買房不踩雷，如何看出凶宅、漏水屋？屋內裝潢藏玄機，房仲教你辨認瑕疵物件
擁有台北第一凶宅之稱的「錦新大樓」曾奪走25條人命。買房該如何看出瑕疵物件？（資料照／許書宇）
漏水屋：屋內裝潢藏玄機
在帶買方看屋前，我一定會親自到現場檢查屋內情況，包含水電、瓦斯管線是否正常、屋內有無漏水情形等。
「漏水」是最容易看出來的狀況，即使經過補修，牆面上的顏色還是稍有不同。有些屋主可能比較小聰明一點，將漏水牆面以「木頭」裝潢遮蓋，因此看到屋內裝潢有「木頭」的設計時，往往我都會特別留心，也會對屋主進行詳細詢問，通常都是有嚴重的漏水問題，拆開木板背後可能整面牆都是壁癌。
因此，在確認物件時務必要向屋主盤問清楚，能問到漏水的問題最好，若是沒有把源頭解決掉，即使水電修繕後一段時間還是會再滲出來。
我常笑說，房仲這行做久了，看的物件成千上萬，房子哪裡漏水？哪裡有壁癌？搞不好都比水電師傅來得精準。
有一個已完成交易的樓店，二樓廁所天花板漏水，叫了很多防水師傅都查不到原因，重點是只有夏天才會漏。我到現場查看測試，發現是樓上冷氣的排水管出問題，因為冷氣排水管裂了，水才會從管道間滲出，師傅一直檢查廁所天花板的管路當然找不出原因，後來漏水問題當然順利解決了。事實上，現在有很多機器設備可以檢測漏水點，但大多價格不斐，一般客戶不會一開始就願意花這個錢。
在所有問題中，「漏水」還算是好解決的狀況，若是「屋內潮濕」就相當麻煩，只能思考防範的因應措施，並且誠實告知該物件的缺點，提供給買方充足資訊，才能避免日後的糾紛產生。
凶宅：留心街坊鄰居的反應
在中華民國現行法律中明文規定，賣方於交易時需「明確」告知買家，避免造成買家不可預期的損失。因此房仲在接下銷售委託時，必定將「房屋履歷」調查清楚，從交易記錄到各大小事的登記等，只要是能夠調出來的資料，務必都要詳實的掌握，降低交易時不可預知的風險。
同時，與賣家磋商價格時，要注意的重點是：理論上來說，凶宅的價格會比一般物件低個五到六折，不過實際的狀況仍有例外。
像是位於新竹有一間凶宅，照常理判斷可以下殺到六折左右，但因為地點非常完美，太多買家出價，搶到最後，成交價格遠高於預期價格。所以，即使遇到看起來「理應低價」的凶宅，最後還是要回歸到實際的「市場反應」為主。
若是遇到屋主刻意隱瞞該怎麼辦呢？我就曾遇到一件案子，當時是同行合作銷售，在現場勘查時，我發現鄰居的反應有些異樣，當時又已有買家要下訂了，但我想想實在不放心，再三詢問街坊鄰居後，才發現那是一棟凶宅。我馬上聯繫買家道歉並退還訂金。
有些房仲可能遇到這樣的事情會覺得很倒楣，但從另一個角度來看，我反而覺得自己運氣不錯，至少是在交易前就發現，否則買家入住後，跟鄰居聊天或自己哪天發現這件事，到時候房仲不僅賺不到錢，還可能會因為賠償連帶損失，聲譽受損，嚴重還可能必須離開整個行業。
海砂屋：外包驗屋勿貪小便宜
所謂的「海砂屋」，指建築材料是以海砂製成，因海砂中「鹽分含量高」會腐蝕鋼筋，時間久了就會造成天花板或牆壁大面積剝落，安全出現疑慮，甚至完全無法居住，最終只能原地拆除。
目前市場上單獨出現海砂屋相當稀少，凡是有經驗的仲介公司都會知道物件分布的地點。同時，現行法規上來看，若民眾不慎買到海砂屋，完全可以無條件解約，沒有房仲會想要碰這樣的物件，基本上「幾乎沒有市場」。在台北地區，有些海砂屋情況比較不嚴重，仍有少數物件在市場上流通，但是非常稀少。
但有一種被稱之為「誤會的海砂屋」，買方因貪便宜找不知名的房屋檢驗公司，可能因為經驗不足、對房屋結構又不甚瞭解，誤將檢驗的位置選到了水管管線旁，這樣即使是正常的房子也會驗成海砂屋。
過去我曾遇到這樣的案例，客戶自己鑽洞採集樣本拿去檢驗，結果檢驗公司通通都說超標，是海砂屋；但當我們找有政府認證的房屋檢驗公司檢驗時，一樣項目卻驗出不一樣的結果，不是海砂屋。
後來我們去確認屋主鑽洞的地方，真的都是在水管旁的梁柱，因為自來水都會加氯消毒，水管旁一定免不了有水氣，周遭的砂石因長年受水氣影響，導致檢驗數據超標。遇到這樣的狀況，如果真的不放心，就委託政府認可的檢驗公司詳實檢驗一次，也依照檢驗公司的建議處理，確認不影響居住安全，住在裡面才會更加安心。
輻射屋：小心避開列冊造管
輻射屋，指房屋建造時使用到被輻射污染的鋼筋。根據行政院原能會說明，「輻射鋼筋」是在煉製過程中夾雜了含有廢棄輻射源的廢鐵原料，不慎一併熔進熔煉爐中，製成鋼胚後再軋製成鋼筋所致。
自1983年起，台灣開始出現輻射屋，但直到1992年媒體報導後才引起全民關注；後又因台北市龍江路某一棟大樓被爆出也是輻射屋，附近居民人心惶惶，政府多次派人前往檢查後，居民才知道自己原來就住在輻射屋內。
輻射屋對於房屋影響很大，當時市場上只要房子被列為輻射屋，周遭房價立刻跟著暴跌，甚至周邊商圈、店家的生意都受影響，引發住戶逃離潮。
多數的輻射屋逐漸變成空屋，若有居民因為經濟問題無法搬離，每天被輻射照射，心理上也產生很大的陰影。
不過，目前政府已制定嚴格的法規控管明訂建築的規範，而當時的輻射屋已由政府列冊管理，輻射屋的清冊皆可從原能會上查詢，要避開這樣的物件並不難。
作者介紹：許哲雄
現任：鵬曜地產集團 執行長住商南屯文山店 店長住商嶺東科大店 協理住商嶺東忠勇店 協理住商八期豐樂店 協理烏日捷運夢幻店 協理
經歷（近期獲獎）：住商中彰雲投區唯一連續三年最佳銷售店第一名2021年 TOP菁英店獎第三名2021年 中區年度業績第三名2020年 台中市不動產優良經紀業2019年 金仲獎第二十屆最佳經紀業2018年 住商全中區冠軍店
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