房價上漲屋主跟著賺？有錢人看破買房「2大殘酷真相」：帳面增值都是騙人的

房市到底有多熱？看看我收到的讀者來信就知道了。

幾年前，如果我寫文章提醒大家買房要付出的實際成本時，幾乎不會有人吭聲。但最近，只要我發表類似的看法，我的信箱立刻被憤怒的信件塞爆，嘲笑我的智商，用詞不堪入目。

在這個過程中，有些讀者也不知道是哪來的想法，指控我輸不起，只會躲在曼哈頓的出租公寓裡當酸民。事實上，過去十三年，我一直住在紐澤西州米德塞克斯郡的同一棟房子裡，這房子是我自己買的。如果我要自欺欺人，我大可以宣稱自己的錢翻了三倍。

但是我沒有這麼做，我選擇把帳算清楚。結果發現：雖然我的房產位在房市熱絡的地區，但從某個衡量標準來看，我幾乎沒賺到什麼錢，而且我不認為自己是特例。

我在一九九二年底以十六萬五千美元買下這間房子，現在大概可以賣到五十萬美元左右，等於賺了將近200％。相較之下，根據房貸機構房地美（Freddie Mac）的統計，同時期美國整體房價平均只上漲了101.7％。

是不是該慶祝一下？恐怕還太早。我有個不太好的習慣，就是喜歡把帳目記得清清楚楚，所以要計算出過去十三年，我在房屋裝修、房產稅和房貸利息上花了多少錢並不難。

相信我，數字很難看。

首先，我的房子之所以增值這麼多，原因之一是我真的砸了非常多錢在整修上。一九九二年買下這棟房屋的時候，屋況相當破舊，之後我陸續翻新了廚房、加蓋一間浴室、裝了空調、封住門廊、換新屋頂、更換鍋爐、整理閣樓，還有一堆現在連我自己都想不起來的工程。

把這些大大小小的工程費用全部加起來，總金額大約是十三萬美元。這個數字說出來實在有點丟臉，每次想到都忍不住皺眉。再把這十三萬美元加上當初買房的十六萬五千美元，我的總成本已經達到二十九萬五千美元。

我可以騙自己說，這十三萬美元算是一種投資。沒錯，這些裝修確實提高了房屋的價值，但是等到真的要賣房時，根本不可能拿回全部成本。現在我的「新廚房」已經九年了，看起來早就不新了。只要是頭腦正常的人，絕對不會用原價向我買二手廚房。

回頭想想，我當初或許應該直接買一間已經裝潢好的房屋，這樣就能用很便宜的價格，買下別人花錢裝修的成果。問題是，必須找到一個品味和我一樣的賣家。長毛地毯？就免了吧。

房屋裝修可能是我最大的持續性開銷，但房貸利息和房產稅其實也差不了多少。說真的，如果你心情還不錯，不妨花點時間翻看以前報稅單的附表A，上面會列出你所有的扣除額。

我真的照做了。我開始計算自一九九二年開始，自己繳了多少房產稅與房貸利息。結果數字同樣是高得驚人。過去十三年來，我光是房產稅就繳了六萬三千美元，另外付了十萬八千美元的房貸利息。

當然，這些錢都可以抵稅。但是抵稅的效果其實被高估了。事實是，就算我不逐項列舉扣除額，還是可以選擇標準扣除額。只有超出標準扣除額的部分才能享有抵稅的好處。

想通這一點之後，我就回頭去查看一九九二年以來每一年的標準扣除額。然後把這些數字從房貸利息與房產稅的總額中扣除。 （相關報導： 全民瘋炒股、抽乾房市！專家示警歷史慘劇重演：2類人最先溺死、一次痛10年 ｜ 更多文章 ）

假設超出標準扣除額的部分，可以用28％的稅率抵稅，我算了一下，光是房貸利息和房產稅的抵稅，大約幫我省下了兩萬四千美元的聯邦稅。也就是說，扣掉稅務優惠後，這兩項支出的實際成本是十四萬七千美元。

把這個數字加上當初買房的十六萬五千美元以及十三萬美元的裝修費，我為這間房屋投入的總成本已經來到四十四萬兩千美元，距離目前大約五十萬美元的市值，其實也沒差多少。如果再把當初交屋費用、日常的維修開銷、每年的房屋保險全部算進去，帳面數字只會變得更難看；更別提這些年來，我為這間房子投入的無數時間。

雖然我現在沒有打算要賣房，但遲早會有那麼一天。假設我今天就賣房，還得支付5％的仲介費，扣除房仲的佣金之後，我實際拿到手的大概只剩四十七萬五千美元，已經非常接近我投入的總成本。

有沒有聽過別人說，買房是他這輩子做過最好的投資？這種說法只有兩種可能：不是他們從來沒真正算過帳，完全狀況外；不然就是他們的觀察非常精準。

房屋確實有可能是一筆不錯的投資。但是當你把所有買房、持有房子的開銷全部算進去後，房價上漲未必真的能讓你賺到錢。但是，當你一邊辛苦地繳房產稅、一邊忙著防止地下室漏水的時候，一件美妙的事情發生了：你可以住在這裡，還不用付房租。

沒錯，你可能還是得付房貸，很多人也會把這筆錢當成是在付房租。但是房貸與房租最大的不同在於：房貸總有一天會繳完。

現在你還覺得，買房最大的好處是房價上漲嗎？不妨想想看：幾乎沒有人因為房價上漲，就決定退休。但是你一定常常聽到，有人剛繳完最後一筆房貸，便立刻離開職場。原因很簡單：突然間每月的開銷大幅下降，終於負擔得起退休生活，這就是免付房租帶來的真正好處。

任職《華爾街日報》個人理財專欄20年，發表過上千篇關於投資和財務規劃相關主題的文章，是最早提倡投資ETF的財經記者之一。

出版過多本個人理財書籍，包含暢銷書《金錢超思考》、《慢慢致富》、《我的金錢之旅》、《簡單致富的21條理財金律》。創辦HumbleDollar.com網站，畢生致力於個人終身的財務教育。

本文經授權轉載自遠流《會想的人，先有錢：《華爾街日報》最受歡迎財經作家的畢生智慧，62個啟動致富人生的實踐清單》 （相關報導： 全民瘋炒股、抽乾房市！專家示警歷史慘劇重演：2類人最先溺死、一次痛10年 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／李伊晴