情侶一起買1000萬房子，男友出900萬卻登記各一半，會被課贈與稅嗎？國稅局認定關鍵曝光

情侶一起買房，常有人按照雙方約定直接登記各持有一半，但如果實際出資差距很大，就要留意贈與稅問題。假設一間房子成交價1000萬元，男友實際支付900萬元、女友只出100萬元，最後產權卻各登記二分之一，很多人可能認為「房子本來就是兩個人一起買」，不會涉及贈與。不過依現行《遺產及贈與稅法》，如果一方以自己的資金無償替另一方取得財產，即使雙方沒有簽下贈與契約，仍可能被視同贈與。真正認定關鍵在於實際資金來源、取得的產權，以及雙方之間究竟是贈與、借貸或其他法律關係。

假設一對尚未結婚的情侶共同購入總價1000萬元房屋，最後各登記二分之一持分，但實際付款時，男友負擔900萬元，女友只負擔100萬元。若單純從1000萬元的市場成交價來看，各持有二分之一，相當於雙方各取得市場成交價約500萬元的房地持分，但這並不等於贈與稅計算時認定的贈與價額。在這個情況下，若以1000萬元成交價按持分拆算，女友取得的一半持分相當於成交價500萬元，與她實際支付的100萬元之間相差400萬元。

這400萬元反映的是雙方實際出資與按成交價拆算持分之間的落差，實際是否構成贈與、贈與價額又是多少，仍要依資金流向、持分及相關法律關係認定。依《遺產及贈與稅法》第5條規定，以自己的資金無償替他人購置財產，原則上視同贈與；若購買的是不動產，則以該不動產作為贈與標的。另外，如果是以顯著不相當的代價替他人購置財產，其出資與對價的差額部分，也可能被視為贈與。因此，稅務上看的並不是「兩個人是不是男女朋友」，而是誰實際出錢、最後財產登記給誰，以及其中是否存在一方無償替另一方取得財產的情形。

若男友支付900萬元，但自己依成交價拆算的二分之一持分約為500萬元，很容易讓人以為，多出的400萬元就能直接扣除244萬元免稅額，再計算贈與稅。不過，贈與稅的計算方式並不是直接拿這400萬元扣掉244萬元免稅額。

財政部臺北國稅局2026年9月14日公布一件案例，一名未成年人購買新北市精華地段房地，契約總價5600萬元，但國稅局追查發現，購屋資金實際由父親匯給賣方，因此認定父親是以自己的資金無償替子女購置不動產，涉及視同贈與。該案最後申報的贈與總額並不是直接以5600萬元成交價計算。 （相關報導： 剛領560萬退休金！隔天LINE群組被退光、不讀不回，60歲前主管痛悟：大家尊敬的是頭銜不是你 ｜ 更多文章 ）

臺北國稅局指出，不動產涉及贈與時，土地原則上依公告土地現值計算，房屋則以房屋評定標準價格認定。該案件房地成交總價雖為5600萬元，父親最後是以房屋評定標準價格與公告土地現值合計2200萬元申報贈與總額，經國稅局核定應納贈與稅195萬餘元。財政部稅務入口網也說明，贈與土地通常依公告土地現值計算，房屋則按照房屋評定標準價格估價，而不是直接以市場成交價作為贈與價額。因此，1000萬元房屋案例中的400萬元，只能反映雙方出資與按成交價拆算持分之間的差額，實際贈與總額仍須依交易方式、資金流向及不動產法定估價方式認定。

即使雙方沒有簽贈與契約，只要實際上是由一方無償替另一方取得財產，仍可能落入《遺產及贈與稅法》第5條的視同贈與範圍。財政部稅務入口網舉例，如果甲用自己的300萬元替妹妹購買上市公司股票，即使不是先把300萬元送給妹妹，再由妹妹買股票，仍屬於甲對妹妹的贈與。若父親用未成年子女名義認購公司增資股票並支付價款，也會被視為父親對子女的贈與。因此，共同買房時即使購屋款由男友直接匯給建商或賣方，只要其中一部分資金實際上是在無償替女友取得她名下的不動產權利，仍可能涉及贈與稅。

不少人看到贈與稅，首先想到的都是父母把錢、股票或房子送給小孩，但贈與稅並沒有規定只有親屬之間才適用。《遺產及贈與稅法》第5條使用的是「他人」，因此男女朋友、朋友或其他沒有親屬關係的人之間，只要實際形成無償財產移轉，同樣可能涉及贈與稅。已婚夫妻的情況則不同。依《遺產及贈與稅法》第20條規定，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額；若涉及房地等財產移轉、需要辦理產權過戶，仍須向國稅局申報，取得不計入贈與總額證明書，再辦理移轉登記。未婚男女朋友並不能適用配偶之間這項規定。

如果其中一方多出的錢並不是送給另一方，而是真正的借款，認定方式就可能不同。北區國稅局曾說明，資金移轉背後的原因可能是贈與、借貸、還款或代管等不同法律關係。如果雙方確實沒有贈與合意，稽徵機關仍會依個案資金移轉原因及相關事證進行認定。

因此，如果主張多出的購屋款屬於借貸，最好保存借貸契約、匯款紀錄、約定還款方式及實際還款資料，供日後釐清雙方真正的資金關係。一方在買房時先支付較多購屋款，不代表一定構成贈與；但若主張其中差額屬於借貸，也需要有相關資料證明雙方確實存在借貸關係。

即使經國稅局認定確實存在贈與，也不代表從第一元開始全部課稅。財政部北區國稅局表示，2026年贈與稅納稅義務人每年可自贈與總額中減除244萬元免稅額；同一贈與人在同一年度內，不論贈與幾次、送給多少人，全年都是合計使用244萬元免稅額。若全年贈與財產總值超過免稅額，原則上應於超過免稅額的贈與行為發生後30日內辦理申報。

2025年1月1日起發生的贈與案件，課稅贈與淨額2811萬元以下適用10%稅率；超過2811萬元至5621萬元部分適用15%，超過5621萬元則適用20%，並依各級距規定扣除累進差額。共同買房案例仍要先釐清究竟有多少財產被認定為贈與，再計算244萬元免稅額與應納稅額，不能直接拿房屋市場成交價的出資差額套入稅率計算。 （相關報導： 剛領560萬退休金！隔天LINE群組被退光、不讀不回，60歲前主管痛悟：大家尊敬的是頭銜不是你 ｜ 更多文章 ）

情侶買房最大的稅務風險，往往不是「一起買房」這件事，而是登記持分、實際出資與雙方約定三者彼此對不上。例如兩人各持有二分之一，實際上卻由其中一方負擔大部分頭期款與房貸，日後如果無法釐清多出的資金究竟屬於贈與、借貸或其他安排，就可能產生稅務爭議。

因此，共同購屋時最好保留買賣契約、頭期款匯款紀錄、銀行貸款資料及每月實際還款紀錄。如果雙方的出資比例與登記持分不同，也應事先釐清其中差額究竟屬於贈與、借貸或其他法律關係，並保存相關資料。以1000萬元房屋、男友出900萬元、女友出100萬元，最後各登記二分之一的情況來看，並不能單憑一句「我們是情侶、一起買的」就排除贈與問題。國稅局真正會看的，是金流從哪裡來、每個人實際負擔多少，以及最後取得多少財產權利。當出資與持分明顯不相當時，就要進一步釐清多出的資金究竟屬於贈與、借貸，還是其他法律關係。 （相關報導： 剛領560萬退休金！隔天LINE群組被退光、不讀不回，60歲前主管痛悟：大家尊敬的是頭銜不是你 ｜ 更多文章 ）

• 財政部臺北國稅局，〈以自己之資金無償為他人購置財產應課徵贈與稅〉，2026年9月14日。
  
• 財政部北區國稅局，〈115年贈與稅納稅義務人每年得減除免稅額244萬元〉，2026年1月26日。
  
• 財政部稅務入口網，〈那些財產的移轉行為視為贈與，應申報課徵贈與稅？〉。
  
• 財政部主管法規共用系統，《遺產及贈與稅法》第5條、第20條。
  
• 財政部稅務入口網，〈贈與財產的價值如何計算？〉。
  
• 財政部稅務入口網，〈贈與稅應納稅額如何計算？〉。

本文內容僅供一般資訊參考，實際贈與稅認定、申報方式及應納稅額，仍應依個案資金流向、財產狀況及主管機關最新法令規定為準，如有疑義，建議洽詢國稅局或專業稅務人員。