父母想把房子移轉給子女，不一定都是直接「送」，有些家庭會選擇以買賣方式處理。假設爸爸把名下房子以1000萬元賣給兒子，雙方簽好買賣契約，兒子也真的從帳戶匯了1000萬元給爸爸，看起來錢有付、房子也有過戶，應該就是一般買賣。不過依現行稅法，父子間的財產交易有一項一般陌生人買賣不會遇到的規定：國稅局不只看「有沒有匯款」，還會確認這筆房款究竟從哪裡來。
爸爸賣房給兒子，為何有付錢仍可能被認定是贈與？
關鍵在《遺產及贈與稅法》第5條。依現行規定，二親等以內親屬間的財產買賣，原則上以贈與論；但如果能提出已支付價款的確實證明，而且這筆價款不是由出賣人貸給買受人，也不是由出賣人提供擔保，讓買受人向他人借得，就可以證明交易確實屬於買賣，不以贈與論。因此，爸爸把房子賣給兒子，即使兒子能提出1000萬元已匯入爸爸帳戶的銀行紀錄，也還要進一步證明這筆錢的來源符合規定。
兒子真的匯1000萬元，問題可能出在「錢原本就是爸爸的」
例如爸爸把房子以1000萬元賣給兒子，但兒子原本沒有足夠資金，於是爸爸先借1000萬元給兒子，錢進入兒子的銀行帳戶後，兒子再把這1000萬元匯回爸爸，作為購屋價款。從銀行紀錄來看，確實存在一筆「兒子匯1000萬元給爸爸」的付款。
但依《遺產及贈與稅法》規定，如果買方所支付的價款，本來就是由身為賣方的爸爸借給兒子的，就不符合排除視同贈與的條件。財政部也提醒，父母子女間以買賣方式移轉不動產時，除了要提出支付價款證明，也要提出資金來源，經稅捐機關認定交易確實屬於買賣，才不會以贈與論。
爸爸替兒子擔保借錢買房，也要注意
另一種情況，是兒子沒有直接向爸爸拿錢，而是向銀行貸款。但《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，如果買方支付的價款，是由出賣人提供擔保後，再由買方向他人借得，同樣不符合排除視同贈與的條件。也就是說，爸爸把房子賣給兒子，兒子雖然名義上向銀行貸款付款，但如果這筆借款是靠身為賣方的爸爸提供擔保才取得，仍可能涉及贈與認定。
兒子用自己的薪水、存款買爸爸房子，可以嗎？
父母把房子賣給子女，並不是一律都會被認定是贈與。如果兒子確實具備購屋能力，例如利用長期累積的薪資、存款、投資所得或其他屬於自己的財產支付房款，並能提出資金來源及實際付款證明，經國稅局認定交易屬實，就可以依買賣處理，不以贈與論。因此，除了房屋買賣契約、過戶資料與銀行匯款紀錄外，買方的資金來源能否清楚說明，也是親屬間不動產交易的重要證明。
爸爸以前每年送244萬元給兒子，之後能拿來買爸爸房子嗎？
另一種常見情況，是父母多年前就利用每年贈與稅免稅額，逐年把現金移轉到子女名下。2026年現行贈與稅免稅額仍為每名贈與人每年244萬元。財政部也說明，父母可以利用每年贈與稅免稅額將現金贈與子女，子女受贈後，可利用這些資金自行投資或置產。
因此，父母以前依法贈與給子女、且已真正移轉由子女支配的資金，日後可以成為子女購屋的財力來源。但如果資金之後又回到父母帳戶，或實際仍由父母掌控，造成金流中斷、不連貫，日後要再主張這些錢屬於子女自己的購屋資金，就可能產生認定問題。
如果只有部分房款證明不了，不一定整筆都算贈與
假設父子雙方約定房屋成交價1000萬元，兒子能證明其中700萬元確實來自自己的存款、薪資或其他合法資金，但另外300萬元的來源無法提出確實證明，並不代表1000萬元全部都一定被當成贈與。依財政部相關函釋，二親等以內親屬間財產買賣，如果只有部分價款能提出確實支付證明，原則上會就無法證明確實支付的部分，依相關規定處理。實際案件仍要看當事人提出多少付款證明、資金來源是否可以查證，以及整體交易情形認定。
被認定是贈與，不是直接拿成交價1000萬元算稅
其中1000萬元是父子雙方約定的房屋成交價，即使部分或全部交易最後被依規定以贈與論，也不代表國稅局會直接以1000萬元作為不動產贈與價額。依財政部規定，不動產贈與價值的認定，土地原則上依贈與時的公告土地現值計算，房屋則依房屋評定標準價格計算。
因此，不能直接用「1000萬元成交價－244萬元免稅額」來估算實際贈與稅。2025年1月1日以後發生的贈與案件，贈與稅採三級累進稅率，課稅贈與淨額2811萬元以下適用10％，超過2811萬元至5621萬元部分適用15％，超過5621萬元部分則適用20％。實際應繳多少贈與稅，仍須依贈與財產價值、當年度其他贈與、免稅額及依法可扣除項目等條件計算。
親子買房別只留匯款紀錄，完整金流才是關鍵
父母子女等二親等以內親屬間買賣房屋，不能只留下買賣契約與最後一筆匯款紀錄。資金從哪裡來、是否確實屬於買方，以及付款流程能否完整證明，都是國稅局判斷交易究竟屬於真實買賣或涉及贈與的重要依據。若房款確實來自兒子自己的資金，並能提出完整證明，交易可依買賣處理；反之，如果錢是由爸爸先借給兒子，再由兒子匯回，或由身為賣方的爸爸提供擔保取得，就可能落入《遺產及贈與稅法》規定的視同贈與範圍。 （相關報導： 公務員退休金少領了？公教年金重審8月已入帳，李來希揭「這2年差額被漏算」：應追溯補發 ｜ 更多文章 ）
參考資料
- 財政部稅務入口網，〈配偶以及二親等以內親屬間財產之移轉，是否應課徵贈與稅？〉
- 財政部稅務入口網，〈親子贈與〉。
- 財政部稅務入口網，〈贈與財產的價值如何計算？〉。
- 財政部稅務入口網，〈買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利〉。
- 財政部主管法規共用系統，《遺產及贈與稅法》第5條。
- 財政部相關函釋，有關二親等以內親屬間財產買賣部分價款能提出支付證明時之認定原則。
- 財政部北區國稅局，2026年贈與稅免稅額及相關申報規定。
本文內容依現行法規及財政部、國稅局公開資料整理，僅供一般資訊參考；實際稅務認定仍須視個案交易方式、資金來源及相關證明文件而定，如有具體案件，建議向國稅局或專業稅務人員確認。
