台灣大型購物中心的開發，肇始於前總統李登輝時代，當時，「工商綜合區」的開發，被冠上了冠冕堂皇的理由，配合「亞太營運中心」，推動全台18個生活圈，「促進城鄉均衡發展」等；但扁政府執政，台灣經濟走下坡後，全台購物中心就出現泡沫化現象。過去幾年，中央與地方政府為籌措財源，再度以《促參條例》、《高雄多功能經貿園區計畫獎勵優惠辦法》、《新市鎮開發條例》等措施，鼓勵民間業者投資購物中心，單單日商三井就搶攻了林口、台中港、台南沙崙等據點，台灣的購物中心需求真的這麼多嗎？
高雄市長韓國瑜去年競選期間，喊出「貨出去，人進來」的簡單易懂口號，讓高雄觀光與內需，選後營造出一片熱鬧喧騰景象。義联集團負責人林義守喊出700億投資，其實在選前就已布局，例如高雄市鼓山區推出370億元「義享天地」投資案，去年10月已取得土銀聯貸，湖內工商綜合區去年8月就已向板信取得，連同該集團在高雄市大樹區經營的義大世界，義联集團對於高雄百貨商場的雄心不言而喻。
李登輝時代產線外移 舊廠區變工商綜合區
高雄購物中心「遍地開花」景象，在其他五都一樣看得到。新北林口的三井Outlet、桃園廣豐新天地、苗栗尚順育樂世界、台中港三井Outlet，三井不僅在北中部插旗，去年10月也標下台南沙崙高鐵特定區的地上權標案，購物中心申設的盛況，和李登輝時代的「工商綜合區」頗為類似。
李登輝時代的「工商綜合區」開發，當初係為解決國內企業生產線外移後，所衍生廠房關廠、閒置問題。關廠廠區一般位在都會區近郊，業者申請變更為「工商綜合區」，只要繳交回饋金，同時回饋3成土地作為生態綠地，即可將資產活化變現；因此，早期申請案件多半是傳產業者，包括歌林、黑松、環泥等。
工商綜合區開發 過程慘澹
然而，「工商綜合區」的開發經驗，過程頗為慘澹。1999年7月，全台第一個依據「工商綜合區」政策開發的桃園台茂購物中心率先啟用；接著桃園中壢的大江國際在2001年營運；接下來陸續開幕的包括台中德安、台北微風、台北京華城、新竹風城、台南仁德嘉年華、台北101、台北美麗華、中和環球購物中心；風光開幕不久，部分業者旋即出現問題，包括台茂、京華城等，都出現銀行貸款融資負擔過大，經濟部為降低業者利息負擔，後來甚至訂定「獎勵民間投資開發工商綜合區優惠貸款要點」，提供業者低利貸款。
經濟部官員表示，由於工商綜合區後來發生供過於求現象，部分業者在申請都市計畫變更過程，在討論捐地與回饋金過程，跟縣市政府一直喬不攏，因此有不少案件後來撤件。
政府出地民間出資 土地開發永不褪色
不過，土地開發是一項永遠不褪色的行業，在《促進民間參與公共建設條例》通過後，購物中心的開發遊戲規則，變成了「政府出地，民間出資」模式；尤其是，過去十幾年由於中央與地方政府財政惡化，國有土地的開發，儼然成為地方政府收取權利金、降低負債比率的不二法門。 （相關報導： 新新聞》京華城賣地求現 喊價五百億元 ｜ 更多文章 ）
為吸引民間企業投資，中央與地方政府在國有地地上權標案，所提供的租稅與獎勵措施，愈來愈多元。
