預售屋有履約擔保機制,為何還是爆出爛尾樓?擔保有5種選項,建商挑對自己好的

2022-11-19 17:10
預售屋有履約擔保機制,為何還是爆出爛尾樓?(圖/住展房屋網)
預售屋有履約擔保機制,為何還是爆出爛尾樓?(圖/住展房屋網)

房市警鐘響起!日前新北市建商沅臻建設爆出資金不足宣布解散,致該業者於樹林市區所推之預售案「凱旋大苑」陷入爛尾樓爭議;儘管傳出已有債權人願意接手續建,仍引起社會議論。

近期受通膨與升息影響,營建成本不斷上漲,使不少建商的資金調度捉襟見肘,中小型建商更衍生斷頭危機。市場擔憂爛尾樓風暴是否會一發不可收拾,然而,內政部次長花敬群僅輕描淡寫地表示預售屋已有履約擔保機制,目前尚無須修法,他並呼籲建經公司、銀行信託部門自行強化履保量能,要求開發商承擔保障民眾權益的責任。

然而試問,此舉真能解決爛尾樓的問題嗎?

人為刀俎我為魚肉

履約擔保機制已上路10年,但預售屋糾紛依然層出不窮,就在3年前,中和預售屋「青慕淳」連個影子都沒看到,建商就跳票跑路,即便該案也有履保續建機制,民眾最終仍面臨續建失敗、土地被拍賣的下場,頭期款無法領回,一生積蓄血本無歸。

由此可見,履保制度的缺失若未改善,業者仍可利用漏洞鑽營套利,購屋民眾只能望天悲嘆「人為刀俎,我為魚肉」。

花敬群要求建商擔起責任,住展企研室卻要呼籲內政部也應勇敢面對,預售屋履保機制的弊病必須從源頭檢討改革。

履保制度須根本檢討

當前要務應是扭轉購屋民眾與建商間的不平等現狀。目前履約擔保有5種選項,實務上均由建商選擇對其有利的方式,民眾僅能配合,並無斡旋更改的可能性。

再者,建議可增加買方所繳價金(訂金、簽約金、各期工程款等)被動用的限制條件。最多建商選擇的履保方式——不動產開發信託,其信託資金為銀行融資、建商自有資金與買方所繳價金;雖說是專款專用,但實際動工前的管銷費用,舉凡代銷業者的酬金、接待中心和樣品屋的建造費、水電費、警衛費、廣告費等,都認定為興建開發的必要支出,這也是民眾質疑尚未動工,但信託帳戶幾乎被提領一空的原因之一。

建商開發興建時,須承擔必要的支出與風險,不應全部轉嫁到消費者的身上,故應限制買方價金被動用的時間、範圍與成數;實際動工前的費用,應由建商自有資金和融資款項負擔,並且保留買方價金的一定成數金額,規定完成部分條件下才可動用,以加強對買方之保障。

同時賦予信託銀行更嚴格的監管查核義務,增加出具查核報告的時間、次數與內容,銀行得要求建商說明,並可委託第三方公正機構介入調查,建商不得拒絕提供資料,且銀行也可暫停建商申請款項;若銀行故意或過失導致民眾權益受損,亦應負起法律責任;銀行並需主動、定期交付撥款明細等資料給買方,以俾及時發現問題、保護民眾權益。

政府介入責無旁貸

面對預售屋糾紛,我們都期盼樹林爛尾樓事件只是單一個案,然而在全球經濟下行的狀況下,只要建商資金運用擦槍走火,便容易引發骨牌效應,影響民眾權益甚大。目前履約擔保機制並未發揮實質效益,若要完善交易安全,應從制度面做根本改變,然由於此舉勢必牽動市場既有制度與利益,盼政府能更積極介入整合與規範,展現強勢維護房市健全、保障民眾權益的魄力,畢竟只單靠呼籲民間產業自行改善,不啻為緣木求魚。


本文經授權轉載自住展房屋網,未經同意不得轉載。 (相關報導: 台灣房市出現爛尾樓!危機種子3年前就埋了,李同榮:購屋者可用4招防雷 更多文章

責任編輯/郭家宏

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