「人人買得起」的新加坡住房神話不再？人口膨脹、轉售市場蓬勃，星國公共住房面臨挑戰

根據瑞士寶盛集團（Julius Baer），新加坡是全球房價最高的三個城市之一，同時美國房地產顧問機構Demographia卻指出，新加坡也是全球住房價格最親民的城市之一。這個國家令人困惑的房市源於建屋發展局的規劃，建屋發展局成立於1960年，旨在改善人口擁擠及房屋短缺的狀況，它取得巨大成功：新加坡住宅自有率超過90%，是全球最高，也降低青年購買房產的門檻，提供有補助、妥善維護的公共住宅。

新加坡模式如今面臨瓶頸，購買公共住宅必須花費漫長時間等待，而且售價節節攀升，規則對結婚伴侶比較有利，迫使年輕人提早訂婚以獲得預購新房的權利，轉售市場的暴利也令人擔憂。大亨房地產網站（Mogul.sg）首席研究員尼古拉斯．麥（Nicholas Mak）表示：「提供可負擔的公共住宅就像是政府與人民之間的社會契約，如果政府不提供足夠、價格合理的住宅，就會使人民的不滿情緒增加。」

《彭博社》（Bloomberg）分析，不滿情緒的根源在於建屋發展局（HBD）建造、分配住房的方式。大部分新加坡公民必須透過「預購組屋」（BTO）系統抽籤購買公共住宅，系統會公平地分配主房給符合條件的申請者，有利申請的條件包括已婚（或至少訂婚）、年滿35歲等。政府補助和大幅折扣代表組屋的最終價格會低於市場半價，而且購屋者大多能夠利用政府強制的退休金和儲蓄計畫支付房貸，這就是新加坡在94個城市中住房可負擔性（housing affordability）排名11的原因，根據Demographia 2024年的報告，新加坡房價的中位數與家戶收入的比例為3.8，同樣的數字在紐約是7，倫敦是8.1，香港則是嚇人的16.7。

幸運抽中預購組屋，等於以最低成本進入最令人嚮往的房地產市場。即便扣掉補助金額，今年2月最新的三房預購組屋價格為74.9萬星幣（約1830萬新台幣），同面積的私人建造公寓住宅價格是三倍以上。「新加坡的共識是買一間預購組屋——這幾乎像是法定權利。」經營顧問公司的庫瑪拉古魯（Ganesh Raj Kumaraguru）與未婚妻經過六輪申請，終於成功抽中一間預購組屋，庫瑪拉古魯說：「這是最好的選擇，沒有更便宜的了。」

私人公寓與組屋轉售價格飆漲 公共住房需求增加

新加坡的公共住房問題，一部分在於人口已經膨脹至600萬，2007年迄今就增加約50萬人。為了因應人口迅速增加，政府已經劃定公共高爾夫球場及前市立賽馬場等大片土地用於未來的公共住房建地。不過新冠疫情衝擊，新加坡施行嚴厲的封城措施，不僅工期延宕，建築成本也激增近30%，新加坡總理黃循財2月28日表示：「我們能夠，也將會為新加坡每戶人家建造足夠的住宅。我們有信心，公共住房價格會維持在可以負擔的範圍。」 （相關報導： 獅城房市熱潮再起：新加坡房價比疫情前大漲30%，限購政策遭遇嚴峻考驗 ｜ 更多文章 ）

黃循財2024年接棒李顯龍上任，今年年末將迎來第一場大選，對於選民來說，不斷攀升的房價和生活成本都是左右選票的因素。黃循財雖然承認組屋轉售價格漲幅明顯，但也指出組屋價格因為有政府補助，因此「與收入中位數維持相同水準」。新加坡房地產市場蓬勃發展，光是在過去5年，公共住房的轉售價格指數漲幅就突破50%，而居民家戶收入的中位數只增加約20%，隨著私人「condo」社區型住宅公寓價格與組屋轉售價格飆漲，便宜的預購組屋需求也跟著上升。

順利抽中預購組屋的申請者需要等待三至五年才能入住新建成的住宅，根據規定，他們必須住在組屋超過五年才能轉售。有些預購組屋申請者會為了爭取更好的轉售價格，而拒絕立地、屋況較差的組屋，轉頭申請下一輪抽籤。轉售價格飆漲可以從售價超過100萬星幣的物件數量觀察，從2020年的不足100件增加到2024年的1000餘件，新加坡國立大學社會學名譽教授蔡明發指出，長久以來，購買組屋被視作投資，但由於獲利過高，如果轉售價格膨脹至100萬星幣，就成為公共道德問題。

房價上漲，利益增加，房仲也跟著增加。今年1月，登記在案的不動產經紀人人數增加至3萬6058人，2024年，每兩件私人住宅或二手組屋就有一位不動產經紀人負責，積極的房仲業者也讓居民困擾，甚至在公共住宅社區門口張貼告示，謝絕房仲上門詢問轉售事宜。

公共住房建設造成鉅額赤字 政府無法抑制需求

營建成本和補助金額上漲，使得政府提供價格合理住房的成本愈來愈高，截至2024年3月為止的2023財政年度，建屋發展局就為了公共住房承擔超過67億星幣的赤字。建屋發展局在官網表示，他們的主要考量是確保購屋者——尤其首購族——能夠負擔房價，也確保預購組屋售價與居民家戶收入水準相匹配。

然而，新加坡的公共住房計畫規模遠遠超過「提供足夠的可負擔住房」這項目標。由於政府保留了建地所有權，因此可以拆除市中心舊的組屋社區，讓位給私人公寓住宅或Parkroyal飯店等商業設施，而原先的組屋居民，則搬遷到其他地方的新建組屋。公共住房分配也是新加坡實踐政策的一環，為了促進種族融合，組屋依照嚴格配額規則分配給華人、馬來人、印度人及少數族群；藉由限制單身族群申請組屋，鼓勵人民提早成家，甚至居民飼養寵物也受管制，僅允許飼養政府認可的小型犬，一戶限飼養一隻。

為了讓公共住房的轉售市場降溫，政府將熱門地段的組屋轉售最低居住年限調高一倍，在這些組屋轉售時引入部分補貼，並限制組屋的貸款額。房地產顧問公司第一太平戴維斯（Savills PLC）研究執行董事亞倫．張（Alan Cheong，音譯）表示，組屋曾是新加坡人人生藍圖的第一步，他們的最終目標則是擁有一間私人公寓或有地房產（landed property），但由於組屋價格大幅上漲，買房的優先順序變得不再固定。

新加坡的私人住宅通常會以組屋沒有的奢華建設為賣點，例如社區內的泳池和網球場，但是最近新建的組屋社區也開始具備高級設施，像是跑道和空中花園，根據張的說法，組屋已經變得「太宜人了」。新加坡西部一處700公頃的前軍事訓練基地將要成為政府規畫的新市鎮登加（Tengah），約紐約中央公園兩倍面積的樹林現在覆蓋著塔式起重機、混凝土建物和新建高樓，未來登加將有太陽能空調、真空垃圾收集系統、地底道路和都市農場。 （相關報導： 獅城房市熱潮再起：新加坡房價比疫情前大漲30%，限購政策遭遇嚴峻考驗 ｜ 更多文章 ）

但是二手組屋的價格仍持續攀升，地產研究員尼古拉斯．麥表示，政府正在盡力嘗試，但無法縮減組屋的需求，因為這是基本需求之一，「某種程度上，新加坡公共住房系統的成功也造就它的困境。」