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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

新新聞》配息三% REITs是政府基金好選擇

郵政儲金有6成資金放在類現金,任由其閒置。(新新聞資料照)

郵政儲金有6成資金放在類現金,任由其閒置。(新新聞資料照)

繼六月二十一日王道銀行發行的不動產證券化基金(REITs)「圓滿一號」掛牌上市後,另一檔由京城銀行擔任託管銀行的「樂富一號」也由金管會核准,即將於八月底、九月初掛牌上市,被冷凍十年的REITs市場終於又有機會活絡起來。

樂富一號的募集規模為一一○億元,是當前少見的百億基金規模,若加計圓滿一號的三十億元,台灣共七檔躍升至約七五○億元,占台股市值僅有○.二二%,在亞洲排名第六,不僅輸給日本、新加坡、香港,還不如馬來西亞與泰國,甚至在全球三十一個發行REITs國家中敬陪末座。

台灣整體規模在全球敬陪末座

若相較於台灣過去所發行的REITs,大都以台北市中心的商用不動產為主,圓滿一號包含兩棟不動產標的:板橋板信銀行家大樓與台南Focus時尚流行館,則是唯一沒有台北市不動產標的的REITs。其不動產管理機構為信義房屋子公司信義全球資產公司,是首家跨入REITs的房仲業者。

至於樂富一號,則是以桃園台茂購物中心與台北市中正區的大都會國際中心兩棟大樓為核心標的。

其中,台茂購物中心原是由前理成營造董事長衣治凡所創立,二○○八年由新加坡政府產業投資公司(GIC)收購,十年來年營業額從二十多億元成長至六十多億元,業績成長三倍,未來將由樂富一號與歐洲一家百年退休基金共同接手。而台茂成為國際知名退休基金的標的,代表著該退休基金對台茂未來收益成長的信心。

樂富一號還鎖定內湖NASA科技總署大樓等,做為未來可投資標的。不同於其他REITs,樂富一號保留二十五億元資金投資國內外REITs,賺取其他REITs的收益,是國內少有靈活操作的REITs。樂富一號的不動產管理機構為晶華酒店子公司晶華公寓大廈管理公司,飯店業首次跨足REITs物業管理,讓REITs市場熱鬧不少。

從○五年台灣開始發展REITs以來,共發行過八檔.其中基泰之星、三鼎與駿馬一號等都已陸續清算,留下的五檔由三家壽險公司所發行,包括國泰人壽與富邦人壽兩檔、新光一檔。壽險業本身就是自家REITs的最大受益人,且還不願意清算,像是三年前就有受益人想將國泰R1的部分資產出售,持有兩成國泰R1的國壽以「破壞原本穩定收租利益」為由駁回提案,導致該清算部分大樓案無疾而終。

為何壽險公司堅決不讓REITs清算?就是因為REITs的收益率平均年配息率都有三%以上,比壽險公司現在投資房地產的報酬率還高,也比殖利率僅有一%的政府公債報酬還要高,「市場上,已經找不到收益超過三%還能保值的投資產品了。」一位房地產業者說,REITs頗適合需要固定收益的壽險資金與退休基金這類機構投資。

亞洲市場中,日本最愛REITs

放眼亞洲市場,最愛REITs的是日本。日本央行長年維持負利率,導致日本十年期公債殖利率不到○.一%,股票投資年報酬平均也不到二%,而日本REITs年收益率則有三.三%以上,日本央行遂成為日本REITs的大戶,還在一四年後加大三倍力道購買REITs。

不僅如此,日本首相安倍晉三於一三年九月提出的日本個人儲蓄帳戶(NISA),六十歲以上占約六成,這些龐大的保守族群大多偏向投資固定收益較高的REITs。

因為日本央行與日本退休族群的追捧,使得日本的REITs規模成為亞洲最大,REITs市值高達一一六○億元(約三.四八兆元新台幣),約占整體日股市值的二.四%,而且還在持續擴大中。

另外,歐美退休基金也偏愛固定收益型的房地產,像是與樂富一號共同收購台茂購物中心的歐洲退休基金,其管理六二○億歐元的資產(約二兆三四○二億元新台幣),一六年擴大亞洲房地產投資,今年更首度來台置產,出資約六十七.五億元新台幣投資台茂購物中心,是該基金在海外最大的房地產投資項目。

八成郵政儲金殖利率不到一%

反觀台灣的政府基金,卻對台灣的REITs「不理不睬」。四大政府基金指的是郵政儲金、勞保基金、勞退基金與公務人員退撫基金,合計共約有八.七兆元。這麼龐大的資金,政府除了部分委外給投信代操外,其餘自己操盤的部分多以購買政府公債為主。

以高達六.九兆元的郵儲基金為例,根據郵政資金(郵匯儲金加壽險資金)於一八年六月底公布的資產配置,債券投資為二九.一四%,以政府與國營事業公債為大宗,而公債殖利率約在一%左右;海外投資一三%,股票與基金投資一.八一%,不動產投資只有○.一五%,其中儲匯資金投資房地產的資金是零。

最誇張的是,郵政資金放在利率不到一%的定期存款高達二七.八六%,活存、短票與同業拆款等流動性高的資金也有二七%,這代表有將近四兆元的資金沒有妥善投資,任由資金閒置。

郵政儲金完全沒有資產配置的概念,若現金加計債券部位,有高達八成的資金都放在殖利率不到一%的商品上,完全追不上通膨成長的速度,難怪郵儲績效常排名在四大基金之末,每年平均報酬率都不到三%,「也莫怪政府需要進行年金改革,以這樣的報酬率,政府基金不破產也難。」一位金融業者說。

做為政府基金的操盤手,是否仔細想過為何台北市信義計畫區、敦化南北路、南京商圈等精華區商用不動產都在壽險業手中?為何壽險業的資產配置有一大部分都放在不動產投資?

理由是,房地產一向是穩定保值的產品,雖然房價會隨著經濟景氣起落而有漲跌,但景氣會循環,房地產終會回到市場合理的價位。壽險業管理保戶上兆元的壽險資金,除了投資風險與報酬都較高的股票部位外,也有債券的投資,房地產更是不可或缺的配置,並由專業的房地產投資部門獵取好的商用不動產標的。

相較於壽險資金,政府基金特愛風險低的定存與債券,卻不懂得投資房產,使得政府基金報酬率一向不如壽險業。「政府若能仿效壽險業者,將放在定存或債券的錢挪一部分投資在房地產上,每年收取穩定的收益,政府基金的報酬率應該可以有效提升。」一位房地產業者說。

REITs年報酬率有機會超過三%

其實對政府基金而言,自組房地產投資團隊,不如買REITs,「REITs是一個很好的橋樑。」這位房產業者指出,REITs受金管會高度監管,有嚴格的信評,也有房地產的專業團隊評估房產標的,不僅有穩定的收租收益,還有機會享受房地產增資利益,若REITs管理團隊操作得宜,年報酬率有機會超過三%以上。

「台灣好的房地產物件不應該全被壽險業者所控制。」一位金融業者指出,REITs已是國際間很成熟的商品,台灣政府應該學習日本政府,帶頭把REITs市場做大,讓老百姓不僅可以享受房租的固定收益,還有機會享受到房地產上漲的利益,否則改革老百姓的退休金制度,卻不檢討政府基金績效不佳的原因,苦的是納稅的老百姓啊!

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