賣房子怕被課房地合一稅？國稅局曝1招「合法扣掉3435萬」！稅金有機會不用繳了

財政部臺北國稅局近日說明，民眾若繼承房地時，同時承接被繼承人以該房地作為抵押、向金融機構借貸的未償還房貸，日後出售該房地時，可將部分貸款列為成本扣除，降低房地交易所得稅負。

國稅局表示，依規定，繼承取得的房地在出售申報時，原本就可扣除繼承時的房屋評定現值與公告土地現值（即「繼承時房地現值」）。若繼承的房貸金額超過該現值，而這段超出的部分又確實由繼承人自行負擔償還，這筆「額外負擔」也能列入成本扣除。此規定無論適用舊制財產交易所得或新制房地合一稅皆適用。

實例說明：房貸比房子價值高，扣除額可達數千萬元

以國稅局舉的案例為例，甲君於112年4月繼承父親名下 A 房地，繼承時房地現值為1,000萬元，但房地仍背負3,400萬元的銀行貸款。甲君繼承後全數自行負擔償還。

113年12月出售 A 房地時，甲君可列舉以下兩項扣除：

繼承時房地現值（經物價指數調整）：1,035 萬元

超過房地現值、由他自行償還的貸款：2,400 萬元

（3,400 萬貸款 − 1,000 萬房地現值）

總計可從房地交易所得中扣除 3,435 萬元 成本。

常見疑問：扣這麼多，賣掉是不是就完全不用繳稅？

對於民眾關心的「是否因此完全免稅」，國稅局也說明，是否課稅仍要看實際成交價格：

• 若房地售價低於或等於 3,435 萬元

→ 交易所得可能為零或為負數

→ 不會課房地合一稅

• 若售價高於 3,435 萬元

→ 僅超過的部分才會被認列為所得

→ 按持有期間適用稅率課稅

換言之，並非「一定免稅」，而是「扣除額足夠高時，有可能免稅」。

國稅局也特別提醒，並非所有與房地相關的貸款都能列入扣除。必須符合幾項要件才能適用：一來，這筆貸款須是被繼承人生前以該筆房地作為擔保，向銀行等金融機構借款所留下的未償餘額；二來，繼承人確實已承擔並實際負擔償還這筆債務。至於親友之間的私人借貸，則不在可扣除的範圍內。 （相關報導： 多繳地價稅卻不知道！稅務局揭地價稅「最常見陷阱」，教1招省下4倍稅金 ｜ 更多文章 ）

資料來源：《財政部》