比起成屋，為何投機客更愛炒預售屋？預購制度的缺陷，讓有錢人直接買10間房

《不動產經紀業管理條例》，規範房仲生態

早年，房市亂象叢生，常出現仲介人做「三角簽」的情形。

所謂「三角簽」，是指仲介利用賣買雙方的心理與資訊情報不對等，從中謀取價差，讓買賣雙方造成損失。例如：賣方房屋售價為一千萬，仲介人轉手後賣給買家一千兩百萬，中間賺取價差兩百萬。

在1999年《不動產經紀業管理條例》通過後，規定仲介收取買賣雙方的服務費加總不能超過成交價的6%；大部分房仲向買方收取1.2%，屋主則是4%。除了保障物件價格公開透明，也能避免雙方因此產生損失。

低利貸款，減輕青年購屋負擔

由於「九二一大地震」加上「SARS」疫情，21世紀最初的那幾年，房市、景氣雙雙受到影響，經濟環境持續低靡不振。

於是，2001至2007年期間，政府施行「青年購屋低率貸款」，開放家庭年收入在20%分位點以下的20歲至40歲民眾，可以向政府申請低利貸款補助。

相較於1990年代初期動輒8、9%的利率，現在的利率大多在2%以內，相對還是比較友善的；要特別注意的是貸款成數，六都大部分區域可貸7、8成，但房子比較老舊、謄本標識為「加強磚造」則只有6成左右。

土地增值稅減半，活絡房市買氣

由於政府放寬貸款限制，那段期間儘管歷經天災與疫情重創，房價並沒有因為景氣影響而有太大波動。直到2002、2005年土地增值稅變動為原先的二分之一，許多建商手上的土地、房屋大量解套，景氣開始復甦，土地的買賣逐漸活絡，建商也開始大量推案，市場才又回到正常狀態。

如今台灣房市正熱，房屋仲介公司的據點也如雨後春筍般冒出，我在所服務的「住商不動產」也已經拓展了五間門市據點。

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房地合一稅，抑止交易過熱

「房地合一稅」是政府於2016年祭出的打房政策略之一，短期內的確造成嚇阻效果，當年房屋交易棟數降低，房價也因而下修了一點。但我從第一線的角度看來，這個政策對於房價後續的走勢影響並不大，只是用較高的稅金抑止交易，對急於脫手的賣家可能有影響，但對於願意等這兩年的賣家來說，並沒有產生太大的影響。

2021年開始實施「房地合一稅2.0」版，從原先第一版的持有未滿一年獲利45%稅金，一年未滿兩年35%，兩年以上20%，更改為未滿二年45%，二年以上未滿五年35%，超過五年則為20%；因為大幅拉長了高額稅金的時間，導致目前成屋市場供給量嚴重不足，雖然成交量下滑但是價錢卻水漲船高，物以稀為貴的情況非常明顯。

實價登錄2.0，扭轉預售屋銷售亂象

「實價登錄2.0」在2021年上路，修法重點放在預售屋上，但連帶地也影響到建商的土地取得成本。

所謂的「實價登錄」，是「不動產成交案件實際資訊申報登錄」的簡稱，以不動產成交的買賣總價來公告，民眾可藉由「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢當地房價的狀況與房屋的交易行情。 （相關報導： 預售屋有履約擔保機制，為何還是爆出爛尾樓？擔保有5種選項，建商挑對自己好的 ｜ 更多文章 ）

目前新法令規定，賣方的房屋銷售服務費會列進實價登錄，但買方服務費則無需列入；甚至有建商直接不把裝潢、家具等延伸費用加在登錄的數字上，這些都是需要留心的細節。

也有一些情況是登錄的價格已包含車位、其他公共空間的費用，建議還是要查詢比對附近房價，才能篩選符合市場價格與自身需求的物件。

實價登錄在立法院吵了很多年，政府一直對於「炒紅單」的投機客相當頭痛，尤其紅單是讓房市過熱的主因之一，因此政府針對這樣的投機行為進行一系列修法。

現行的「實價登錄2.0」可以說是針對預售屋銷售亂象所改良版本，也就是所謂的「打紅單」，政策規定買賣雙方須於交易後30天內，將成交的價格、日期，做資料上的更新。民眾可以即時查詢想要的資訊，對於房市的交易還是有正面影響。

什麼是「打紅單」？

所謂的「紅單」，簡單來說叫做預購單，是買家跟建商簽訂正式的買賣合約前，先付一筆小額訂金，取得一張保留買房資格的訂購單；因為單子為粉紅色的，故稱之為「紅單」。

倘若消費者已跟建商簽訂完整合約、開始正式付款，但在房屋還沒完成前先行出售轉手，就是俗稱的「換約」。

投資客支付少量現金向建商或房仲購買預售屋，取得紅單後便轉身賣給真正的買家，投資客從買空賣空的過程中賺取傭金，此舉使得房價急速飆高。

為何預售屋會成為炒作的對象呢？因為預售屋與成屋的差別是，成屋的自備款需要大概兩成左右，但若是將成屋的自備款換算成預售屋的訂金，預售屋可以讓你多買十間，所以有些投資客透過付少量的訂金再做預售屋轉賣，從中不斷賺取價差。

「房地合一稅2.0」全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，嚴格禁止紅單轉售，同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。

原先投資客購買預售屋轉手所賺到的錢只要課綜合所得稅，但現在要是物件持有不足二年，交易金額就會直接被抽走45%；持有3至5年則抽三五稅額……高額的稅金確實抑止了不良的歪風，市場的投資客可能會轉而去買成屋；這樣看來，新政策對於房市的炒作仍有些許的遏止效用。

作者介紹：許哲雄

學歷：嶺東科技大學EMBA高階經營管理碩士

現任：鵬曜地產集團  執行長住商南屯文山店  店長住商嶺東科大店  協理住商嶺東忠勇店  協理住商八期豐樂店  協理烏日捷運夢幻店  協理

經歷（近期獲獎）：住商中彰雲投區唯一連續三年最佳銷售店第一名2021年   TOP菁英店獎第三名2021年  中區年度業績第三名2020年  台中市不動產優良經紀業2019年  金仲獎第二十屆最佳經紀業2018年  住商全中區冠軍店

本文經授權轉載自一方青出版《超級房仲贏在換位思考：洞悉買賣雙方為什麼買屋、為什麼要賣屋的成交法》 （相關報導： 預售屋有履約擔保機制，為何還是爆出爛尾樓？擔保有5種選項，建商挑對自己好的 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／郭家宏