東京居大不易：房屋新建案量與室內面積「嚴重縮水」，市中心均價連兩年破1億日圓

日本國內房地產、特別是東京一帶的變化，過去多年來一直是台灣投資人標的之一。不過根據最新數據顯示，東京都地區2024年新推出的公寓案件數，是有記錄以來最低的一年，也因為市場供給縮減，需求仍非常高，進一步推高東京市區的房價。不動產經濟研究所（Real Estate Economic Institute）數據指出，2024年新推建案數比前一年減少14%，合計只有2萬3003戶，此數據不只東京都內，也包含鄰近的神奈川縣（Kanagawa）、埼玉縣（Saitama）和千葉縣（Chiba），是該機構自1973年開始追蹤以來的最低水準。

《日經亞洲》報導引述研究員松田忠志（Tadashi Matsuda）的分析，提到2024年新公寓供應量僅為高峰時期的四分之一，背後主要原因包含人力短缺與施工時間比過往更長，導致建商與承包商無力負擔，選擇減少推出新建案或開啟新工程。但市區購屋需求並沒有因此而減少，供應量減少後、自然導致整體房價大幅上漲。

從數據來看，廣義東京都地區的新建公寓，平均售價來到7820萬日圓（約新台幣1645.7萬元），假如是東京23區內，平均售價則上漲至1億1180萬日圓（約新台幣2487.5萬元），更別說在市中心六區，包含千代田、中央、澀谷、新宿、池袋與港區，這些地段的公寓平均價格，更是超過1億7000萬日圓（約新台幣3577.6萬元）。受到供給縮減、但市中心房地產有可觀的增值前景吸引，如今在東京房產市場上，只要有「優質建案」一推出，立即就有大批潛在買家出手，甚至會出現供不應求、比中樂透獎金還困難的現象。  

建商們也嗅到市場變化，財力資本夠雄厚的大型建商，開始考慮增加推案數量，或改鎖定高階奢華路線的客群，其他中小型開發商則從總價格或建案面積下手，為了進可能降低售價，同時又不影響實際生活品質，愈來愈多新建案選擇「縮小坪數」來調整售價。不動產經濟研究所數據顯示，2024年東京市中心新建公寓的平均面積為66.42平方公尺（約20坪）；以家庭為主的經典款，面積也從2010年代的70平方公尺（約21.2坪），縮減為近年來相對流行的65平方公尺（約19.66坪）。  

但在房價上漲的現況下，更多的普通民眾在無法負擔高昂房價下，只能被迫轉向租屋市場，可擺在他們面前的殘酷現實，卻是租金與房屋售價一樣持續上漲中。  

根據不動產調查公司Tokyo Kantei的數據，去年東京地區公寓平均租金為每平方公尺3600日圓（約新台幣757.6元），比前一年（2023）上漲2.6%，因為隨著新冠疫情解封後，上班族與家庭開始從遠端工作模式，回歸傳統的辦公室模式，讓民眾對於住在市中心的需求持續增加。研究人員就點出，許多雙薪家庭寧願租屋、也不想花大錢背負沉重債務買公寓。 （相關報導： 入境前得先付10萬？日本限制移工「天價仲介費」、放寬跳槽限制，要與台韓搶勞動力 ｜ 更多文章 ）

眼看租賃市場同樣有利可圖，包含像是三菱地所之類的大型開發商，也開始鎖定租屋、在東京高級地段推出「租賃公寓」，讓那些有能力、但不想背負巨大貸款壓力的買家，也能入住市中心最熱鬧區域。推出租賃公寓對開發商也是一大利多，除了能收取租金，一定時間後還能將建物與土地轉售第三方，賺取中間的差價收益，畢竟東京地狹人綢，市區土地價格只會不斷上漲。