中古屋驗屋沒過,可以拒絕付款嗎?不動產律師一篇文解答,揭驗屋撥款法院怎麼判

2022-06-13 10:12

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中古屋買賣,通常交屋完畢後,房款的最後一筆款項才會由履保機構撥付給買方。(資料照/陳煜攝)

中古屋買賣,通常交屋完畢後,房款的最後一筆款項才會由履保機構撥付給買方。(資料照/陳煜攝)


買房子是許多人一輩子的大事,很多人怕買到有瑕疵的房屋。

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因為賣方交屋後,依據民法第373條的規定:

「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」

交屋後如果房子有什麼問題,依照上面的法條,變成買方要承擔風險。

所以,為了避免交屋後才發現瑕疵,而有瑕疵到底是在交屋前產生?還是交屋後才發生的爭議?現在越來越多買方會進行中古屋交屋前驗屋的程序。

驗屋時間點,通常是在已過戶未交屋的時候。因為中古屋買賣,通常交屋完畢後,房款的最後一筆款項(通常也是最大筆款項)才會由履保機構撥付給買方。

這本來是一件好事,但是常衍生出一個特殊的問題:驗屋沒過撥款怎麼辦?買方可以拒絕付款嗎?

案例:桃園千萬中古豪宅買方A驗屋撥款的難題

A在桃園買了一棟新台幣4000萬元的百坪中古豪宅,因為格局方正、交通位置也符合A的需求、A很是喜歡馬上就簽約了,A也很快支付簽約、完稅款金等款項約600萬元、但還有3400萬元的交屋款還沒付,交屋款要等雙方約定的交屋日4月1日,交屋完成後,賣方B才會拿到款項。

A於3月10日取得桃園豪宅的所有權後,A心想,雖然去看過幾次屋都沒啥問題,但畢竟房子蠻大也蠻貴的,怕自己看不周全,所以A在3月15日找了驗屋公司來驗屋。沒想到驗屋公司來驗後,發現房屋有大面積的的地磚空心問題,而且驗屋公司用水分計測量發現主臥有一面牆濕度有點高,把裝潢天花板打開後,才發現有滲水問題。

A聽到驗屋公司的報告都傻眼了,但心裡慶幸還沒交屋就發現,A於是跑去跟賣方B討個說法,沒想到B只是敷衍了事,眼看4月1日已到,B還是沒處理好,A就透過仲介告訴B:

在賣方修復瑕疵之前,我是不付3400萬元的交屋款、我也不會配合交屋!

沒想到過幾天,A就收到B的存證信函,B限期A在4月7日前給付尾款3400萬元,否則就屬違約,不但要解除契約,還要沒收A的已付價金600萬元。

A著急到不行,透過友人的介紹,前來諮詢我如何處理?

重點:可以因為房屋有瑕疵就拒付尾款嗎?

答案是,不一定。因為房屋有瑕疵,而主張在瑕疵修補或損害賠償前,拒絕給付價金的「同時履行抗辯」,目前確實有被法院承認屬買方可行使的權利,這可以參照下列最高法院的判決要旨。

最高法院86年度台上字第2808號判決:

「又民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵,如經買受人催告出賣人補正,出賣人仍不為補正時,應解為買受人得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。」

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