乾隆來觀點：連續21次打房失敗，政權動搖─南韓房地產泡沫怵目驚心

南韓房產價格飆升，民怨高漲，已到了文在寅政府認為危及政權存廢的關鍵之一，因此近期大動作要求各部會提出更有效的打房政策，以安撫左派核心支持者對政府的不滿，但房產泡沫的膨脹，似乎無休止跡象，民怨的結果恐怕執政當局難以承擔。

7月10日，南韓副總理兼財政部長洪南基（Hong Nam-ki）召開記者會，他在鎂光燈閃爍的大群記者前面，起立、低頭、鞠躬，洪南基說：「在此向全國人民道歉，財政部過去的措施，沒能夠有效解決房地產飆漲的問題。」「我們必須照顧國民的自住需求、必須斷絕投機炒作……，這是政府堅持的原則。」

在洪南基道歉的前一個禮拜，南韓總統文在寅緊急召集國土交通部長金賢美，文在寅政府在6月推出第21次打房措施，卻引發人民高度不滿，而且打房政策喊得越兇，房價飆得越高，文在寅體認到這是他政權存廢的關鍵議題，訓令總理與各部會部長，大動作要求提出更有效的打房政策。

南韓祭出第22次打房政策，要求官員以身作則

洪南基隨即宣布文在寅從2017年上任後的第22次打房政策，包括稱為「綜合房地產稅」的房地產持有稅，最高稅率從3.2%一口氣調高至6%；名下已有多戶房產的所有者及以出租為本業的企業，增購新屋要繳交12%的印花稅；在1年之內買賣房子，對獲利將課徵高達70%的房產利得稅，持有不到2年就售出，稅率也高達60%。

另一方面，文在寅政府對年輕購屋者給予的稅賦優惠也大幅提高，全面調降首次購屋者的印花稅（契稅），購買1.5億韓元、也就是約新台幣375萬以內房子的首購族，契稅全免，1.5億至3億韓元則減半課徵。由政府住房基金提供的房貸，利率區間也從1.8%至2.4%，調降至1.5%至2.4%。對首次購屋者的房貸成數也同時提升，前提就是首次購屋的房價不能超過約新台幣1,500萬元。

文在寅更要求部會首長以身作則，強迫部長賣房子來宣示打房決心。總統府秘書長盧英敏、財政部長洪南基，以及金管會主任委員尹成洙同時在臉書或是公開場合直接宣布出售他們名下非自住的房產。

洪南基宣布賣房時，還特別強調這間位在首爾郊區安養市的房子，在2005年購入，是他辛苦多年購買的第一間房子，「對我個人與家人都有高度的感情因素，這是我們第一個家，但是為了國家的政策，我宣布出售這間房子，只保留自住的現宅。」而更早率先宣布賣掉非自住房的盧英敏，則因為種種因素拖拖拉拉，至今無法成交，成為人民批評文在寅「假打房」的政治包袱。

房價飆漲難擋，韓國家庭成為亞洲負債王

洪南基調高有囤房稅性質的綜合房產稅之後，在首爾擁有市價30億韓元（大約新台幣7,500萬元）的屋主，每年的房產稅將會提高到約新台幣100萬元，而擁有市價50億韓元（約新台幣1.25億元）房產的屋主，房地合一的房產稅必須繳交1億韓元（約新台幣250萬元）。 （相關報導： 600多萬飛機拍賣剛流標　遠航本月再拍賣12億北市房產抵債 ｜ 更多文章 ）

不過，跟台灣非常相近的是，洪南基一邊宣布看似極為嚴厲的打房措施，另一邊又安撫大眾，強調「縮小打擊面」、「對一般民眾沒有影響」。洪南基在記者會中說，「只有1%的房屋所有者必須繳有囤房稅性質的綜合房產稅」，「而此次增稅，受影響的更只有0.4%。」財政部的統計顯示，韓國5,100多萬人口中，只有51.1萬人必須繳交綜合房屋稅，剛好1%。

韓國房地產漲勢難以遏止，是文在寅政府存續最大的威脅，文在寅內外交迫，與北韓的問題越搞越僵，與日本關係陷入戰後最劇烈對立，跟美國川普政府不對盤，武漢肺炎的確診與死亡又是東亞最嚴重的，但是，國家戰略層級問題雖然棘手，殺傷力卻遠不如房地產泡沫。人權律師出身、反財團的文在寅，讓韓國全國的房地產價格不斷創新高，讓他的學運與工運等左派核心支持者對他非常不滿。

今年元月14日，遠在武漢肺炎爆發之前、全球央行的印鈔機也還沒開動，文在寅就公開宣示，他的政府將要用盡所有力氣來阻止房地產價格上揚，文在寅親口說，不論是新稅率、央行選擇性信用管制、限制銀行房貸成數、迫使持有多戶的炒房者賣房，總之政府要動員所有部會，用上各種工具來阻止房價繼續上揚。

韓國的炒房熱當然不是文在寅搞出來的，早在他上任之前，現在關在監牢裡的前總統朴槿惠從2013年起，曾經推出幾個鬆綁房地產法規的政策，催生了這一波的韓國房地產升勢，不料2016年之後，以首爾江南區（相當於台北市信義、大安區）帶頭的房地產漲勢就逐漸演成泡沫，造成人民對朴槿惠政府極度的不滿，在歷次的中央與地方選舉，房地產泡沫也成為文在寅批評朴槿惠政權的攻擊武器。

文在寅在2017年入主青瓦台（韓國總統府），隔年全國房地產均價就暴漲6.2%，就算政府三級跳調高基本工資與時薪，年輕人薪資根本追不上房地產漲幅，而調高時薪等政策又導致年輕人就業困難，很快就創下百萬失業人口的歷史新高紀錄；另一方面，房地產上漲導致中產階級家戶負債大增，韓國央行統計，2009年時韓國家戶負債為6,000億美元，到了2019年底已經飆升至1.34兆美元，光是家戶負債就逼近全年GDP的8成，韓國家庭已經成為亞洲負債王。

特殊房產買賣租賃制度，中產階級也難以負擔

韓國還有一個特殊的房地產買賣、租賃制度，稱為「전세」（傳貰，韓文音讀Chonsei），法律關係是租屋的房客，拿房屋總價50%到80%的押金給房東，簽訂2、3年的長期租約，租約期間房客就只負擔水電費等，不再繳任何房租，租約到期如果不續租，房東必須將傳貰全額返回給房客。許多手頭不寬裕的中產階級，就用這個制度以半價取得住房，而傳貰甚至可以獲得銀行貸款。

房價上漲帶動租金飛升，連用傳貰租屋也不再是中產階級能夠負擔的價格，今年上半年，手頭存了2億韓元（約新台幣500萬元）的青年，用傳貰只能租到約13坪大的套房，而2011年時同樣2億韓元，可以住進約20坪、1廳1室的房子，韓國媒體熱炒傳貰議題，說「存了4億韓元（新台幣1,000萬元），能住到什麼房子？」看了讓韓國中產階級與小青年各個憤慨抓狂。 （相關報導： 600多萬飛機拍賣剛流標　遠航本月再拍賣12億北市房產抵債 ｜ 更多文章 ）

路透社報導引用一位首爾35歲女律師的案例，她跟先生與兩個女兒，在漢江南岸的松坡區租了一套3房的公寓，女律師說，「當我2015年結婚的時候，我覺得自己認真拚個幾年，就能存到買房子的自備款」，「但是我租的房子這幾年漲了超過1倍，得18億韓元（新台幣4,500萬元）才能買到一戶，這幾年我們夫妻的月薪超過新台幣20萬元，卻沒能力買房。」

文在寅連下22道金牌的打房措施，也刺激人民跟政府展開上有政策、下有對策的躲貓貓遊戲，引發「中國式」的打房副作用。有些夫婦為了取得較好的購房與房貸優惠，刻意降低家庭所得，拜託雇主不要調薪甚至降薪；中國前幾年為了買房而出現「假離婚」的現象，在韓國現在也非常流行，有的新婚夫婦結婚卻不登記，讓家庭收入變低，還可以兩人各自排隊等候政府核准買房。

執政當局背棄民眾期盼，房產泡沫引怨沸騰

文在寅第22次打房措施到底有沒有用？由於新房屋稅等加稅政策的啟動得等到2021年之後，一直到8月底的統計，首爾房屋的上漲動能都還沒有停歇的跡象，而且由於武漢肺炎的疫情再度升高，韓國中央銀行之前舉行理事會，央行理事們雖然表達對房地產泡沫的憂慮，卻還是通過調降利率的政策；財政部一方面打房，另一方面又推出巨額財政補貼，文在寅政府依舊在走鋼索，試圖在武漢肺炎的印鈔狂潮下，用加稅與行政限制的手段來抑制房價。

上半年爆發的武漢肺炎，文在寅用普篩手段壓抑了從教會爆發的大流行，也因此成功在4月15日的國會選舉中獲勝，但是疫情降溫之後，人民對於房地產泡沫的憤怒情緒再度爆發，使得文在寅的支持率快速下滑到44%，更逼出第22次打房的政策，文在寅在2017年5月10日就任總統，他的5年任期剩下不到2年，房地產上漲動能沒有休息的跡象，但是勞工與青年支持者的憤怒卻已沸騰，左派總統任內爆發房地產泡沫，這是背棄人民期盼的重大政治錯誤，後果誰也承擔不起！ （相關報導： 600多萬飛機拍賣剛流標　遠航本月再拍賣12億北市房產抵債 ｜ 更多文章 ）

＊作者為紐約大學金融碩士，曾任金控公司副總經理。本文原刊《台灣銀行家》，授權轉載。