高≠借款成數高

樂威表示，借房貸最常有的迷思是「我收入這麼高，怎麼可能借不到錢」，但事實是銀行因為主要在賺長久的利息錢，所以更看重的是你戶頭裡有沒有穩定、持續的收入；也因此，如果像是夜市擺攤，沒有401報表或扣繳憑單這種狀況，銀行就會給得有所遲疑或折扣。而像是業務性質的工作，底薪少、獎金多但不固定，也屬於同樣的情形。

2.存百萬當短期VIP過時了

講到這，同學A忍不住插話：「不是說，只要買房前一、兩個月，找家銀行放個幾百萬，就能當VIP，有好成數嗎？等借到錢，再把戶頭的錢拿出來就好了。」樂威笑著搖了搖頭，「以前這方法還行，但現在銀行也沒這麼傻，主要還是看你的銀行存款積數（每日存款餘額加總）和信用狀況。」

3.只繳「最低應繳」不算有繳

「譬如，前陣子不就有個YouTuber拍片說買房成數貸不到，一查之下才發現是刷卡習慣惹的禍。原來，那對網紅夫妻雖然都有乖乖繳卡費，但繳的都是『最低應繳』；本想說可以讓錢有其他更大的投資效用，沒想到銀行聯徵一調，信用分數低得可憐。」

見樂威說得頭頭是道，明年準備買婚房的同學B也忍不住丟出堆在心裡的一大串問題，「那怎麼做才能有比較好的成數？」「你有推薦的銀行嗎？」「經營認識的放款專員有沒有用？」 （相關報導： 「自己也是40歲左右才首購」央行總裁楊金龍：年輕人若買不起房，可以先選擇租房 ｜ 更多文章 ）

哪一間銀行的貸款成數比較好？

樂威也不急，喝了口茶接著說：「我認為關鍵還是多問、多比較。雖然主要往來的銀行條件會好一點，但其實每家銀行放款的優惠對象都不一樣，像是台銀有針對公教人員的築巢優利貸，三商美邦有針對固定薪年收入60萬以上的菁英方案，台新對自營商相對友善，其他家也有針對小坪數的物件特別經營，以及千大企業員工貸款等。想找到最優惠的條件，就不能死守一家，並留意每家的最新方案。

「至於要不要經營放款專員，如果只是自住買房，這部分是還好。主要是，放款專員的承諾僅供參考，因為他們並不能決定最後能放多少錢，最終還是要看申請後核下來的數字，才是真的能貸到的金額。」

房貸可以問，但最忌每家都申請

「那是每家都去申請，再來比較哪家條件最好嗎？」同學B追問。

「可以問，但千萬不要傻傻的每家都提供資料去辦（調聯徵查詢）！」樂威見同學一臉困惑，補充道：「申請房貸有兩、三家銀行去查你的聯徵是很正常的，但如果數字一多起來，聯徵中心的立場就會覺得，『不對呀！這人若信用沒問題，早該貸好了，怎麼還有五、六、七、八、九家銀行，一次又一次來查他的信用狀況？合理懷疑，這個人的實際信用有問題。』所以，接下來就容易越問越差。

「總之，房貸想要貸好貸滿，就是四步驟：養好信用、查好資料、問好狀況、挑有把握的去申請，基本上結果都不會太差。」

畫重點 

●信用卡帳單習慣只繳「最低應繳」，別怪銀行覺得你信用差！

●貸款成數可以多詢問幾家銀行，但可別傻呼呼地每一家都申請看看。

作者介紹｜傅恪恩

觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士，從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們，內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。

本文經受授權轉載自方智出版《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱》（原標題：房貸╱怎樣才能讓銀行給我最高的成數？ ） （相關報導： 「自己也是40歲左右才首購」央行總裁楊金龍：年輕人若買不起房，可以先選擇租房 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／焦家卉