風評:協助炒房拉經濟嗎?央行當然不能亦不該放寬豪宅令!

2018-06-21 07:30

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協助炒房拉經濟嗎?央行當然不能亦不該放寬豪宅令!(呂紹煒攝)

協助炒房拉經濟嗎?央行當然不能亦不該放寬豪宅令!(呂紹煒攝)

央行本周四將召開理監事會議,會前傳出雖然利率可能維持維持凍漲,但對豪宅管制是否鬆綁反成焦點,央行為此陷入「天人交戰」中

對這個議題,我們看法非常簡單又直接:當然不能、亦不該放寬豪宅管制;不論從經濟或社會影響面看,此刻都沒有理由放寬。

雖然美國FED上周又升息1碼,下半年預估可能升息2次,明年升息4次,全球利率已由原本的量化寬鬆低利率,反轉走向逐步緊縮與升息。但對台灣而言,一來物價仍維持在1%多的低檔,並無升息的必要與迫切性;二來國內經濟成長率仍不到3%,民間投資亦屬低檔,升息對經濟成長並不利。因此金融界多認為本周升息的機會與必要性都低。

不過,對從2010年開始啟動、目的在壓制房價飆漲、降低金融體系風險的「選擇性信用管制」,則出現放寬甚至取消豪宅管制的聲音。理由是房市景氣已落谷底,投資客大幅減少,且一般住宅的信用管制2年前就已取消,繼續對豪宅作管制,意義不大,亦不利房市健全。

不過,這種看法並不正確,更輕忽房市再漲帶來的整體風險。

回顧當年對房市的信用管制措施,對一般住宅作管制,為的是壓制投機客炒作房市的能量;而豪宅量少、對一般人似乎影響不大,但央行仍要對豪宅進行管制的考量點,主要是豪宅的價格與銷售情況,往往對當地行情有「示範與帶動」效果。先行壓制住豪宅市場,頗有「擒賊先擒王」的味道。

近3年來,國內房市基本上已是反轉下跌,不再頻頻創新高;各區域行情回跌情況雖不同,但已不再有「一日三市,頻創新高」情況出現,向來是房價抗跌護身符的捷運宅,傳出「雙捷運宅」價格「從8字頭跌到6字頭」,甚至有些原本著名的豪宅,傳出屋主拋售2-3年現虧數千萬元的新聞。

但問題是:台灣房價便宜了嗎?當然不。不論是民間或官方營建署公布的「房價所得比」,全台仍高達9倍多,台北市還是在15倍左右的高點,在全球排名前3名,新北也在12倍以上。再以貸款負擔率看,全台是37%左右,但台北市超過6成,新北超過5成,台中在4成左右。

怎麼看,台灣的房價(特別是雙北與都會區)仍過高,大部份年輕人與經濟較弱勢者仍難負荷。更何況從今年房地產的329檔期,全台推案量爆衝達4500億元,其中還包括幾個著名的指標豪宅案,業界有「房市回溫」之說,此時央行再放寬甚至解除豪宅管制,豈不火上加油、助漲房價?即使「實際效益」低,但由央行「率先表態」去支撐房市,對房市的影響與效果就難估了。

其實,運作放寬豪宅管制,「健全房市」只是一個表面理由,實質上就是建商期待房市再創榮景、財源滾滾而來;央行會有此考量,其實也是想藉著房市回溫走熱,替經濟添加柴火罷了。

但央行不應只著眼房市可為短期經濟帶來的虛幻繁榮,更該著眼長期的經濟與社會影響。過去超過15年的房市多頭,房價上漲幅度以倍數計,對台灣的社會與經濟傷害極大。許多年輕人與弱勢者望屋興嘆,嚴重的相對剝奪感,讓低薪問題更為嚴重與惡化,過去多次民調都顯示,高房價是「民怨之首」。而過多資源投入房地產,亦對實體經濟不利。

房地產業者往往以「火車頭產業」吹噓房地產對經濟的重要性;但實際看主計總處的產業關聯分析則可看出,房地產的產業關聯性其實相當低,不論是向後或向前的產業關聯係數都低於1,向後關聯係數(代表可帶動其它產業繁榮的影響力)只有0.5左右,這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業、林業差不多而已。反而是製造業的向後關聯係數都高於1,代表這些產業表現好才是真正能帶動其它產業與整體經濟向上。

此外,再以國內外的歷史案例看,房地產比其它所有產業更易形成泡沫,最後反而重創經濟;再以對GDP(國內生產毛額)的影響看,興建房子確實對增加GDP有幫助,但房市交易中占多數的中古屋或新成屋交易,則僅是所有權移轉,對GDP毫無幫助。說白說,以政府的立場而言,房地產絕對不是值得政府特別支持發展、扶植讓其熱絡的產業。

如果央行真為是否放寬豪宅管制而陷「天人交戰」,那麼我們可以明確的說:不必交戰了,當然不該放寬。雖然長期而言,在房市健全正常後,政府的各種管制遲早該退場,但,不是現在、不是今日,因為此刻台灣房市仍不正常、更難謂健全。

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