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新新聞》隨齡付、零首付,買房子不用自備款?

2019-05-04 14:00

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建商以低自備款的方式銷售預售屋,引起不少爭議。(柯承惠攝)

建商以低自備款的方式銷售預售屋,引起不少爭議。(柯承惠攝)

「只要一成自備款即交屋,一卡皮箱馬上入住」、「成家專案,首付只要十萬元,阿姨改口叫岳母」。

一般來說,購買成屋自備款約交易總價的二到三成。若購買預售屋,則訂、簽、開總共約交易總價的一五%,之後隨著工程進度,買方再依約繳付一五%;換言之,預售屋到交屋時,通常要付約三○%的自備款。

降首付,銷售虛累累變強強滾

但近年以來,標榜著「低自備款」的新建案愈來愈多。從北到南,到處都能看到建案以低自備、購屋低門檻做為主要賣點,很多民眾對這類的建案廣告字眼早已見怪不怪。

建商向本刊透露:「現在預售屋履約保證大多使用價金信託,客戶繳的首付金會撥付至信託帳戶,建商並不會馬上拿到手。既然錢先放入專戶,那繳多或繳少對建商而言沒什麼差別,不如就降低首付款,讓建案好賣一點更實際。」

由於新建案自備款愈降愈低,原本沉重的買房負擔似乎變輕了,購屋者趨之若鶩。有些建案原本賣得「虛累累」,祭出低自備後,銷售成績脫胎換骨,變得「強強滾」。例如新北市某預售屋建案,號稱首付款只需十萬元,接待中心還沒蓋好就被買房人潮擠爆,短短一個多月就大賣好幾百戶。

隨著低自備建案與日俱增,比較「正常」的低自備已經無法滿足消費者,於是自備門檻愈殺愈低,從一○%、七%、五%一路降,最後打低趴數已不夠看。

有的建商乾脆推出首付款「隨齡付」,假如簽約的購屋人只有二十五歲,首付款就只要二十五萬元。有的建商更殺,廣告打出「首付金多少,自己決定」的特殊方案,引起市場轟動。

但這還不是最誇張的,包括台北市、新北市,都有建商陸續祭出「零首付」方案。是的,你沒看錯,零首付就是零自備,意味著民眾一毛錢自備款都不用出,房子就是你的。低到不能再低的購屋門檻,也難怪有人戲稱「買房子比買車子還容易」。

輕鬆購屋?只是延後付款

據本刊調查,新建案之所以能大幅降低自備款,通常是藉由「公司貸」、「AB約」、「裝修或信貸」等方式,來達到輕鬆購屋的假象。

建案公司貸,是目前最常見的方式。例如一間總價千萬元的房子,銀行核貸七百萬元,建商另貸給買方兩百萬元,買方自備款就只需準備一百萬元。

天時地利不動產總經理張欣民表示,這類方案實際上只是延後付款,房貸負擔先甘後苦,因為在交屋後的幾年內,買方必須同時償還銀行貸款與建設公司貸款,負擔不見得比較輕鬆。

爭議比較大的AB約,俗稱假合約。假如一間實際成交總價千萬元的房子,原需約兩成、兩百萬元自備款,若另做假合約把成交總價改為一二○○萬元,則八成銀貸可貸到九六○萬元,自備款僅需四十萬元。但簽訂假合約有違法的疑慮,專家建議民眾最好勿嘗試。

第三種方式則是在房貸之外,額外申請裝潢修繕貸款與信用貸款,來補足房貸成數不足的部分。不過,像信用貸款的利率較高,可能接近三%,民眾雖然少準備一些自備款,卻得付出高額利息錢。

因為低自備風潮盛行,導致民眾誤以為買房子「不需要準備太多自備款」,恐會釀成新一波房市危機。

永慶房屋調查指出,大台北有將近五成民眾買房只準備不到兩成自備款。永慶房屋業管部資深經理謝志傑建議,民眾自備款不到兩成就準備買屋,可能是想使用信用貸款或是建商公司貸,但兩種方式都會讓個人財務繃到極限,一旦遇到意外狀況,房貸繳不出來,房產就會被申請查封淪入法拍。

低首付、零首付建案的出現,引誘自備款不足的民眾勉強購屋,不少人擔憂這會引發下一次的房市風暴。但讓人意外的是,建商卻老神在在、沒在怕!

建商提供方案,買家也要財力足

大型建商高層語帶玄機說:「零首付建案是事實,但不代表民眾真的可以不花一毛自備款就能買到房子。」「業者又不是笨蛋,怎麼可能明知這個人沒錢,還把房子賣給他?」

建商進一步解釋,業者通常會先做初步篩選,銀行也會評估放款風險,必須先確認民眾財力足夠,才會給予零首付方案,通常是高資產的投資、置產族群居多。財力不足的民眾,則會委婉告知對方「銀行那邊審不過」之類的話,或是轉介購買更低總價的房子。

從業者的態度看來,低首付、零首付似乎比較像銷售手段;至於民眾能不能適用優惠方案,還是要看看自己的存款數字夠不夠多了。

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