「房價高到令人想吐！」美國年輕人也買不起房，居住正義讓拜登好頭痛

買不起房不只是台北人的痛，美國年輕世代現在也為此所苦。高房價和高房貸利率迫使許多美國人成為「無殼蝸牛」，根據紐約聯邦儲備銀行上個月的調查，僅有40.1%的租屋者仍懷有著能在有生之年擁有自己房子的奢望。尋求連任的拜登深知美國住房危機的嚴重，進而推出一系列政策，然而這些補助真的有「打到痛點」嗎？

32歲的美國猶他州保險業務員威爾金斯（Nathan Wilkins）為了省錢買房，在2019年搬回去和媽媽、妹妹同住。然而自那以後，美國房地產市場因房租上漲、房價飆升和房貸利率大幅上漲，讓威爾金斯更買不起房子。他向《BBC》表示：「這就像在玩一場贏不了的遊戲。房價過高的事實簡直讓我想吐。」

根據房地產網站「Redfin」五月中的統計，美國房價中位數（一組資料最中間的數值）為38萬7600美元（約合新台幣1254萬5450元）。保險業務員在美國的平均年薪約為7萬3380美元（約合新台幣237萬），看似足以負擔買房，但威爾金斯向《BBC》表示，光是每月房租就要2500美元，存錢真的不容易。

根據「哈佛大學聯合住房研究中心」（Joint Center for Housing Studies of Harvard University）的數據，現在有近三分之一的家庭將其收入的三分之一以上用於住房（該研究中心指出這是負擔能力的標準界線），這是自2015年以來的最高比例。哈里斯民調中心（Harris Poll）指出，超過70％的美國人認為住房危機只會越來越糟。

美國人為何買不起房？

《yahoo!finance》點出三大原因，解釋美國年輕世代的住房危機：分別是高房價、房貸高利率、以及房屋供給不足。

高房價

根據投資網站「the Ascent」統計，美國房地產第一季度房屋售價中位數為42萬800美元（約合新台幣1362萬元），相比四年前成長約28％，當時的房價中位數為32萬9000美元（約合新台幣1065萬元）。其中夏威夷州的房價最高，中位數為85萬6327美元（約合新台幣2773萬）；西維吉尼亞州房價最低，中位數約為16萬美元（約合新台幣518萬）。

不幸的是，薪水成長的速度卻遠不及房價上漲的速度。根據白宮三月發布的「2024總統經濟報告」，過去20年房價增加了兩倍但家庭收入只翻了一倍，換言之，房價漲幅比家庭收入漲幅高出50％。

根據「哈佛大學聯合住房研究中心」的房價與家庭收入比調查，在越來越多的都會區，房價相對收入而言已經頭也不回的飆漲。2022年美國全境100個最大的房地產市場中，有48個市場的房價收入比超過5.0，其中7個市場的房價收入比超過8.0；相比之下，2019年只有15個市場的房價收入比高於5.0，而2000年只有5個。 （相關報導： 經濟學人：遊走於中美角力之間，日本經濟復甦的行路難 ｜ 更多文章 ）

雖然房價相對於收入普遍上升，但此一數據在各都會區中仍存在很大差異。房價收入比最高的都會區主要集中在美國西岸，包括檀香山（房價收入比為12.1）、聖荷西（12.0）和舊金山（11.3）等。而美國東岸持續面臨住房負擔危機的都會區包括邁阿密（8.7）、紐約（7.1）和波士頓（6.5）等。即使在負擔相對較輕的中西部，房價收入比也在上升，例如麥迪遜（5.0）、密爾瓦基（4.9）和芝加哥（4.3），另外像是東北和中西部的鐵鏽帶房價收入比雖然最低，但依舊在上升。

房價上漲對房價收入比的成長扮演核心角色，因為收入根本不會以同樣的速度成長。同一調查中指出，2019年到2022年間房價上漲了43％，但同期收入只增加了7％。

房貸利率

第二個痛點是房貸利率。根據投資網站「Money」上週的調查，目前美國30年期固定利率貸款的平均利率約是7.803％，對比疫情期間歷史最低的2.65％，借錢買房簡直昂貴的令人痛苦。

住房供給不足

最後，房屋庫存不足導致房價居高不下。《YaHoo》指出，造成短缺的部分原因是新建築的減少以及疫情導致的住宅建成延誤，這意味著住房供給未能趕上美國人口成長和需求的步伐。美國人口普查局最新的住房空置和住房擁有率調查顯示，2023年第三季度35歲以下美國人的住房擁有率僅為38.3％，而嬰兒潮世代則為79.2％。

「2024總統經濟報告」指出，多年來新建住宅相對家庭數量明顯不足，導致住房供應短缺。住房短缺總量估計範圍為150萬套到380萬套，在建住房短缺的年流量估計為10萬套。

住房需求的增加是由經濟成長和人口成長所推動，然而自全球金融危機以來，各類房屋開工的數量便大幅下降，至今仍未恢復到2007年之前的水準。新住房建設的下降和相對較小「入門房」和低成本租賃單位的供給量減少同時發生，面積在1400平方英尺（約40坪）以下的新建單戶住宅比例從1970年代初期的近40％，下將到2020年代初期的7％。此外，低成本租賃單位的供給（低成本指合約租金低於收入分配最低五分之一的家庭可負擔的最高金額）在2011年的26.7％下降到2021年的17.1％，這相當於在過去十年減損了390萬套可負擔住房。

拜登也知道你買不起房，但⋯⋯

這些正努力「成家立業」卻受房價所苦的美國年輕人，正是拜登積極拉攏的選民。

新聞網站「Vox」指出，打房議題通常不會在總統選舉中成為主要的討論政策，因為這對白宮來說是一個很難在短期內有所改變的問題。此外，聯邦立法者普遍會避開影響房屋供給的住宅法規，因為這很大程度屬於州政府和地方政府的職權範圍。然而近期華盛頓的情況開始發生改變，參眾兩院就住房負擔能力舉行更多的聽證會。住房成本通常是選民們負擔最重的支出，華府政客們意識到「買不起房」的社會問題不容忽視。

2022年，拜登政府推出一系列提案的《住房供應行動計劃》（Housing Supply Action Plan），白宮稱其為「歷史上為解決住房供應短缺問題而採取的最全面的努力」。在白宮今年三月發布的「2024總統經濟報告」中，總統的專職經濟學家們用了整整一章來討論增加可負擔住房的供應，並呼籲聯邦政府採取更積極的行動來降低成本，可見白宮越來越重視住房危機問題。

在三月的國情咨文中，拜登承諾為首購族提供新的稅收抵免；在新預算中提倡擴大「現金券」發放和住房供給，並在演說中強調「蓋、蓋、蓋」以「永遠降低住房成本」。當三月下旬開始競選活動時，拜登政府甚至宣布將採取一些新的房租管制措施。「Vox」表示，不難看出，住房危機向「拜登經濟學」（Bidenomics）澆一大桶冷水。

拜登呼籲國會通過立法，為首購族和出售新房的人提供1萬美元的稅收抵免，以降低房市交易成本。該提案還包括預算超過2580億美元的歷史性投資，用於建造或維修超過200萬套住房，以支持數百萬名首購族和為低收入的透伍軍人和年輕人提供住房保障。

「Vox」指出，一些保守派批評拜登的計畫，認爲在供給未有實質提升的情況下，給予需求補貼只會讓事情變得更糟，右傾智庫「曼哈頓研究所」（Manhattan Institute）研究員格洛克（Judge Glock）表示：「拜登的解決方法是透過向買家、租戶和開發商發放更多政府資金來補貼需求。」

「Vox」表示，沒有國會支持，聯邦政府很難在住房問題上有所進展，且在11月大選之前，國會也不太可能通過任何重要的提案，因為共和黨人不願意讓拜登獲得更多成功的兩黨合作以贏得競選。專家指出，川普的減稅政策將在2025年12月到期，將減輕政府的財政負擔，屆時似乎是推行住房政策的大好機會。在那之前，總統需要在惡化的住房危機和避免兩黨極化之間繼續努力。 （相關報導： 經濟學人：遊走於中美角力之間，日本經濟復甦的行路難 ｜ 更多文章 ）

也許最大的實質轉變在於，數年過去，白宮終於正視租戶的困境。