• 寂寞經濟
20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

德國人這樣蓋房子,讓「住得起」不再是神話!提出好點子,政府便宜賣地給你一個家

想有個家,一定要花大錢跟建商買房嗎?目前在德國新興的「合作住宅」,或許是台灣年輕人擺脫「屋奴」的解方之一──相較於台灣高達85%的住宅自有率、世界平均的6成,德國僅43%國民擁有房產,柏林更是低至15%,除了完善的租屋市場、政府鼓勵建商蓋出租而非出售的房屋、破百萬戶的社會住宅以外,鼓勵志同道合的人們一起興建社區、政府提供便宜土地支持的「合作住宅」,也成為一種新趨勢。

日前總統府人權諮詢委員、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱於身障者共居團體「新巨輪協會」演講,談起何謂「合作住宅」,彭揚凱提供的基本定義是:「成員基於共享價值,採取共同合作方式,經由民主參與過程,打造出符合成員需求的住宅與社區生活,並自我運營管理。」

而過去OURs參訪的合作住宅實例,有河岸住宅附設餐廳、托兒所甚至裝修工廠,有住宅提供共用汽車、廚房、洗衣機環保節能,也有極前衛的住宅在一樓設置安寧病房、由政府提供低價土地興建。這些社區不僅讓「住得起」不再是神話,也承載著居民想像的生活,在高達半數家戶為單身者(包含年輕人、獨居老人)首都柏林建立起相互扶持的生活圈,也值得未來台灣借鏡。

德國合作住宅案例(OURs提供)
德國合作住宅R50。這些社區不僅讓「住得起」不再是神話,也承載著居民想像的生活,在高達半數家戶為單身者(包含年輕人、獨居老人)首都柏林建立起相互扶持的生活圈(OURs提供)

使用權可繼承但不可轉賣 貧窮人集資「合作社」成炒房剋星

合作住宅觀念最早可追溯至德國19世紀的「合作社」,由工會、職業團體或宗教團體一起集資蓋房,明訂不可出售轉讓但擁有終身使用權、甚至可繼承,保障弱勢者的居住權利。為何德國能發展出「合作社」這般概念,彭揚凱解釋,德國雖然強調經濟發展,但也強調社會整合意義,因此能發展出世界看來都是最早的社會支援系統,例如工會、例如國民年金制度、也包括合作社。

第二次世界大戰以前德國已成立不少住宅合作社,許多大企業、教會組織、部份職業團體、郵局鐵路等公共事業單位皆有自建合作社與住宅。台灣早於日治時期也曾有「住宅信用購買利用組合」,戰後1970年代末達高峰,累計約1萬戶,只是在1970年代以後政策轉向鼓勵「建商」生產模式,合作社數量因此縮減或停擺,德國則是持續發展,據柏林市府提供數據,2009年的德國有1,891個合作社、2,160,800 戶。

與台灣建商賣房不同,合作社住宅強調的是「非營利」,對象限制中產階級以下,非常有錢、擁有很多房地產的民眾不會是合作社要照顧跟招募的對象。住宅合作社的產權基本作法是共有,社員有永久使用權,使用權也可以繼承、過世後小孩可以繼續居住,但有個很重要的規則是「不可轉讓」──如果要搬走,房子就賣回去給合作社,合作社則退回股金、再找下一個住戶進來。如此規範,也對房價有抑制效果。

而新興型態的社區導向住宅計畫,又與傳統合作住宅有些不同,居民是基於共同理念一起打造一個想要的社區,資金來自各式各樣的私人持股、貸款、銀行貸款等,有些社區甚至是由政府釋出土地、開放民眾提案徵選。無論合作社或新興社區導向住宅,德國政府皆會提供合理價格的土地、較輕稅賦、優惠貸款與利息補貼等,而在這些政策支持下,德國也出現百花齊放的新住宅型態。

強調「互相扶持」的新興社區:汽車、廚房、客房都可共用 甚至結合安寧病房

德國之所以開始發展合作住宅,其實也與社會結構改變有關──不僅房屋自有率低,且首都柏林的單身家戶就高達51%,其中也不乏單身高齡者。一人就是一個「家」,若沒有互相協助的話將人人將宛如「孤島」,因此新興合作住宅不僅強調共享空間與諸多設施(廚房、汽車、洗衣機等)以降低個別消費,同時也盼能創造新的社會互動,以新的住宅型態解決高齡問題。

過去OURs參訪的社區案例之一Spreefeld,住戶都要經過面試、不是有錢就賣,而興建社區時所有規畫設計皆是由住民共同參與,一起思考如何降低造價,甚至一起經營一個木工廠、誰家需要裝修就可以使用,在居民都安定下來以後,木工廠也開始對外營業協助鄰近社區。社區也有共用廚房與餐廳,讓住戶方便解決三餐,甚至有托兒所,讓住戶不必再擔心照顧孩子的問題。

德國合作住宅案例(OURs提供)
德國合作住宅案例Spreefeld的共有餐廳(OURs提供)
德國合作住宅案例(OURs提供)
德國合作住宅案例的木工廠。居民都安定下來以後,木工廠也開始對外營業協助鄰近社區(OURs提供)

另一案例是由政府釋出土地、提案徵選的R50。由民眾提出計畫、政府便宜出售土地,而蓋好的社區純供自住、不出售也不出租,在居民共同規畫下每平方公尺的住宅單元成本比附近公寓少了800歐元(近新台幣3萬元)。

R50省錢的特色之一在於如同鷹架、沒有隔開的陽台,住戶可以從自家陽台沿著大樓走一圈、路過鄰居陽台,不僅降低維修保養難度,也增加居民互動可能性。此外,社區也有公用客房讓住戶親友拜訪時使用,如此一來也可節省自家客廳空間規畫。

德國合作住宅案例(OURs提供)
R50省錢的特色之一在於如同鷹架、沒有隔開的陽台,住戶可以從自家陽台沿著大樓走一圈、路過鄰居陽台,不僅降低維修保養難度,也增加居民互動可能性(OURs提供)

更為特殊的案例,就是住宅結合安寧病房的Südwestsonne社區。此社區一樣是經由提案取得政府釋出的低價土地,建物共6層樓,一樓及地面層由非營利組織經營,專門出租給重症及安寧病患,每平方公尺租金僅6歐元(約新台幣200元),還有志工協助照顧,2樓以上則提供予一般住戶,設有交誼廳、公共澡堂等空間。

彭揚凱說,像Südwestsonne這樣的社區即便在德國也是相當激進而前衛的,安寧病房結合社區最大的挑戰就是「熟悉的鄰居就『過去』了,新來的鄰居也可能沒多久就走了」,能入住的都是支持其理念的民眾。這般社區在台灣當然更是挑戰,「台灣可能會覺得房價一定下跌,常有人這樣『返去』」,但德國之所以會有這樣的社區出現,背後就有個清楚的社會目的與理念。

台灣政策困境:土地「誰出價最貴就賣給誰」 如何讓政府看見「社會創新」價值?

讓人人都能住得起、甚至透過共用空間、汽車、廚房更節省日常花費,台灣也能做到像德國一樣的「合作住宅」嗎?彭揚凱指出,要在台灣推動合作住宅其實最大困境是「買房投資」的主流價值──在台灣房地產是拿來投資的,人們盼望買房能增殖、民間私有土地價格被建商養高,政府對土地態度也如同社會主流價值觀「誰出價最貴就賣給誰」,很難跟德國一樣讓政府便宜提供土地、公開徵選社區計畫。「如果沒有價值觀的改變,制度面改革做不到。」彭揚凱提醒。

而政府能做什麼?彭揚凱指出幾個改變關鍵:一是讓住宅生產有更多元的可能,住宅提供者不是只有建商,二是讓土地的意義不再只是「貨幣」。目前台灣500坪以上公有土地只租不賣,但出租的BOT模式還是以「誰出價高、回饋效益高就得標」為主,不是以營利為導向的合作住宅方案基本上不太可能得標。

德國合作住宅案例(OURs提供)
彭揚凱強調,合作住宅可以是一種「社會創新」。圖為德國合作住宅案例Spreefeld的托兒所(OURs提供)

若是以便宜價格出土地讓民眾蓋房子,公家單位也可能會憂心被控「圖利」特定人士,而目前法令規範國有土地租期最長不能超過20年、台北市甚至僅10年,短短10–20年的租期很難讓人在土地上蓋房的。

「支持合作住宅不是『圖利』。」彭揚凱強調,合作住宅可以是一種「社會創新」,基於這般目的,政府是可以考慮提供合作住宅優惠土地租價的。

即便短期內台灣或許無法廣泛推行合作住宅,彭揚凱建議,可以考慮補助民間團體承租住宅、發展共住模式,也可以試辦實驗性社會住宅,把現有社會住宅的幾層樓開放民間提案徵選招租,發展出像德國一般的互住社區,而目前住宅政策研究團體也有試圖遊說台北市政府在健康、興隆公宅、寶藏巖開放徵選。

目前合作住宅在台灣仍是極新概念,而OURs等團體便是希望讓合作住宅在台灣是有價值的,其意義可以說服非常多人、包含公眾與政府。目前民間也有基隆第一住宅公用合作社、2018年成立之台中友善住宅公用合作社、新北市友善住宅公用合作社、甚至華德福小學家長團體試行類似合作住宅的概念,而當概念普及,人人住得起、住得舒適的那天,或許也不遠了。

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