鄭兆希觀點：別讓永恆產權成為城市癌症─台灣需要一場「房產壽命化」的土地改革

台灣的市容與社會發展正面臨一個巨大的「死結」。隨著 1950 年代出生的「4 年級生」集體進入高齡與傳承階段，那些曾支撐經濟奇蹟的公寓、大樓，如今正成為這塊土地上的「房癌」(都更困難，又無人居住)。我們必須誠實面對：當私有產權的永恆性，撞上建築物理壽命的侷限性，兩者無法完美協調，再不推動徹底的土地改革，台灣的未來將被鎖死在廢墟之中。

房產神話：阻礙社會進步的三大障礙

長期以來，台灣社會將「買房收租、傳家」視為最可靠的理財金律。然而，在少子化與產業轉型的當下，這種觀念已成為社會進步的絆腳石：

─創新的黑洞：資金本應流向 AI、綠能、高科技等具生產力的創新產業，卻因避險心態大量鎖死在不具生產力的鋼筋水泥中(連竹科工程師也喜歡囤房)。

─生育的枷鎖： 投資客追求房產增值的代價，是剝削了下一代的生存空間，高房價讓年輕人必須在「成家」與「養後」之間進行殘酷的選擇。也是少子化最重要的罪魁禍首。

─產權的栓塞：永恆的私人產權導致繼承多代後持分多如牛毛。一棟 70 歲的危樓，只要有幾戶反對或失聯，或是多數期待一坪舊屋換一坪新屋的心態下，都更遙遙無期，整棟建築就只能任其腐爛。即便舊屋腐爛，但繼承者看到的不是七零八落的拋錨車，而是價值不斐的古董車，成為都市更新的主要障礙。而不合理的容積獎勵只會助長這種貪婪心態，造成都市更新更加遙遙無期。

觀念轉大人：讓房產像「消耗品」而非「儲蓄帳戶」

要讓住者有其屋變得像「呼吸般容易」，我們必須引進「建築壽命與使用權」的新思維。與其追求虛幻的永恆土地持分，不如讓房地產回歸「居住服務業」的本質：

1.推動「百年地上權」新制： 政府應從重劃區與新社區開始，強制推行「百年使用權」制度。房屋不再是永久持有，而是設定 80 至 100 年的壽命期限——這恰好能陪伴一代人直到終老。當期限屆滿，產權自動歸零，由國家統一收回、拆除、重生。這種制度對於都市的集合式宅尤其重要

2.打破繼承的「無限套利」： 當房產傳到孫子輩，其殘餘價值應隨之遞減。這能強迫資產流動，避免房屋成為「所有人多如牛毛，卻沒人住」的幽靈遺產。這不是剝奪財產，而是確保都市空間能像森林生態系一樣，老樹化為春泥，新樹方能長成。

3.理財觀念的轉型： 在 ETF 等金融工具極度發達的今天，社會應建立「理財靠投資創新、居住是折舊商品」的共識。將投資重心從不動產轉向全球生產力，才是真正的理財智慧。​

減碳與環保：超越歐美的亞洲居住模式

歐美盛行的獨棟別墅，在土地資源匱乏的亞洲並非永續之道。台灣的高密度集合住宅，若能配合「定期更新」制度，反而是最符合環保與減碳趨勢的模式：

─自然的新陳代謝： 讓市容更新像汰換舊床墊、舊家具、老爺車一樣自然。時間到就拆除重生，讓建築技術與節能標準能隨時跟上時代，而非守著 50 年前的耗能舊建築。

─公共利益極大化： 透過集體性的歸零與重劃，政府能更有效率地配置公共設施與綠地，而非浪費市府大量時間與精力在破碎的私人土地間艱難斡旋，造成許多市長宣稱搞定多少人才讓一個區域重生，這似乎是前所未有偉大且難得的重大政績??但是為何一個都市切除舊市容不能如同新陳代謝一般自然? 而是要搞得有如掘人祖墳般殘忍?

─發揮集合式住宅的亞洲優勢:集合式住宅將所有人集中居住，可以發揮許多優勢，例如食衣住行的分工(歐美樣樣事情要DIY降低效率)，大眾運輸的高度發展(歐美沒車就斷腿)，這種百工百業活絡、服務業、娛樂業發達的精彩生活模式才是適合亞洲且符合未來世界節能減碳趨勢的優良制度，但是卻因為集合住宅的土地持分繼承多代碎片化後，造成都市更新的困難，變成都市的房癌，讓集中居住的優勢大打折扣。​

結語：迎接下一場土地改革

「住者有其屋」不應代表「住者永恆擁有土地」。我們必須在災難性的「都市房癌」全面爆發前，主動逐步切除腫瘤。而台灣這種「把報廢車當古董賣」的心態，正是導致台灣市容像「開發中國家」、居住品質像「第三世界」的根源，對於處於地震帶的台灣，尤其是台北市，更是一種居住安全的重大危機。

現有的老舊產權難以溯及既往，因此，這絕對是一場必須跨越百年的改革。但我們必須下定決心從現在開始做起。唯有承認房子的生命有限，將「集合住宅」改成只租不售或百年地上使用權改革，城市才能獲得「永恆」的新生。讓台灣從農耕民族的「囤地心態」進化為遊牧民族的「流動文明」，我們才能給下一代一個真正有呼吸空間的台灣。 （相關報導： 鄭兆希觀點：從京華城案看穿民進黨本質，一場從「革命情懷」走向「清算獨裁」的權力進化論 ｜ 更多文章 ）

＊作者為機械博士。