謝明瑞觀點：從「青安」「新青安」到「青不安」的省思

2026年8月1日，青安3.0方案正式開辦，房市相關問題接踵而來。

青安者乃「青年安心成家購屋優惠貸款」之簡稱，亦稱為青安房貸，其是政府為了減輕年輕人、新婚家庭，以及首購族群的買房負擔，由財政部主導、透過 八大公股銀行所提供的政策性低利房貸。2010年政府開始推行青安政策，經過青安1.0、青安2.0、青安 3.0等三次的調整或升級，已成為台灣金融市場上還款期限最長、利息補貼最優厚的政府房貸專案。

從2010年12月，政府開始推動青安專案(青安1.0)，2023年修正為新青安(青安2.0)，2026年再修正新青安內容(青安3.0)，到2029年7月青安3.0結束，在這二十年期間，青安專案已成為國內房市的定海神針，雖然青安3.0才剛要起步，但觀之過去政府推動青安1.0與青安2.0的政策性結果，可以推論在青安專案前後約20年的政策導向下，國內房市依然走不出「都會地區房價偏高是民怨之首」的陰影，因為以補貼方式來解決房市問題雖非緣木求魚，但成效相對有限，也因為政策方向偏誤，便難以解決台灣的高房價問題。

許多人沒有享用過政府推動青安專案的德政，但可以感受到政府為解決民怨問題的用心，也可以瞭解政府基於選舉考量而不得不做房市政策內容的調整，但至始至終有些人都不認為政府的青安方案是正確的政策，特別是長期的補貼政策，因為利用補貼政策來解決青年的居住問題是「頭痛醫頭」的做法，也是基於選票考量的應變方式，它背離經濟理論，亦不合乎社會追求公平正義的宗旨。

這期間，我曾在風傳媒、聯合報、國政會、網路等媒體發表過一序列的文章，探討青安專案的利弊得失及其對國內房市的影響，舉其較具代表性者如《選舉與青安專案》、《進退失據的房市政策-青安專案》、《大選「繃」出來的新青安專案》、《「新」青年安心成家貸款方案的迷失》、「成也青安，敗也青安」的房市政策》、《愛麗絲夢遊新青安夢境》…等，並在營建雜誌的「專欄」中大聲疾呼，有些內容被修正採納，但大部分都是狗吠火車的文人之言，心中不無感慨與遺憾。

青安是讓「青年安心」購屋，但購屋後的財務負擔卻讓「青年不安心」(青不安)，因為不論是「青安」或「新青安」，其實都會造成「青不安」。

2026年7月16日，行政院通過「青年安心成家購屋優惠貸款3.0」(新青安3.0)方案，並以8月1日正式實施，由於事關人民權益，又牽涉到國內房市變化與經濟動向，故就其相關內容擇要說明如下： （相關報導： 風評：新青安3.0是賴政府給青年的「成家禮」，還是精準收割的「接盤劑」？ ｜ 更多文章 ）

2026年7月16日，政府拍板「青安貸款3.0方案」，並於8月1日開始實施，從最早的傳統青安(1.0)，演變到帶動剛需房市的青安(2.0)，再到最新「精準防弊、鼓勵婚育」的青安(3.0)，政策的主要條件與限制大抵都有一定的脈絡可循。新青安3.0除了延續青年購屋優惠外，更將政策重心轉向支持「婚育家庭」，並新增「年齡」、「所得」及「房屋總價限制」，主要目標是讓政府資源更能精準落在真正有居住需求的首購族。

大體而言，青安3.0與2.0大同小異，其中，有七項貸款對象與條件相同，而有關新青安3.0的申請資格與新增門檻說明，包括申請對象(指成年，且是本人、配偶及未成年子女名下皆無自有住宅)、自住使用(需自住，新貸戶要簽自住切結書)、貸款額度(最高 1,000 萬元)、貸款成數(最高 8 成)、寬限期(最長 5 年)、.貸款年限(最長40年)，以及一生一次(借款人限貸 1 次)等。

在新青安3.0方案中，除申請資格與新增門檻外，其主要內容尚包括新青安利息補貼改採「3+3」機制，其中，「第一個3」是青安貸款2.0和3.0的貸款戶均得享有滿三年利息補貼，「第二個3」是三年期滿後的次日起，政府補貼的利率以「每年」補貼減少半碼(0.125%)方式，直到第6年補貼完全結束；另外還包括婚育家庭有加碼優惠(最高可貸1,500萬元)；防堵投機炒房，維持限貸一次、自住查核，確保優惠真正提供給自住首購族。

「青安3.0」政策主要目的是協助無自有住宅的民眾降低購屋門檻，設定總價限制，希望讓政策資源更集中於自住型首購需求。因此，「青安3.0」設立三級制總價門檻，凡超過上限不得申貸。根據2025年成屋實價登錄交易資料統計，七大都會區符合新青安限制的交易占比皆超過七成，其中桃園、台南符合比例最高，二者皆接近九成，代表申請「青安3.0」的首購族，在購屋選擇上的限制相當小。另外，非七都的其他縣市均有超過九成會落在總價限制內，顯示若未來依方案實施，多數市場交易落在「青安3.0」可適用範圍內，對於首購族群影響不大，且符合精準補貼、落實自住、杜絕資運錯置等政策目標，因此，首購族幾乎都符合申請的條件。

總之，青安3.0主要來自青安2.0的修正，相關內容包括申辦期間、申辦對象、最高貸款額度、最高成數、最長貸款年限及寬限期、年齡與核貸年限、年所得、房屋總價限制，以及利息補貼優惠等，因此，青安3.0的規劃主要是解決青安2.0所衍生出的問題，可視為青安2.0的進階版。

大體而言，青安政策等同青年購屋的補貼政策，而補貼的財源來自全民稅收，亦即政府是以多數人的稅收來補貼少數人的購屋者，茲簡要說明如下述。

根據經濟理論，政府補貼政策的核心原因在於「修正市場失靈」與「追求社會公平」，唯其結果可能是利弊互見的雙面刃，亦即在達成短期政策目標的同時，亦伴隨長期的財政負擔與市場扭曲，說明如下。 （相關報導： 風評：新青安3.0是賴政府給青年的「成家禮」，還是精準收割的「接盤劑」？ ｜ 更多文章 ）

1. 市場失靈的導正：市場失靈(Market Failure)是指自由市場在供需機制運作下，無法有效率地分配資源，導致整體社會福利最大化無法實現的現象，如外部性(Externalities)、公共財(Public Goods)、資訊不對稱(Asymmetric Information)，以及市場勢力(Market Power)的干與等，因此，必須經由政府的補貼政策來加以修補。
2. 策略性產業的扶植：指政府為了引導國家經濟轉型、提升技術層次與創造高附加價值，而在特定時期透過租稅優惠、資金補助或「都市土地使用管制」等政策，用以扶植的關鍵產業如半導體(晶片法案)、AI 與電動車研發等，以確保科技領先與供應鏈安全。
3. 社會福利與弱勢者的照顧：弱勢者(Vulnerable Groups)是指在社會、經濟、政治或文化結構中，因缺乏資源、權力或特定身體特質，而處於不利地位、容易遭受不公平對待或面臨生存危機的群體，為了落實分配正義、保障基本人權，針對中低收入戶或特定族群進行補貼，如租金補貼、生活津貼、育兒津貼等。
4. 民生經濟與物價的穩定：當國際原物料劇烈波動時，政府為防止通貨膨脹衝擊民生而進行干預，如油價、電價、房價，以及農產品保證價格收購等的補貼。
5. 防止市場曲扭：市場扭曲（Market Distortion）是指任何阻礙價格機制正常運作、導致商品或生產要素的「市場價格」偏離成本規範，價格「失真」，並讓資源無法達到最有效率的配置。

在政府的補貼政策中，若補貼政策設計得當，則能有效帶動經濟轉型與社會穩定，如誘發民間投資與產業升級、降低民眾生活負擔，以及引導消費者行為轉型等，唯天下沒有白吃的午餐，任何產品或生產因素均有其成本與價格的考量，政府過度或不當的補貼，可能帶來嚴重的反面效果，舉其要者說明如下述。

1. 財政惡化與排擠效應：補貼需要龐大的預算支應。如政府長期補貼凍漲電價、油價、房價時，會嚴重排擠到教育、公共建設、國防預算，以及其他部門的費用。
2. 市場機制扭曲：補貼是在不符合經濟原則下以人為方式干預價格，如長期補貼農業保證價格收購，可能導致農民盲目搶種特定作物，引發產銷失衡；企業也可能為了向政府申請補助而放棄技術升級。
3. 價格補貼導致逆向淘汰：政策補貼所導致的逆向淘汰(Reverse Selection)是指政府本意為扶持特定產業、弱勢群體而實施財政補貼政策，在實際運作中卻產生扭曲，反而讓低效能、高成本、缺乏競爭力的企業或產品存活，而真正具有創新力和高效率的小微企業或優質產品反被邊緣化或淘汰的現象。
4. 補貼依賴難以根除：補貼依賴亦稱為「公家奶水效應」」，在經濟學與公共政策中，類似「搭便車效應」(Free-rider effect)的概念，其是一種不勞而獲或少出本錢卻享用集體資源的模式；當企業、產業或民間組織過度仰賴政府的政策補貼、租稅優惠、特許保障或政府標案，導致其失去補貼的產業長期缺乏國際競爭力而難以生存，且政府財政一旦停止補助時，該產業可能面臨集體倒閉的危機。

一般而言，在青安政策的長期推動下，政府的「健全房市」與「房貸補貼」政策之間是充滿矛盾的，前者是目標，後者是為達成目標所推動的政策，政策應是為達成目標而設，唯自新青安政策推行以來，其總放貸金額已突破新台幣1兆元，雖然協助了剛性需求的首購族，但政策外溢效應卻導致央行與內政部的「打房與助房」政策之間產生嚴重衝突，形成政府「左手打房、右手助房」的矛盾現象，以央行及行政院所屬機構的房市政策為例，簡述如下： （相關報導： 風評：新青安3.0是賴政府給青年的「成家禮」，還是精準收割的「接盤劑」？ ｜ 更多文章 ）

1. 信用緊縮與擴張並行：中央銀行的目標是健全房市政策，為了防範不動產放款集中度過高、避免金融泡沫，持續祭出選擇性信用管制(如第七波限貸令)，並對銀行緊縮銀根，壓抑投資客。但在同段期間內，財政部卻為了減輕青年成家壓力而推出新青安的稅賦補貼，甚至由金管會排除《銀行法》第72-2條的不動產放款限額限制，這等同於央行在前面為打房而緊縮信用，財政部卻在後方為護房而擴張信用，因而形成信用緊縮與擴張並行的矛盾現象。
2. 房價抑制與推高：中央銀行打房的目標是為了健全房市，抑制偏高房價，並讓年輕人買得起房，。唯行政院推動的新青安政策則提供了高達 5 年的寬限期與由政府補貼的低利優惠，降低購屋門檻，引發民眾的恐慌性盲目搶購，大量利息補貼熱錢湧入市場，反而為下跌中的房價強力撐盤，推高房價，且政府補貼的利息遠不及被政策推高的房價漲幅。
3. 投機與套利現象層出不窮：內政部為健全房市而修正《平均地權條例》，禁止預售屋轉售，藉以杜絕短期炒作與人頭戶，但在新青安政策中，部分投資客利用新青安的「低利+5年寬限期」，假首購自住之名進行「轉租套利」，或是在寬限期滿前直接拋售。財政部雖已大舉追查並取消了數千件，但新青安的違規利息補貼案件層出不窮，說明該政策已淪為投機客的低成本高槓桿工具。
4. 降低財務風險與增加衍生性風險：中央銀行為健全房市政策，要求金融機構嚴格審核借款人還款能力，維持收支比健康。唯行政院的新青安3.0政策中，包含30或40 年的超長貸款年限，以及長達 5 年的寬限期，雖可減輕年輕人剛成家初期的負擔，卻可能讓原本還款能力不足的年青人誤判財務狀況。蓋因當5年寬限期陸續屆滿，並開始「本息攤還」時，每月房貸壓力將大幅增加，若部分貸款人將資金投入股市，將助長金融體系的槓桿風險，若再逢景氣反轉或個人財務波動，極易引發集體斷頭所引發的衍生性風險。

青安專案是為了讓青年人可以安心購屋，其立意雖佳，唯青年人加入購屋行列後，其後續所帶來的重大財務負擔可能難以負荷，因而形成「青安青不安」的矛盾現象，相關內容簡要說明如下。

1. 補貼有期限：依政府的房市政策，新青安的利息補貼是有期限的，一旦補貼期滿、政府不再續辦，或是央行依國際金融變化而持續進行升息，則房貸利率從 1.775% 攀升至 2.2%，甚或持續上升時，那些參與新青安的購屋人，將會在 5年寬限期滿後，所帶來的新增利息支出，財務負擔加重，以及降低生活水準的不安心理。
2. 二倍利息增加斷頭效應：在寬限期最多5年的限制下，參與者在貸款寬限期滿後都會面臨本息攤還的衝擊，若眾多貸款人因還款金額增加導致財務無法負擔而被迫斷頭時，可能導致金融危機及社會問題，並形成所謂的「斷頭潮效應」。因為寬限期縮短了實質的還款年限，導致原本不需償還的本金，必須在剩下的時間內加速攤還。當5年寬限期過後，選擇 40年及30年期房貸者，其新青安首購族的每月房貸支出將會暴增2.16倍至2.79倍，不僅購屋痛苦指數大為提升，且其二倍利息將會增加斷頭效應風險，不可不慎。
3. 房價飆漲的助燃劑：政府持續推動新青安3.0若是德政，但同時也讓不動產業者重燃起房市投機炒作的意圖；根據央行統計，自2020年疫情以降，世界各主要經濟體累計房價漲幅以台灣為最高，且漲幅高達8成；房價所得比同樣居高不下，台北市在世界各地名列前茅。另外，在疫情三年半期間，全國房價指數年均漲幅約7%，新青安上路後的第一年(2023年8月～2024 年8月)，房價指數則暴漲12.3%，亦即青安專案已成為房價上漲的「助燃劑」。
4. 房貸金額並非由政府決定：青安3.0雖有可貸金額的規範，但並非每個人都可貸到最高額度，蓋因銀行並非一律依政府所規定的最高額度核貸，主要仍是依借款人財務條件、還款能力及授信風險等做審慎評估，財政部則督導公股銀行落實核貸機制，亦即最高購屋貸款額度僅供銀行酌參。
5. 無法解決高房價問題：一般而言，青安3.0方案並不能真正解決高房價根本問題，蓋因國內都會地區房價偏高，青年買不起房，唯其主要問題並非貸款額度的高低，而是房價本身難以撼動的事實，而促成高房價的相關因素包括房價所得比過高、土地供給不足、都市更新效率偏低、社會住宅供給不足，以及租屋制度尚未健全等，都是影響住宅市場的根本因素。亦即政府若僅調整貸款條件，而未能同步改善供給面，則僅能治標，無法治本。蓋因房價持續攀升時，即使提高貸款額度，也只是讓年輕人背負更沉重的房貸負擔，而房價偏高是民怨之首的問題若不能解決，則國家未來的發展堪虞。
（相關報導： 風評：新青安3.0是賴政府給青年的「成家禮」，還是精準收割的「接盤劑」？ ｜ 更多文章 ）

整體而言，新青安3.0比2.0更重視制度管理，也極力避免資源錯置，其政策性做法值得肯定。然而，一個相對完善的住宅政策，不應只是短期刺激市場，而應建立長期、穩定、常態化的首購制度，同時改善住宅供給與居住環境，落實居住正義，才能解決住者有其屋的問題。

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1. 青安3.0是政府為了減輕年輕人、新婚家庭，以及首購族群的買房負擔，歷經青安1.0、青安2.0、青安 3.0等三次的調整或升級，已成為台灣金融市場上還款期限最長、利息補貼最優厚的政府房貸專案。
2. 新青安3.0除了延續青年購屋優惠外，更將政策重心轉向支持「婚育家庭」，並新增「年齡」、「所得」及「房屋總價限制」，主要目標是讓政府資源更能精準落在真正有居住需求的首購族。
3. 青安政策等同購屋補貼政策，而補貼政策的理論依據包括市場失靈的導正、策略性產業的扶植、社會福利與弱勢者的照顧、民生經濟與物價的穩定，以及防止市場曲扭等。
4. 任何產品均有其市場成本與價格，政府過度或不當的補貼，可能帶來嚴重的反面效果，如財政惡化與排擠效應、市場機制扭曲、價格補貼導致逆向淘汰，以及補貼依賴難以根除等。
5. 在青安政策下，政府的「健全房市」與「房貸補貼」政策之間充滿矛盾，包括信用緊縮與擴張並行、房價抑制與推高、投機與套利現象層出不窮，以及降低財務風險與增加衍生性風險等。
6. 青安是為了讓青年人可以安心購屋，唯其後續所帶來的重大財務負擔可能難以負荷，因而形成「青安青不安」現象。建議可同時考量供給面與需求面的配合，並將房市問題視為國安問題來做全盤考量，俾能落實居住正義。
（相關報導： 風評：新青安3.0是賴政府給青年的「成家禮」，還是精準收割的「接盤劑」？ ｜ 更多文章 ）

​＊作者為房地產專欄作家。​