發現租到凶宅,到底該怎麼辦?律師教自保秘招:幫你租金、押金通通要回來

2018-11-29 06:30

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「凶宅」,在大眾的眼裡,可能只會激起好奇心,變成八卦的話題,明明心裡怕,可是又想知道發生什麼事。但是在屋主、房客和投資客的眼中,「凶宅」這兩個字,等於是不動產的「死刑」代名詞。

如果你好不容易租到的房子竟然是凶宅,該怎麼辦?

雷律師釋疑:什麼是法律定義上的凶宅?

內政部針對不動產交易,有特別規定一個「不動產說明書應記載及不得記載事項」,其中就有一項是這樣子寫的:「建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」

我們可以從這一條規定,看出法律上的凶宅定義是指:

一、發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒及其他「非自然死亡」事件。

二、發生在建築物的「專有部分」。

三、發生在「產權持有期間」。

雷律師釋疑:這三點「同時」構成的時候,賣方就有義務告知:「不好意思,這間房曾經發生非自然死亡事件。」

但反過來說,如果發生了非自然死亡事件,但並不是發生在建物的專有部分,而是庭院、頂樓或其他共有部分,那麼你身為屋主,就不需要把自己的房子當作凶宅,並告知對方。

又或者,若該棟房屋確實發生了非自然死亡事件,但並不是在你持有產權的期間發生的,而是前手、前前手發生的事情,你就也不用特地把這件事告知對方。

雷律師釋疑:在住屋旁的防火巷內,有人過世,算不算凶宅?

曾經有一則新聞:一名男子跳樓而墜落在防火巷內,附近的居民發現後趕快報警、叫救護車,醫護人員到現場後,也急忙想要找尋墜樓的男子,但是通往事發現場,需要經過某個居民的房屋內門。醫護人員提出要求,希望屋主能夠打開家門,讓他們借道通過以拯救墜樓男子的性命,但屋主拒絕了,因為他擔心萬一人已經死了,或者在運送途中就離開人世,不就讓他的房子變成了凶宅。

讓我們用剛剛學到的凶宅知識,來看看這則新聞。

這個墜樓的男子所墜落的防火巷,如果不是該屋主所有權範圍內,也就是不是房屋的「專有部分」,因此,就算墜樓的男子不幸死亡,也不會讓屋主的房屋變成所謂的「凶宅」,如果屋主之後想要交易房屋,無論賣房或出租,都不需要再特別告知先前有人跳樓的事情。

因此,這位屋主的想法似乎是多慮了。

雷律師釋疑:房東故意不告知是凶宅,房客該怎麼辦?

如果你尋尋覓覓租到了房子,卻在住進去以後才發現其實是凶宅,房東故意不告訴你,騙你住進去,該怎麼辦呢?

過去發生過一個類似的案件:房客付了四萬元押金,還提前付了兩個月的租金。沒想到住進去一個月以後,才從附近的鄰居得知自己租的屋子裡,曾有人上吊自殺。房客聯絡房東,房東卻置之不理,一直到收到房客寄的存證信函,被起訴以後還不認錯,主張:「凶宅只有買賣才要告知啊!我是出租房子,又不是買賣,我不用告知。」

這種說法看似合理,但法院可是不買帳的。

《民法》第八十八條有規定,在當事人沒有過失的前提之下,如果當事人「早知如此,就不會這麼做」,可以選擇撤銷契約。

這個案件的法院認為,根據台灣的民間習俗,房屋內只要有人自殺或是非自然死亡,一般人都會避之唯恐不及,假如有別的選擇,沒人會想要住在凶宅裡。因此,自己租的房子到底是不是凶宅,會嚴重影響到房客承租的意願。這個案子的當事人(房客)如果早知道房子是凶宅,很有可能就不會決定租下來。出租人(房東)故意有所隱瞞,導致當事人基於錯誤事實做決定,身為房客的當事人可以選擇撤銷契約,將房子退租。

從這個案件,我們可以知道,假如你租到的屋子是凶宅,並且是因為房東故意隱瞞而承租的話,你就可以主張撤銷契約。一旦契約撤銷,退租了,依照《民法》第一七九條,你就可以向房東請求返還之前付過的租金與押金,讓他把一切都還來,再搬離凶宅。

大家來思考

台灣的法律,在「凶宅」的問題上面其實相當保護人民,不管你是買賣或租賃,對方都應該要告知。當然,這個意思不是說「凶宅」就該死、一輩子空著,法律的要求是讓人民「基於正確的資訊做決定」,也許有人不信鬼神,也許有人喜歡凶宅,但無論如何,都應該在「事前認知」的情況下,讓人做決定。

作者介紹|雷皓明

專業律師、人氣法律知識粉絲專頁「律師談吉他」作者,集結最容易令你被告的六大生活法律主題:網路、交通、租屋、婚姻、遺產、性,超白話、超親切。

本文經授權取自寶瓶文化《一不小心就被吉:白話的生活法律對策》

責任編輯/潘渝霈

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