三月二十一日，中石化舉辦媒體春酒，宣布了京華城要賣的消息，若標售案成真，這將是今年房地產最受注目的一樁買賣。
最令威京集團總裁沈慶京振奮的，應該是去年底京華城向台北市政府爭取到容積率從三九二％回復到五六○％，讓京華城土地價值暴增，也吸引市場的興趣。市場評估售價有機會達四、五百億元，對現在正在蓋信義計畫區「世紀豪宅」陶朱隱園的威京集團，在財務上應該挹注頗豐。人稱威京小沈的沈慶京，是八○年代股市四大天王之一，他之後淡出股市，轉為企業經營者，而京華城曾經是小沈最大的「購物天堂夢」。一九八七年，身為國民黨掌櫃劉泰英「泰公黨」的要員，小沈以十五．三億元標得唐榮鐵工廠位在八德路與市民大道的土地，就是京華城的現址。
京華城地處邊緣、年年虧損
當時京華城的主要股東，是威京集團包括亞太會館在內共出資四九％、小沈的中華工程一○％、劉泰英主政的開發工銀一○％、國民黨黨營事業與中廣五％，外資股東則為新加坡樂高公司持股一○％，另有兆豐票券（前身黨營中興票券）等。但從變更地目、規畫到建造京華城，就花了十四年的時間，因為小沈自豪的全球最大球體商場，施工上頗有難度。然而，耗資兩百多億元的京華城好不容易完工，打算在二○○一年十月開幕，卻在當年九月納莉颱風時重創，京華城的地下八層樓嚴重淹水，差點開不了幕。○一年十一月開幕後，小沈一度還把京華城當做集團的「救世主」，希望為他帶來錢潮與人潮。然而，十七年來，沒有捷運站停靠的京華城，地處市中心邊緣，商品又不敵忠孝商區與信義商區百貨公司的競爭力，使得京華城年年虧損，大股東之一的開發金不耐長年虧損，於一五年六月就已全數出脫十二萬張持股，回收八．一九億元，處分利益○．六九億元，每股出售價六．八三元。跟其他股東相比，開發金早賣早好。經營十七年來，京華城每年虧損二、三億元，淨值每年下降，以持股京華城一六％股權的中石化來說，去年第三季其持有京華城二十二．九萬張股票的總值約十一億元，換算每股淨值僅有四．八元，比開發金的出售價少了三○％，這讓股東們有苦難言。
回復容積率成「金雞母」
不僅如此，今年三月，中石化還公告要買京華城庚種私募股，以每股十元認購，總金額不超過十五．六億元，這可讓中石化的股東氣結，因去年每股賺二．四元多的中石化，為彌補過去四年的虧損，今年不配發股利，且還要將資金拿去投資緬甸，甚至還要買京華城的特別股。幸好北市府同意京華城提高容積率，幫了小沈的忙。京華城在郝龍斌擔任台北市長時代，容積率從五六○％（商三）被降為三九二％，京華城不斷向監察院與內政部陳情。六年多後，監察院終於為此糾正市府，認定應回復京華城容積率，但小沈遲遲得不到市府回音。於是去年五月，威京組織京華城股東自救會，率上百名位股東上街頭抗議，要「柯文哲救救我們」。柯市府果然在去年底都市計畫審議委員會中，回復了京華城的容積率至五六○％，土地價值大增百億元。有金融業者說，容積率加持，讓京華城的淨值從不到五元，可望提高至十多元。也無怪乎去年八月，京華城悄悄地撤銷公開發行，把主控權全部集中在威京集團手中，畢竟這五千坪的土地已成了「金雞母」。京華城銀行借款剩下九十九億元，預計今年三月底到期，未來到底是借新還舊？還是要賣地還款？威京集團內部還在討論中。據瞭解，雖然二月底股東會已通過土地出售案，且已委託戴德梁行不動產投資顧問公司來標售，但威京內部還是出現要自己重建商業大樓的聲音。「這塊高達五千多坪的土地，是台北市蛋黃區最後一塊大片淨土，且又在信義商圈外圍，可以跟一○一大樓抗衡，很適合蓋商辦大樓。」戴德梁行董事總經理顏炳立說，從南山人壽的信義南山廣場Ａ級商辦供不應求的狀況來看，京華城土地也屬於Ａ辦，租金約可達一坪三千三百元，若售價每坪賣一百萬至一百一十萬元，投報率有三．五％，是追求穩定收益的壽險公司獵地好選擇。
蓋豪宅讓威京集團財務吃緊
從股市作手起家，小沈是位「夢想家」，不斷擘畫自己的建築夢，之前是打造世界最大的球體購物中心京華城，○六年也在中國揚州建造中國京華城。不過在購物中心的「夢醒」後，這幾年，小沈拆掉亞太會館，在信義區蓋一座螺旋狀的「綠色超級豪宅」陶朱隱園，號稱要成為台北市的地標。小沈的「豪宅夢」很大，螺旋狀體的施工更是挑戰，造價自然很高，讓施工者中工與地主亞太工商聯壓力沉重，已跟銀行團借款上百億元，還借到香港先機集團。前年先機集團還傳出跨海來討債，要求取得亞太工商聯三成股權，顯見威京集團的財務吃緊，如今京華城若能順利標售，對小沈何嘗不是好事一樁呢！ （相關報導： 新新聞》林陳海追逐金融大夢 搶奪金控股權 ｜ 更多文章 ）
