退休把透天賣掉換電梯大樓比較輕鬆？70歲夫妻住半年就後悔，每月多繳這些錢狂吃積蓄

退休後年紀漸長，住透天最讓人擔心的往往不是房價，而是每天爬樓梯、整理房子，甚至出門買菜、看醫生都得開車。因此，不少人會考慮把住了幾十年的透天賣掉，搬進有電梯、生活機能更好的大樓。不過，換房真的就能讓退休生活更輕鬆嗎？日本一對70歲夫妻原本也這麼想，沒想到搬進車站旁的中古電梯大樓後，管理費、修繕積立金與老舊設備更換費接連出現，存款消耗速度比預期更快，入住短短半年便開始後悔。

日本財經網站《THE GOLD ONLINE》報導，70歲的哲也與妻子佳惠（皆為化名）原本住在郊區透天住宅，40歲兒子已經離家獨立。夫妻每月共有20萬日圓年金收入，另外累積約4000萬日圓存款，原本退休生活並沒有太大經濟壓力。

真正讓夫妻考慮搬家的，是身體狀況。隨著年紀增加，兩人腿力逐漸變差，在透天住宅上下樓梯愈來愈吃力；加上住在郊區，不論前往超市、藥局、醫院或銀行，大多需要開車，丈夫也開始擔心自己高齡駕駛的安全問題。兒子因此建議父母，不如搬到車站附近、有電梯的大樓。

最後夫妻找到一間距離車站步行約3分鐘、屋齡約30年的中古大樓，總價3000萬日圓。大樓設有電梯，室內也已整理成無障礙格局，對逐漸走不動樓梯的兩人來說，乍看確實十分適合作為退休宅。

夫妻將原本的透天以1000萬日圓出售，再把賣房所得拿去支付新房房款，不足部分由原本的存款補上。等買房相關費用全部支付完畢後，原本約4000萬日圓的存款，剩下約1500萬日圓。

換句話說，退休換屋真正要看的不能只有「舊房賣多少、新房買多少」。如果新房價格更高，除了房價差額，還可能伴隨交易費用、搬家及設備更新等支出；退休後又不像工作期間有穩定薪資持續累積資產，一旦開始動用存款，每一筆固定支出都會直接影響退休金可以支撐多久。

而夫妻入住後，很快就遇上3筆原本低估的支出。

第一筆就是管理費。

這間中古大樓每月管理費為1萬日圓。單看一個月似乎不是大數目，但對已退休、收入主要依靠年金的人來說，管理費與水電、生活費不同，不太能透過「這個月少花一點」來取消。

夫妻每月年金合計只有20萬日圓，加入管理費、修繕積立金及日常生活費後，家庭收支本來就已經出現小幅赤字，只能靠1500萬日圓存款慢慢填補。也就是說，搬進新家第一天開始，他們其實就已進入「每個月吃老本」的狀態。

更讓夫妻措手不及的是大樓修繕費。

買房時，每月修繕積立金為2萬日圓，但入住不久後，管理組合突然通知調漲至每月3.5萬日圓，相當於一次增加75%。原本每月管理費加修繕積立金為3萬日圓，調整後直接變成4.5萬日圓。 （相關報導： 勞保退休金幾歲領最划算？提早5年「每月少20%」，很多人不知道會永久減額 ｜ 更多文章 ）

CFP辻本剛士提醒，購買中古大樓時，不能只看當下每個月要繳多少錢，更應確認社區的長期修繕計畫，以及未來是否已有調高修繕積立金的規畫。日本國土交通省相關調查顯示，在受調查的集合住宅中，有36.6%的社區修繕積立金低於原先規畫所需的水準，未來因此可能面臨增加提撥的壓力。

第三筆則是中古屋最容易被忽略的設備更換費。

夫妻搬進新家沒多久，熱水器就故障。由於設備使用時間已久，維修已不划算，只能直接更換，一次花掉約30萬日圓。幾個月後，廚餘處理機也跟著故障，又增加一筆更換費用。

問題在於，夫妻買下的房子雖然已重新裝修，牆面、地板甚至部分廚房、衛浴看起來都很新，但屋齡畢竟已有30年，「室內翻新」並不代表所有管線、機械與住宅設備都同步換新。對沒有固定薪資的退休族來說，突然出現數萬、數十萬日圓的維修費，比年輕上班族更容易打亂原本的退休金規畫。

除了財務問題，夫妻入住後還發現另一個看房時沒注意到的缺點——噪音。

樓上住戶走路、拖椅子的聲音、深夜排水聲，加上房子靠近車站，列車通過的聲音都逐漸成為日常生活的一部分。尤其退休後待在家的時間比上班族更長，看房短短幾十分鐘不一定能發現的問題，入住後可能每天都得面對。

眼看設備接連故障、修繕積立金又調高，家庭原本就略為赤字的現金流進一步惡化，夫妻發現存款減少速度比原先預估還快，也開始擔心屋齡30年的大樓未來是否還會出現更多維修支出。入住約半年後，兩人決定搬離大樓，目前改住出租住宅，同時嘗試出售這間房子。

然而，要再次脫手也沒有想像中容易。除了屋齡已達30年外，每月修繕積立金已提高至3.5萬日圓，同樣可能成為下一名買方評估房屋時考慮的負擔。

這個案例並不代表退休後不能從透天換到電梯大樓。對高齡者而言，免爬樓梯、減少庭院與外牆維護、鄰近醫療院所與大眾運輸，確實都可能大幅降低生活負擔。

真正容易出問題的，是只比較「哪一間房子比較方便」，卻沒有把買房後10年、20年的固定支出一起算進退休規畫。

如果準備退休換屋，看房時除了房價與地點，至少應把管理費、社區修繕費與住宅設備更新費一起列入評估；中古大樓還應查看長期修繕計畫與設備年限。對沒有固定薪資的退休族而言，最重要的問題不是「這間房買不買得起」，而是買完之後，每個月還剩多少錢可以生活。

需要注意的是，本案例發生於日本，日本大樓的修繕積立金、管理制度與台灣並不完全相同，費用也不能直接套用到台灣住宅；但「退休換屋不能只算房價，還必須估算長期固定支出」的財務原則，同樣具有參考價值。 （相關報導： 勞保退休金幾歲領最划算？提早5年「每月少20%」，很多人不知道會永久減額 ｜ 更多文章 ）

1. 日本《THE GOLD ONLINE》，2026年8月8日，CFP辻本剛士〈もう限界です…郊外戸建て売却で〈3,000万円の駅近マンション〉に住み替えた年金月20万円・70歳夫婦。たった半年で後悔したワケ〉。
2. 日本國土交通省「令和5年度マンション総合調査」，相關修繕積立金資料由《THE GOLD ONLINE》引述。