繼承房產沒現金繳遺產稅怎麼辦？新法三讀「房子可抵押給國稅局」，符合條件可先辦移轉

繼承父母留下的房子，未必代表馬上「多了一筆錢」，如果遺產大多是不動產，反而可能遇上房子價值高、手上現金卻不夠繳遺產稅的窘境。立法院日前三讀通過《遺產及贈與稅法》部分條文修正，其中一項重要變革，就是針對這類「有資產、缺現金」的繼承案件增加解套方式。未來符合條件者，可將應稅不動產設定抵押權給稽徵機關，申請「同意移轉證明書」，不必等到所有遺產稅款全部繳清後，才能處理相關產權移轉程序。

不少家庭的資產集中在房地產，父母過世後，子女雖然繼承市值可觀的房屋、土地，卻不代表帳戶裡有同等金額的現金。如果核定後必須繳納一筆遺產稅，繼承人便可能碰上「房子很多、現金不夠」的問題。依現行《遺產及贈與稅法》第8條規定，原則上遺產稅尚未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記；辦理遺產財產產權移轉時，也必須提出國稅局核發的繳清、免稅、不計入遺產總額或同意移轉等相關證明。

現行第41條雖然已規定，若有特殊原因必須在繳清稅款前辦理產權移轉，可提出「確切納稅保證」，向主管稽徵機關申請同意移轉證明書，但實務上若繼承人的主要財產就是尚未完成繼承登記的不動產，如何用這筆財產本身提供擔保，可能形成程序上的難題。事實上，財政部過去函釋就曾指出，當遺產稅額較大，而遺產大部分又是不動產時，納稅義務人確實可能面臨困難，因此曾透過行政解釋處理以遺產土地提供擔保的案件。

立法院8月21日三讀通過《遺產及贈與稅法》第41條修正案。根據財政部說明，新法明定，納稅義務人同意以符合《稅捐稽徵法》第11條之1規定的「應稅不動產」，設定抵押權予稽徵機關，即可申請核發「同意移轉證明書」。白話來說，未來若繼承人碰上「遺產主要都是房地產，但現金不足以一次繳清遺產稅」的情況，符合規定的不動產可以作為國稅局的稅款擔保，由稽徵機關取得抵押權，再申請同意移轉證明書，進一步辦理相關產權移轉程序。

這項改變的關鍵，在於不必陷入「沒有繳清遺產稅就無法移轉，但房子沒有完成相關登記，又難以利用房產處理資金問題」的僵局。不過，並不是任何房屋、土地都能直接拿來設定抵押。依財政部相關規定，不動產作為繳稅擔保時，仍涉及價值、產權狀態及是否易於變價等條件；若不動產原本已有抵押權，也必須評估扣除既有擔保債權後，剩餘價值是否足以擔保應納稅款。

值得注意的是，「設定抵押權」和「拿房子抵繳遺產稅」並不是同一件事。這次第41條修法所稱的不動產設定抵押權，是以房產作為稅款的擔保，國稅局取得的是抵押權，並不代表房屋所有權直接變成政府所有，也不代表遺產稅因此免繳。 （相關報導： 一年內贈與子女888萬，贈與稅完全不用繳！「國稅局教1招」不怕超過244萬免稅額 ｜ 更多文章 ）

另一種制度則是「實物抵繳」。依現行規定，納稅義務人如果現金繳納確有困難，在符合條件下，可以申請以遺產中的土地、房屋等財產抵繳遺產稅；經國稅局核准後，抵繳財產須依規定辦理產權移轉，相關實物原則上移轉登記為國有。這才是真正把財產用來抵付稅款。

因此，新制較準確的理解應是「先拿房產替稅款提供擔保，再取得辦理移轉所需的證明」，而不是「房子直接抵掉遺產稅」。

此次修法不只有不動產抵押制度，對現金不足的繼承人而言，第30條的修改同樣重要。財政部指出，三讀條文刪除原本「遺產及贈與稅應納稅額30萬元以上」才能申請分期繳納的限制。現行制度下，原本必須應納稅額達30萬元以上，且確有困難、無法一次繳納現金，才能申請最多18期、每期間隔不超過2個月的分期繳納。

換句話說，新制完成施行後，不再因為遺產稅不到30萬元，就直接被排除在分期繳納制度之外，對於繼承財產但短期現金不足的家庭，也多了一項資金調度選擇。此外，第30條這次也增訂，繼承人可在符合多數決條件下，以遺產中的存款繳納遺產稅，目的同樣是降低多人共同繼承時，因部分繼承人不同意而造成稅款難以處理的困境。

需要特別注意的是，截至目前可以確認的是，立法院已於2026年8月21日完成《遺產及贈與稅法》第6條、第17條之1、第23條、第26條、第30條、第41條及第51條修正案三讀。財政部8月21日表示，目前正研擬修正《遺產及贈與稅法施行細則》等相關子法，同時修改申報書表及線上申辦系統，並表示將在總統公布修正條文後加強宣導相關規定。因此，現階段不能直接把三讀通過理解為「今天拿房子去國稅局就能辦抵押」。

對於家中主要資產集中在房地產的家庭來說，這次修法最大的意義，是讓「繼承了一筆高價資產，卻沒有足夠現金先繳稅」不再只有籌現金或直接拿實物抵稅兩種選擇。透過不動產設定抵押權取得同意移轉證明，加上分期門檻放寬，未來繼承人在處理遺產與資金調度時，可望多出更具彈性的解決方式。 （相關報導： 一年內贈與子女888萬，贈與稅完全不用繳！「國稅局教1招」不怕超過244萬免稅額 ｜ 更多文章 ）

資料來源：財政部、立法院議事暨公報資訊網、財政部稅務入口網、財政部主管法規共用系統。

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