利率連六凍！ 央行房市管制續守　不鬆綁三關鍵一次看懂

央行第三季理監事會拍板三項利率「連六凍」，並維持選擇性信用管制不變。總裁楊金龍直言「房地產的風險還沒有解決」，指出不動產貸款集中度下滑緩慢，在金融穩定與資源配置兩大考量下，暫不鬆綁是「合理的決定」。央行同步釋出時間表：第四季啟動總檢討，再視情況決定是否延長銀行自主管理機制。

決策定調與主軸：利率不動、管制不變

此次會議延續「穩利率、穩金融」路線。央行盤點指標後認為，雖市場看漲心理趨緩、房貸占總放款比率自高點37.61%降至36.71%，但降速偏慢，尤以承辦「新青安」與首購案件比重高的公股行庫，集中度尚未明顯回落；相對地，31家民營銀行集中度水位較低。綜合評估，管制框架維持不動，以續守金融穩定（Financial Stability）底線。

政策分工的界線：「新青安」排除與其影響

外界質疑金管會將「新青安」排除管制是否「扯央行後腿」。央行的回應是：首購支持是政府政策工具的一環，若將多數首購全面限縮，對自住需求不利；行政院把9月後的新青安納入「排撥」管理，目的在協助首購並降低排擠效應。若排撥對象為名下已有三、四屋者，社會可接受度較高；此屬政策分工，而非踩剎車與踩油門的對撞。

排撥壓力的成因：量體擴張與集中度緩降

今年排撥現象未明顯緩解，主因仍是公股行庫承作新青安件數多。財政部國庫署資料顯示，近兩年每月平均排撥約416億元，較2023年8月新青安上路前的月均93億元放大逾四倍；在此壓力下，整體銀行體系不動產貸款集中度呈緩步下降，而非快速回落。

都更危老資金：不在限縮清單

外界關切信用管制是否影響都更與危老重建。央行重申，政策未限制危老重建貸款，也不應影響推動都更所需資金；近年案件數與授信金額持續擴大，至8月底銀行對都更、危老的授信餘額達9,235億元。這意味政策意圖在「抑投機、顧自住、挺更新」之間維持平衡。

高價住宅與「小宅化」：結構推力不在管制

市場流傳「高價宅貸款受限，逼出小宅化」。央行觀點是，信用資源應優先供給無自用住宅者，高價住宅買方多半財力雄厚；近年小宅供給擴大，主要由房價高企與家庭結構縮小推動，而非高價宅授信限制單一因素所致。換言之，產品結構轉向，是價格與人口動態交織下的結果。

預售屋貸款落差：契約性質與救濟路徑

不少消費者反映交屋前後的貸款條件落差。央行釐清：購屋者與建商的預售屋買賣契約，與民眾向銀行申辦的購屋貸款契約，本質為兩種不同契約；預售契約載明的貸款條件不在央行信用管制範圍，也不存在「溯及既往」。若交屋時實際核貸與簽約承諾不符，可依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」處理：差額在30%內可分期償還；逾30%者，買賣雙方得解約且賣方不得收違約金，提供具體救濟機制。

自主管理的下一步：年底總檢討、保留彈性

原先央行構思為兩年期總量管理，但認為一次定兩年「太過僵硬」、彈性不足，因此先運行至今年底後總檢討，再決定明年路徑。未來可能針對公股與民營銀行給予不同彈性：若超額授信源於首購或自住，央行傾向提供較寬鬆空間；整體仍以系統性集中度變化為主要錨點，觀察期也可能拉長。

風險解除與鬆綁條件：從「集中度」回到「資源配置」

央行認為，房貸集中度過高會擠壓產業資金與推升房價，最終導致泡沫風險。要談鬆綁，關鍵在幾項訊號：集中度實質回落、首購與自住可得性改善、都更危老資金順暢、以及整體金融穩定風險下降。屆時，鬆綁節奏將優先照顧自住與實需，並與產業投融資需求併行。

知識補給／讀者如何判讀「鬆綁」與否

觀察房市金融政策，不妨盯三個連動指標：

1. 集中度與放款結構：房貸占比是否持續回落？公股與民營差距是否縮小？
2. 自住可近性：首購與自住貸款條件是否穩定？新青安排撥是否改善排隊與排擠？
3. 更新與產業資金：都更危老授信是否順暢？產業放款是否受到排擠？

當這三項同時往「風險下降、資源平衡」方向移動，政策才有空間循序鬆綁，並避免在景氣與房價間留下新的不穩定來源。

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