政府猛暴打房，為何台灣房價仍高掛不下？胡偉良點4大關鍵條件，房價才能回到合理水準

近年來，台灣房價高企的現象成為全民矚目的焦點。從央行接連祭出限貸措施，到政府強力加稅、提高囤房稅、加強預售屋管制，所謂的「猛暴打房」政策幾乎一波接著一波。然而，房價卻仍然屹立不搖，甚至在某些區域仍呈現緩步上升的態勢，讓許多民眾感嘆：「為什麼打了這麼多年，房價還是降不下來？」這個矛盾現象，值得深入剖析。

一、為何「打房」未能壓低房價？

首先，必須理解台灣房市的結構性矛盾。房價之所以不易鬆動，原因不外乎以下幾點：

1.土地與營建成本高漲

台灣土地取得成本佔整體房價的比例往往高達4至6成，尤其在台北市核心區域更是如此。再加上原物料價格上升、人力短缺導致工資上揚，使得建商即使不追求高利潤，房價也難以下探。換言之，政府若僅透過限制貸款或增加稅負，並未觸及成本結構，因此房價仍居高不下。

2.需求剛性與投資屬性

台灣人口雖然逐漸減少，但城鄉差距、交通便利性與就業機會集中，仍使六都，尤其是台北、新北、桃園與台中等區域有強烈需求。許多高所得族群及資金寬裕的投資者，仍將不動產視為抗通膨工具，導致買盤並未真正冷卻。

3.政策偏重金融面，忽視供給面

政府多半從「抑制需求」著手，例如限貸、提高持有稅，但卻缺乏「增加供給」的對策。結果造成市場交易量下降，但存量房屋仍舊有限，民眾無法買到更便宜、更宜居的新屋。換言之，壓抑需求並未改善結構性缺口。

4.老屋過多與都市更新不足

台灣目前屋齡超過 30 年的房屋已佔全體的一半以上，其中許多屋齡 40～50 年的建築既不耐震也不舒適，卻因都市更新推動困難、進度緩慢，導致新供給無法有效替代老舊存量。這也意味著，即便交易量下滑，市場仍缺乏足夠的新選擇來壓低房價。

二、台灣房價合理化的四大條件

若要真正讓房價回到「民眾可負擔的範圍」，必須從根本面著手，而非僅止於政策口號。以下四大條件，是房價合理化的核心關鍵。

1. 建商從「轉嫁成本」走向「降低成本」

長期以來，建商面對原物料或人力成本上漲，往往選擇「直接反應」在售價上，將成本完全轉嫁給消費者。如此一來，房價自然一路墊高。若要打破這個循環，建商必須透過工法創新、模組化施工、規模化施工、大量採購等方式來降低營造成本。

當大多數主要開發商都能以「效率提升、成本降低」取代「單純轉嫁」，市場才能形成真正的價格鬆動。

2. 都市更新加速，供給量足以抵消老化速度

台灣住宅快速老化是一大結構問題。根據統計，台北市 50 年以上老屋已超過三分之一，若都更進度仍舊緩慢，未來將形成「大量舊屋存量 + 新屋不足」的惡性循環。

唯有都市更新大量推出，讓新供給逐步取代老舊房屋，市場才可能因供需平衡改善而帶動房價回落。換言之，都市更新是穩定房價的最核心政策工具。

3. 房價所得比下降至合理區間

目前台灣的房價所得比在台北市高達 15～20 倍，遠遠超過國際認為合理的 6～8 倍水準。這代表一般家庭必須不吃不喝十多年，才有可能購屋。 （相關報導： 政府都更改建是降低房價最務實的解決方案！胡偉良曝8大關鍵優勢：房價才會回歸合理範圍 ｜ 更多文章 ）

若要改善，除了靠市場供給增加與營造成本下降，政府也需透過薪資提升、產業升級，讓家庭可支配所得增加。當房價與所得逐漸靠攏，才算是真正「可負擔」。

4. 社會住宅達到合理規模

社會住宅不僅能直接提供中低收入戶的居住保障，更能在市場上形成價格緩衝。當社宅量能充足，年輕人與弱勢族群不必一味擠進市場搶房，投資炒作的誘因自然下降。

目前台灣社會住宅比例仍偏低，若能逐步提升至至少總住宅存量的 5～10%，將對房市合理化產生穩定力量。

三、評析與展望

綜合以上，可以發現台灣房價遲遲降不下來的核心原因，在於政策偏重金融手段與短期抑制需求，卻忽視了結構性的「供給不足」與「成本偏高」。簡單來說，只打房，不建房，效果必然有限。

真正讓房價回歸合理的關鍵，在於形成「多元並進」的格局：

‧政府要放寬並加速都市更新法規，讓更多老屋能順利改建。

‧建商要自我改革，不再只靠轉嫁成本，而是以創新工法與規模經濟壓低造價。

‧產業升級與薪資改善，才能縮短「房價與所得」之間的落差。

‧社會住宅與公共租屋體系，也要持續補足，減少市場排擠效應。

從國際經驗來看，新加坡、日本與韓國都曾透過大規模住宅更新與社會住宅供給，來穩定房市並改善居住品質。台灣若要走向合理房價，也必須仿效這樣的長期策略，而非僅停留在「打房」的短期口號。

四、胡偉良觀點：要真正回到合理水準，還需倚賴降低營造成本、加速都市更新、提升所得水準、擴大社宅規模等四大條件共同作用

品嘉建設胡偉良主張：台灣房價的高漲，既是民生議題，也是國家發展的結構問題。政府的「猛暴打房」只能暫時壓抑投機，但要真正回到合理水準，還需倚賴降低營造成本、加速都市更新、提升所得水準、擴大社宅規模等四大條件共同作用。

當這些條件逐步達成，台灣房市才能從畸形走向健康，讓房價真正回到民眾可負擔的範圍，也讓居住正義不再只是遙不可及的口號。 （相關報導： 政府都更改建是降低房價最務實的解決方案！胡偉良曝8大關鍵優勢：房價才會回歸合理範圍 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／蔡惠芯