「凶宅」，在大眾的眼裡，可能只會激起好奇心，變成八卦的話題，明明心裡怕，可是又想知道發生什麼事。但是在屋主、房客和投資客的眼中，「凶宅」這兩個字，等於是不動產的「死刑」代名詞。
如果你好不容易租到的房子竟然是凶宅，該怎麼辦？
雷律師釋疑：什麼是法律定義上的凶宅？
內政部針對不動產交易，有特別規定一個「不動產說明書應記載及不得記載事項」，其中就有一項是這樣子寫的：「建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」
我們可以從這一條規定，看出法律上的凶宅定義是指：
一、發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒及其他「非自然死亡」事件。
二、發生在建築物的「專有部分」。
三、發生在「產權持有期間」。
雷律師釋疑：這三點「同時」構成的時候，賣方就有義務告知：「不好意思，這間房曾經發生非自然死亡事件。」
但反過來說，如果發生了非自然死亡事件，但並不是發生在建物的專有部分，而是庭院、頂樓或其他共有部分，那麼你身為屋主，就不需要把自己的房子當作凶宅，並告知對方。
又或者，若該棟房屋確實發生了非自然死亡事件，但並不是在你持有產權的期間發生的，而是前手、前前手發生的事情，你就也不用特地把這件事告知對方。
雷律師釋疑：在住屋旁的防火巷內，有人過世，算不算凶宅？
曾經有一則新聞：一名男子跳樓而墜落在防火巷內，附近的居民發現後趕快報警、叫救護車，醫護人員到現場後，也急忙想要找尋墜樓的男子，但是通往事發現場，需要經過某個居民的房屋內門。醫護人員提出要求，希望屋主能夠打開家門，讓他們借道通過以拯救墜樓男子的性命，但屋主拒絕了，因為他擔心萬一人已經死了，或者在運送途中就離開人世，不就讓他的房子變成了凶宅。
讓我們用剛剛學到的凶宅知識，來看看這則新聞。
這個墜樓的男子所墜落的防火巷，如果不是該屋主所有權範圍內，也就是不是房屋的「專有部分」，因此，就算墜樓的男子不幸死亡，也不會讓屋主的房屋變成所謂的「凶宅」，如果屋主之後想要交易房屋，無論賣房或出租，都不需要再特別告知先前有人跳樓的事情。
因此，這位屋主的想法似乎是多慮了。
雷律師釋疑：房東故意不告知是凶宅，房客該怎麼辦？
如果你尋尋覓覓租到了房子，卻在住進去以後才發現其實是凶宅，房東故意不告訴你，騙你住進去，該怎麼辦呢？
過去發生過一個類似的案件：房客付了四萬元押金，還提前付了兩個月的租金。沒想到住進去一個月以後，才從附近的鄰居得知自己租的屋子裡，曾有人上吊自殺。房客聯絡房東，房東卻置之不理，一直到收到房客寄的存證信函，被起訴以後還不認錯，主張：「凶宅只有買賣才要告知啊！我是出租房子，又不是買賣，我不用告知。」
這種說法看似合理，但法院可是不買帳的。
《民法》第八十八條有規定，在當事人沒有過失的前提之下，如果當事人「早知如此，就不會這麼做」，可以選擇撤銷契約。
這個案件的法院認為，根據台灣的民間習俗，房屋內只要有人自殺或是非自然死亡，一般人都會避之唯恐不及，假如有別的選擇，沒人會想要住在凶宅裡。因此，自己租的房子到底是不是凶宅，會嚴重影響到房客承租的意願。這個案子的當事人（房客）如果早知道房子是凶宅，很有可能就不會決定租下來。出租人（房東）故意有所隱瞞，導致當事人基於錯誤事實做決定，身為房客的當事人可以選擇撤銷契約，將房子退租。
從這個案件，我們可以知道，假如你租到的屋子是凶宅，並且是因為房東故意隱瞞而承租的話，你就可以主張撤銷契約。一旦契約撤銷，退租了，依照《民法》第一七九條，你就可以向房東請求返還之前付過的租金與押金，讓他把一切都還來，再搬離凶宅。
大家來思考
台灣的法律，在「凶宅」的問題上面其實相當保護人民，不管你是買賣或租賃，對方都應該要告知。當然，這個意思不是說「凶宅」就該死、一輩子空著，法律的要求是讓人民「基於正確的資訊做決定」，也許有人不信鬼神，也許有人喜歡凶宅，但無論如何，都應該在「事前認知」的情況下，讓人做決定。
作者介紹｜雷皓明
專業律師、人氣法律知識粉絲專頁「律師談吉他」作者，集結最容易令你被告的六大生活法律主題：網路、交通、租屋、婚姻、遺產、性，超白話、超親切。
本文經授權取自寶瓶文化《一不小心就被吉：白話的生活法律對策》
責任編輯／潘渝霈
