德國人這樣蓋房子,讓「住得起」不再是神話!提出好點子,政府便宜賣地給你一個家

2019-01-08 08:10

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想有個家,一定要花大錢跟建商買房嗎?目前在德國新興的「合作住宅」,或許是台灣年輕人擺脫「屋奴」的解方之一──相較於台灣高達85%的住宅自有率、世界平均的6成,德國僅43%國民擁有房產,柏林更是低至15%,除了完善的租屋市場、政府鼓勵建商蓋出租而非出售的房屋、破百萬戶的社會住宅以外,鼓勵志同道合的人們一起興建社區、政府提供便宜土地支持的「合作住宅」,也成為一種新趨勢。

日前總統府人權諮詢委員、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱於身障者共居團體「新巨輪協會」演講,談起何謂「合作住宅」,彭揚凱提供的基本定義是:「成員基於共享價值,採取共同合作方式,經由民主參與過程,打造出符合成員需求的住宅與社區生活,並自我運營管理。」

而過去OURs參訪的合作住宅實例,有河岸住宅附設餐廳、托兒所甚至裝修工廠,有住宅提供共用汽車、廚房、洗衣機環保節能,也有極前衛的住宅在一樓設置安寧病房、由政府提供低價土地興建。這些社區不僅讓「住得起」不再是神話,也承載著居民想像的生活,在高達半數家戶為單身者(包含年輕人、獨居老人)首都柏林建立起相互扶持的生活圈,也值得未來台灣借鏡。

德國合作住宅案例(OURs提供)
德國合作住宅R50。這些社區不僅讓「住得起」不再是神話,也承載著居民想像的生活,在高達半數家戶為單身者(包含年輕人、獨居老人)首都柏林建立起相互扶持的生活圈(OURs提供)

使用權可繼承但不可轉賣 貧窮人集資「合作社」成炒房剋星

合作住宅觀念最早可追溯至德國19世紀的「合作社」,由工會、職業團體或宗教團體一起集資蓋房,明訂不可出售轉讓但擁有終身使用權、甚至可繼承,保障弱勢者的居住權利。為何德國能發展出「合作社」這般概念,彭揚凱解釋,德國雖然強調經濟發展,但也強調社會整合意義,因此能發展出世界看來都是最早的社會支援系統,例如工會、例如國民年金制度、也包括合作社。

第二次世界大戰以前德國已成立不少住宅合作社,許多大企業、教會組織、部份職業團體、郵局鐵路等公共事業單位皆有自建合作社與住宅。台灣早於日治時期也曾有「住宅信用購買利用組合」,戰後1970年代末達高峰,累計約1萬戶,只是在1970年代以後政策轉向鼓勵「建商」生產模式,合作社數量因此縮減或停擺,德國則是持續發展,據柏林市府提供數據,2009年的德國有1,891個合作社、2,160,800 戶。

與台灣建商賣房不同,合作社住宅強調的是「非營利」,對象限制中產階級以下,非常有錢、擁有很多房地產的民眾不會是合作社要照顧跟招募的對象。住宅合作社的產權基本作法是共有,社員有永久使用權,使用權也可以繼承、過世後小孩可以繼續居住,但有個很重要的規則是「不可轉讓」──如果要搬走,房子就賣回去給合作社,合作社則退回股金、再找下一個住戶進來。如此規範,也對房價有抑制效果。

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