俗話說得好，錢不是問題，問題是沒錢，買房也一樣，如果買方不用跟銀行貸款的話，案件處理起來會輕鬆很多。而我承辦過的買賣案件，在流程執行上通常最大的問題就是幫買方找貸款，如果買方貸款順利的話，案件很少會有什麼太大的問題。銀行貸款是一門學問，銀行針對這個買賣案件願意貸給買方多少錢，就要看銀行的評估，而評估的重點大略可區分成兩個因素，一個是買方自身的條件，另一個是銀行對標的物價值的認定，行話叫做估價。
先說說借款人自身條件這部分，銀行在評估的時候，有一項很重要的參考數據叫做收支比。所謂的收支比，簡單來說，就是你每個月房貸繳納的金額佔總收入的百分比。舉個例子來說：買方月收入十萬元，如果每個月要繳的房貸金額是六萬元，那麼60000÷100000＝0.6，0.6×100％＝60％，買方的收支比就是六十％。這個數字當然是越少越好，普遍來說，收支比在百分之六十以下銀行都可以接受；如果超過百分之七十，銀行會審慎評估，房貸承辦人員報告就要用心寫；如果收支比超過百分之八十、甚至九十的時候，銀行會直接問我：「許代書啊，您可以幫我問一下買方，每個月的收入繳完房貸後，他要怎麼過日子？吃泥土配開水嗎？…」
在簽約的時候，如果有機會，我會大致詢問買方的貸款條件，然後根據我初步的判斷來幫買方挑選銀行。開頭那個案例，就是因為在簽約當下以及事後我都沒有仔細去瞭解買方本身的條件，就貿然隨便請銀行直接開始作業，造成很多時間上的浪費，也造成銀行跟買方的困擾。
所謂的貸款條件，例如：買方的職業以及月收入是多少？有無薪轉或扣繳憑單？本身有其他負債嗎？信用卡是否有不良紀錄？曾經有過逾期遲繳、甚至於被強制停卡的紀錄嗎？這些都是銀行評估的重點。大部分的銀行會將買方資料輸入電腦，由電腦跑評分，再根據評分來決定核貸金額。也有少部分銀行可以由房貸承辦人員撰寫報告，依報告來做決定。每家銀行針對借款人的財力，評估方式都有些許不同，很可能就因為這一點點差異，而影響了買方貸款的成數或利率，所以，該如何根據買方狀況幫買方挑選適合的銀行，這是代書必須要注意的事情。
或許有人會問，市面上那麼多銀行，就全部都問一遍就好啦…，可惜的是事情總不是憨人想的那麼簡單，大部分的銀行在評估買方貸款的時候都會調閱聯合徵信紀錄，也就是所謂的聯徵。這個聯徵紀錄的徵調次數，銀行也會納入考量，通常來說，如果借款人聯徵紀錄在短期內被徵調超過三次的話，銀行拒絕承做的可能性很高，銀行會認為在正常的情況之下，買方找貸款應該聯徵紀錄不會調閱太多次。換句話說，買方聯徵紀錄在短期內被查閱多次，是不是買方有什麼特殊情形，導致銀行要反覆確認聯徵紀錄？這個買方是不是有什麼隱情？現在的銀行敏感度都很高，只要對買方狀況有一點疑慮，通常都會直接拒絕承作，當然，如果你是皇親國戚、達官貴族，那是另當別論。所以，亂槍打鳥，隨便找銀行申辦很容易增加之後貸款的難度。 （相關報導： 房屋稅怎麼計算？專家：屋齡越新評定現值就越高，新成屋小套房往往高於老公寓 ｜ 更多文章 ）
現金收入可以貸款嗎？
大部分的銀行都喜歡薪資固定，任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦？例如：現在很流行的網拍、網購，或是市場擺地攤的，甚至是臉書直播主、優土伯實況主等，這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡？存進去後每個月有多少盈餘在戶頭？我遇過很多客戶喜歡膨風，講得很水氣（台語），一邊嘴歪臉斜，一邊用鄙夷的眼神跟我說：「我每個月收入都三十幾、四十萬左右，要貸款幾百萬應該沒難度吧？！」我會請他將存摺內頁印給我看，沒錯，一個月真的都三、四十萬，但問題是每個月戶頭都剩下幾千、甚至幾百元…，這種客戶講好聽一點是視錢財如糞土、錢財乃身外物，萬般帶不走唯有業隨身，活得很瀟灑、很精采，但是銀行會吐槽你：「大哥，每個月您的錢都花光光，自備款從哪裡來？每個月的房貸您要怎麼繳？」這種財力證明送上去被打槍不要緊，如果被列管疑似洗錢帳戶，那真的是自找麻煩啊！還有一種很麻煩的買方貸款情形，就是買方在大陸工作，薪水是大陸公司發的，因為大陸所得要匯回臺灣很麻煩，很多人乾脆不匯回來，就會形成以臺灣的資料來說，看不出在臺灣有收入，因而造成銀行評分的困難。所以，如果真的是現金收入，不用太緊張，重點是錢有沒有存進銀行、有沒有存款的習慣，如果都有，也是有銀行可以承做的。
