李同榮觀點：7道逆風來襲，2022年房價漲勢可能中止！

我們想讓你知道：2020年開始至今，台灣房市進入主升段，房價大幅上漲。但漲勢會維持到什麼時候？且聽房產專家李同榮說明。

全台房市自2018Q3全面止跌以來，展開第六循環的回升走勢，房價在資金充沛丶利率偏低丶製造業回流的環境下，由房市三寶（土地丶廠辦丶商辦）帶動上揚，歷經一年半的初生段走勢，2020年開始至今，住宅市場在剛性需求支撐丶營建成本高漲丶通貨膨脹保值心態丶等利因環境下，展開一波較強勁的上揚，全台土地市場丶商用市場丶住宅市場丶全面價量齊揚，房市正式邁入景氣技術第六循環的主升段。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 針對2021年房市表現提出八大利因，並對未來房地產走勢做出預測，2022年將面臨七大挑戰因素的考驗。

八大基本面利因，帶動2021年房價上漲

李同榮指出，回顧這段房市回升行情主要建立在八大基本面利因的帶動基礎上：

（一）中美商戰引發國際貿易保護主義，帶動台商製造業回流榮景。

（二）台商資金回流與租稅大赦引發的資金大回流，帶動搶購土地風潮。

（三）台灣經濟成長率表現強勁，帶動購屋需求。

（四）近幾年國民每人平均所得大幅提升，帶動購屋能力。

（五）產業鏈南移助漲基期較低中南部，帶動全台蛋白區全面翻揚。

（六）兩代不同堂趨勢大爆發，帶動市場強勁的剛性需求。

（七）營建成本高漲與通膨隱憂，帶動自住丶換屋丶投資保值的搶購風潮。

（八）景氣循環由2018Q3止跌點回升，帶動另一波段的技術回升行情。

2022年，房價走勢將面臨七大挑戰

李同榮進一步指出，2021房市在疫情蔓延中逆勢上揚，在上述基本利因帶動下，全台各都各區各類產品價量齊揚，可謂遍地開花丶勢不可擋，這就是上升趨勢線中主升段的明顯走勢，預期全台房價平均上漲達10%以上，全年交易量也將上看35萬棟。然而此波主升段行情能持續多久？2022年能否延續2021年的漲勢？李同榮認為2022年房產走勢將面臨七大挑戰：

（一）全球QE縮表資金回收的挑戰：美國聯準會（Fed）今年9月決策會議，在通膨憂慮升溫之際，應該在11月中或12月中開始縮減於新冠疫情期間所推出的刺激措施規模。經濟學家認為，Fed將在11月會議宣布啟動量化寬鬆（QE）退場機制，甚至可能當月就實施，縮減步調可能為每月150億美元，明年7月完成，一旦QE提前縮表，勢必影響全球資金流動，間接抑制泛濫資金流入股市與房市。

（二）通貨膨脹與營建成本大增的挑戰：全球性通貨在油價與大宗物資大幅上升帶動下，通貨膨脹指數上升，通膨初期對房市有保值心理的激勵，通膨中期會帶動搶購風潮，末期銷售率下滑，產生停滯性通貨膨脹，就會對房市產生不利影響，目前看來，台灣消費者物價年增率在3%範圍內，若2022年通膨超過5%，且營建成本又持續上升，對房市就會是嚴峻考驗，能否轉嫁至市場是一大關鍵。 （相關報導： 台北戶籍數30年來首度衰退！建商不怕，推高價新宅主打置產族 ｜ 更多文章 ）

（三）利率上升壓力的挑戰：一旦全球QE提早縮表，為求資金逐漸回收，緊跟而來就是利率提升的壓力，當然利率回升初期會較溫和，對房市的影響較有限，但對市場中期而言，就會是一大警訊。惟利率上升與否，央行已表態，應視通膨壓力丶國際利率走勢丶國內產業競爭力等三大因素的影響層面而定。

（四）蛋白區漲勢動能是否持續的挑戰：此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲，也是市場的主要推升動力，兩代不同堂趨勢增進市場需求量能，但持續動力有待換屋需求量能跟進，否則市場持續推動量能將面臨蛋白區房價是否會漲不動的挑戰。

（五）預售市場假性需求爆增與房市超熱的挑戰：房市循環中主升段走勢另一特色就是短線有利可圖的炒作，尤其近年中南部漲幅較高，成為預售紅單短線炒作溫床，雖有政策打炒房抑制紅單措施，但在稽核困難情況下，紅單炒作依然猖獗，若此現象持續擴大，房價將會縮短主升段的持續動能，上升趨勢線就會提早終止。

（六）政策打炒房升級的挑戰：2020年不但有實價登錄2.0丶房地合一2.0丶央行三度限貸等打炒房措施，但因房市漲勢難擋，面對地方選舉與民意壓力，政策面若加重打房力道，若力道過猛就會有硬著陸的危機出現，因此，政府政策宜小心謹慎，購屋者也得戰戰兢兢的面對挑戰。

（七）兩岸衝突性增高的挑戰：近年來中美商戰持續加溫，台美友好關係增進，引發中共軍機不斷擾台，且情況有增無減，在中美夾縫中，台灣處境非常艱難，一旦有突發性衝突產生，對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響，雖然機率不會太高，但也是房市長線發展觀察的重要指標。

綜上七大挑戰因素，李同榮認為對2022年台灣房市將產生直接或間接影響，當然，若是所有不利挑戰因素都能化解或趨緩，2022年房市就有機會延續第六循環的主升段行情，將持續延伸價量俱揚的市場走勢，一直到2023年，若各大不利挑戰因素能一一排除，此波循環的多頭行情就有可能延續到2024年。

作者為吉家網董事長丶房仲公會全國聯合會榮譽理事長 （相關報導： 台北戶籍數30年來首度衰退！建商不怕，推高價新宅主打置產族 ｜ 更多文章 ）

責任編輯/郭家宏