內政部推旅館轉社宅，可能會變成「帶頭違法」！建物用途、使用分區都必須注意

針對已退場、將退場，或經營有困難的旅館，內政部近期研擬「旅館轉社宅」相關計畫，具體利多消息已釋出，除賦稅優惠之外，更提供裝潢修繕及租金差額補助。對於此計畫，內政部態度看起來勢在必行，不過或許有民眾會感到困惑，過去不是說過，旅館用地不能作住宅使用嗎？難道旅館轉作社宅，不會違反使用分區規定嗎？

商業區建物　一定比例要商用

關於使用分區，我們先來看看旅館的設置標準：在台北市，商二、商三、商四用地，旅館可以直接申請設置；住三、住四、商一用地，同樣也可設置旅館，不過得滿足特定條件。至於社會住宅，根據規定，則可設於住宅區、商業區，以及公共設施用地，範圍十分廣泛。因此，若只看各地使用分區標準（如「台北市土地使用分區管制自治條例」），旅館轉社宅「似乎」是可行的。

不過，要注意的是，各地在進行都市計畫時，也可能在計畫書中訂定更細部的「土地使用分區管制要點」，其中若有特別劃設「旅館區」、「特定商業區」等，通常就會嚴格規定不得變更為其他用途。因此，「旅館轉社宅」在這類地區應該很難實行。

另外，「旅館轉社宅」除了看「使用分區」之外，還得看「建物用途」。雖然一般規定商業區內可設「住宅」，但多會規定須有一定比例空間供商業使用。內政部先前表示，會「吸收整棟民間房舍」（旅館）轉作社宅；然而，依據前述規定，一棟商業區內「建物用途」原為旅館使用的建物，想要改作「社宅」，就不可能是「整棟」，因為它還須有一定比例作商業用途。

不想帶頭違法　需輔導用途變更

更重要的是，內政部雖積極推動，但依照建管相關規定，「旅館轉社宅」並不是「說變就變」的。在每棟建物的使用執照上，都會標示該建物的用途；若未依規定申請變更使用，就會觸法。因此，內政部推動旅館轉社宅，若不想「帶頭違法」，就必須輔導業者辦理建物用途變更。

建物用途變更，牽涉到「建築物使用類組及變更使用辦法」。根據該辦法，「供不特定人士休息住宿」的「旅館」，若要改為「供特定人短期或長期住宿」的「住宅」，就需要先進行許多項目（如通風、日照、採光、防音等）的檢討，若不符條件，則需先進行施工；而且，用途的變更，通常還要經過都市審議會許可，整體而言曠日廢時。

變更曠日廢時　辦理速度應加快

「旅館轉社宅」在建物用途變更上阻礙重重，但既有的建管規定，目的即在避免不當使用、維持民眾生活品質。住展房屋網企研室強調，內政部推行此計畫，首先必須輔導業者辦理建物用途變更；此外，更要在不混淆使用分區及建物用途的前提下，加快案件處理速度。否則一拖數月、半年，疫情走了，原本可能成為社會住宅的旅館也許就「改變心意」了。

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責任編輯/郭家宏