國民黨總統參選人韓國瑜日前被周刊爆料，指出在2011年時，曾花7,200萬元出手購買台北市南港區的豪宅「無雙」（後來改名為「日升月恆」）。但根據使用執照顯示，該案於2014年8月才完工，還沒蓋好就能交易？究竟韓國瑜買的是什麼東西呢？
這要從建案的源頭說起，在台灣，建案只要取得「建造執照」就可以開始合法銷售，此時因為建案還沒有完工，所以建商販售給消費者的是「權利」，消費者買的是預售屋，需要等到建案取得「使用執照」，也就是完工後才能交屋。
在消費者買進預售屋到完工交屋之前，基本上都可以把這份「權利」賣給別人，這樣的行為合法，但社會普遍貼上「炒房」標籤，因此觀感不佳。原因在於，買預售屋時，流程若以付款階段來看，可分為：
1. 訂金、簽約金
看了預售案，若喜歡，案場會請消費者先下「小訂」，通常是5萬元～10萬元或總價的1%～3%。
接著，消費者進一步考慮後，若要購買，建商會要求消費者付足訂金並簽約繳納簽約金，通常訂金加簽約金是房屋總價的5%～8%。假設總價2,000萬元，訂金加簽約金8%，則扣除先前支付的「小訂」，若為10萬元，則消費者要再支付150萬元補足訂金並付足簽約金。
2. 開工款
開工時，消費者要支付「開工款」，但比例沒有固定，要看建商的規畫。實務上，常見訂金、簽約金、加開工款是房屋總價的15%，如果是主打低首付的建案，有時候訂金、簽約金加開工款可能不到總價10%。
3. 工程期款
在工程期間需繳交工程期款，有些建案是依日期、有些是依工程進度繳交，通常是房屋總價的10%～15%。
4. 銀貸
建案取得使用執照，接著消費者就可以開始辦理銀行貸款，通常可貸金額是房屋總價的70%左右。
5. 交屋款
按法規來說，交屋款是總價的5%，在交屋時支付。
在上述的各階段，消費者在「小訂」完後，會拿到一張紅色的預約單，也就是俗稱的「紅單」，只要建商或代銷願意幫你轉單，你就可以進行「權利轉換」，藉此賺進價差。
賣法很多種，常見的，假設消費者小訂付了10萬元，而代銷找到下一個買方，你可以直接用20萬元賣出這間房子的買賣權利，所以你可以賺到10萬元。
再來，若是簽約之後想要賣出，則要看買賣合約中，建商是否同意、若同意，更名換約的手續費又是多少？手續費每家建商也不一樣，而法規規定最高為千分之一。如果合約允許更名換約，那消費者可賺價差財，譬如你買2,000萬元，但下一個買方用2,100萬元跟你買，扣除手續費和通常最高4%的仲介費，你可以賺進部分價差。
正常來說，當有賺到錢，就必須要申報「財產交易所得」，併入隔年的綜合所得稅一起納稅，但是，申報不申報，看個人，若是沒申報，會不會被抓到，也要看個人。
作者/林帝佑
本文獲授權轉載自《Smart智富》
◎ 加入《下班經濟學》粉絲團，給你更多財經資訊
◎ 訂閱《下班經濟學》YouTube頻道，精彩節目不錯過
