高雄公辦都更引資2,832億元 「軌道×產業」串起城市轉型新格局

走在高雄，城市正在改變。從亞灣、高鐵左營，到前金舊市議會、高雄車站，過去熟悉的城市景象，正逐步出現新的建築、交通節點與公共空間。對市民來說，都市更新看似是建築物的變化，背後其實牽動的是一個更大的問題：當產業正在轉型、人口正在移動，這座城市要如何重新安排自己的空間？

高雄市政府都發局吳文彥局長表示，都市更新不能只理解成「拆舊建新」，更重要的是透過產業結構與空間結構的調整，重新活化老舊市中心、改善居住環境，同時創造更多公共利益。這也成為高雄近年推動公辦都更的重要政策邏輯。

高雄正在面對一個不同於過去的城市發展階段。隨著半導體及相關科技產業逐步形成產業廊帶，南科、路科、橋科、楠梓等產業園區與高雄的城市發展逐漸產生連結；另一方面，捷運與輕軌路網持續成形，市府開始將「產業」與「軌道」放在同一張城市發展藍圖中。因此，高雄公辦都更逐漸形成一個明確方向—「軌道×產業」。

截至今年2月底，市府沿軌道建設周邊13個車站，共推出24處公辦都更案，累計引資突破2,832億元。市府估計，半導體產業聚落可創造約6萬個就業辦公人口，並帶動周邊的居住及商業需求；公辦都更則希望利用公有土地先行，引導民間資金投入，讓新的住、商、辦機能與交通節點更加緊密。換句話說，這些數字背後真正要解決的，是「人在哪裡工作、住在哪裡、如何移動」的城市問題。

高雄的公辦都更並非複製同一套開發模式。在左營高鐵站周邊，公辦都更結合南部半導體S廊帶，聚焦科技及產業辦公；亞灣特貿三與智慧公宅則因應AI與5G智慧科技及國際投資需求；岡山87期配合岡山路竹延伸線，強化白浦產業園區周邊的行政與日常生活機能；高雄車站車專四、五則結合高鐵南延，重新串聯車站與周邊商業；澄清湖運動休閒園區則結合捷運黃線雙站，朝運動休閒與健康樂齡產業發展。

這代表都市更新不只是「哪裡有老房子就拆哪裡」，而是依據不同地區的產業、交通與生活條件，決定土地應該扮演什麼角色。而公辦都更帶來的也不只是建築量體。部分案件要求提供公益性設施，讓更新開發同時改善周邊公共服務。

大型公辦都更可以由政府盤點土地、招商、整合資源，但一般社區的都市更新，卻是另一場考驗。一棟老房子背後，可能是幾十戶甚至上百戶居民，每個家庭都有自己的財產、記憶與生活考量。有人擔心權利分配，有人擔心搬遷期間的居住問題，也有老人家擔心等不到都更完成。 （相關報導： 北高雄科技門戶啟動！188億元左營高鐵科技之心商三都更今動土 ｜ 更多文章 ）

吳文彥直言，高雄民間都更面臨的三大難題，包括產權複雜、整合不易；都更時間長造成高齡住戶的不安全感；以及近年營建成本上升所帶來的財務壓力。其中最常見的觀念誤區，就是「一坪換一坪」。都發局近年持續透過教育講習和都更科普講座，讓市府瞭解都市更新核心是「等值交換」與公平分配，而不是單純比較坪數多寡。吳局長也曾公開說明，都更是否可行，必須回到土地與建物價值、容積、產品規劃及財務條件綜合評估。

因此，另一條都更戰線正在高雄各個社區展開。市府推出「自主都更588」輔導機制，只要社區有7人發起，即可申請成立籌備工作室；同時設置區域型都更工作站與行動工作站，提供就近諮詢，也開放社區申請免費說明會。

資金方面，成立更新會的社區可申請最高150萬元第一桶金先期整合補助；取得一定同意比例後，也可協助向中央爭取最高800萬元的都更事業規劃補助。對於取得100%所有權人同意且沒有爭議的案件，市府也推出「都更168專案」，來縮短行政審議時間。

去年8月成立的「高雄市住宅及都市更新中心」，則被市府視為另一個重要轉折。從過去比較偏向行政審查的角色，逐步轉向走進社區、提供專業及財務資訊協助，讓市民在推動都更的過程中，有更多可以諮詢與討論的對象。

目前成果也逐漸累積。自110年起，市府已協助10處社區成立更新會，全市並已核定6件民辦都更重建案、合計1,300戶，民間開發規模約130億元，此外，還有7件已報核審議中，投資規模410億。

如果把高雄這一波都市更新拉遠來看，公辦都更其實只是城市轉型的一個工具。一端是大型公有基地，透過「以公帶私」吸引民間資金，讓軌道、產業、商業與住宅重新配置；另一端則是數以萬計的老舊社區，需要面對產權整合、居住安全與財務可行性等現實問題。

兩條路線看似不同，核心卻是一樣：讓城市的土地更有效率地使用，讓老舊環境有機會更新，也讓產業發展所帶來的人口需求，能夠在城市裡找到適合的生活空間。 （相關報導： 北高雄科技門戶啟動！188億元左營高鐵科技之心商三都更今動土 ｜ 更多文章 ）

對高雄而言，都市更新真正要更新的，從來不只是建築物。而是城市下一個世代的生活方式。當新的產業沿著軌道進入城市、老舊街區重新找到發展機會，公辦都更與民間都更也許正共同回答一個最基本的問題——高雄要如何在城市變大的同時，讓生活也變得更好。（高雄市政府廣告）