老舊公寓投資心法:《給下一個佛系房東的備忘錄》選摘(2)

2020-07-16 05:20

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作者在書中分享了投資老公寓的數個決策指標。(圖/擷取自Google Map)

作者在書中分享了投資老公寓的數個決策指標。(圖/擷取自Google Map)

五樓健身寓賣掉之後,著手開始找可以收租的公寓,感覺這是一條美好的康莊大道,也因為第一次買房子就賺到了錢,迅速還給母親借來的二十五萬跟同事借的六萬元後,就開始每天翻開報紙的房屋出售廣告,各仲介網站也每一筆都不放過,有一天,我看見了一個學區公寓的廣告,便透過上面的電話聯絡仲介林先生。

我原本要找的是某公寓,林先生說,有另外一間公寓還不錯,窗外可以看到公園,要不要來看看?

跟林先生約好,在中西區的一條巷子附近碰面,跟著他的腳步走進無尾巷裡的二樓公寓,一樓是荒廢的房子,堆滿了垃圾,裡面陰陰暗暗,除了垃圾也有許多廢棄家具、木板,店家不要的廣告看板,還有菸蒂。

這些都沒有嚇到我,因為這間二樓公寓剛好有一間房間沒住人,我緩緩打開毛玻璃窗,被窗外的公園景緻牢牢的吸引住。

沒想到,這樣精緻的小公園就隱身在中西區的巷子裡,而且這裡離大遠百只要五分鐘,距離火車站也不算遠,此外,屋主已經隔好四間套房(據說花了六十萬),我只要買下就可以直接收租,租金高達兩萬。

這間公寓跟前一間公寓一樣,只看了一眼就想買了。而且,還只是看了其中一間房間而已!四個套房中,二○三和二○四都是面對公園,二○一是面對巷子,有自己的陽台,二○二有自己的小天井,但是基本上不開燈還是非常暗的,而這些都是買到之後,才知道的。但是基於有相當高的租金收益,扣除水電、網路、第四台,租金報酬率仍然高達十%,是一個非常划算的投資。

許多房地產專家說,高於十%的收租型產品可以大膽投資,因為只要十年本錢就完全回來了。

這間公寓我真的很有耐心的一共前後持有了十年,一方面是它的地段太好,用個比喻,就是台北忠孝敦化站旁邊的巷子,成大學區五樓舊公寓賣掉之後,我有了一點點的資金買下它後開始收租,直到二○一七年十二月賣掉,除了賺到全台房市上漲的價差,還有十年的租金收益,真的不能小看舊公寓長期累積下來的報酬率。

老三重的街道與重劃區整體感覺不同。(圖/李 季霖@Flickr)
購買老房時,房屋的地點非常重要。圖為老三重的街道。(圖/李 季霖@Flickr)

這十年之間,一樓的公寓因為經常堆放垃圾,被人檢舉到環保局而開罰,但是很奇妙的,突然有一天就有工班來動工整理了,隨後也很快地就出租了,不過因為通風不好,後面有非常高的擋土牆,採光也不夠好,非常容易有發霉的情況。而在第七年的時候,我請房客全部搬走,花了六十萬元,把條件比較好的二○一、二○三、二○四衛浴全部翻新,並且全部換成無印良品的雙人床,日光燈全部改為間接照明,毛玻璃窗戶全部換成透明的綠色玻璃,加上捲簾,以及窗邊的吧檯和高腳椅,訴求回家就像渡假,四間套房的租金瞬間拉高到兩萬七千元左右,這也是後來能夠讓近四十年的舊公寓能賣到好價格的原因。

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