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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

要如何知道自己的房子在地震時會不會倒?專業技師透露:這2個要素,決定耐震強度

花蓮縣6日晚間發生規模6.4,已有4棟大樓倒塌傾斜。使許多民眾開始擔心自己的房子是否耐震?(陳明仁攝)

花蓮縣6日晚間發生規模6.4,已有4棟大樓倒塌傾斜。使許多民眾開始擔心自己的房子是否耐震?(陳明仁攝)

預售屋推案哪個時期買最便宜?

若你不要求樓層或景觀,每當預售屋推案的潛銷期,就是你議價的好時機,這個時期通常是案子接近尾聲的銷售末期,為了把餘屋出清,不用你提,銷售人員會自動降價,因為代銷公司要結案了。

不信你去比對一些知名建案剛推出時的價格、和開始動工後的價格,價差可達一兩成,若總價上千萬的房子,就能省下一兩百萬。

但是要有心理準備:這些業者俗稱的「沉澱戶」,多半是條件較差的剩餘戶,樓層、方位並不理想,要注意轉手不易的問題。

預售屋定價多少才合理?

現在的房屋市場很弔詭,某些不具口碑的小建商推出的新建案,價格反而不如知名建商蓋好完工好幾年的中古屋;或在都更題材下,部分地區的中古屋,反而賣得還比新屋貴,前一陣子,台北永春捷運站附近、屋齡近四十年的老公寓賣出每坪八十萬的天價,豈不怪哉?!

照理講,新屋應該比中古屋貴,而且價差在二至三成左右才健康,尤其在同一區域內,預售屋的定價一定比成屋高。因為建商是以「預期」房屋蓋好後的市價來賣,若現在一坪市價三十萬,預估兩年後交屋,到時土地價值往上漲,再加上建造、行銷、利息等成本通通估算進去,定價可能會定在三十五萬左右。

所以買預售屋時,應以區域附近的新成屋價作標準,往上加5%到10%,若新屋每坪單價三十萬,預售案每坪訂三十三萬算合理區間。不過若房市景氣不佳,預售屋行情會非常接近新屋價格;反之,房市正熱,預售案行情會往上彈升到兩、三成以上、甚至更高的價差呢。假使想買房子,平時多留意附近區域房價,大致就知道預售屋推案時的定價合不合理了。

預售屋開工後要不要監工?

工地開始動工了,千萬別只忙著繳每期的房款喔,三不五時要到工地走一走──不是教你看熱鬧,而是看門道,一定要在工程期間去現場「監工」。

一棟房子的耐震設計與施工品質,除了從建築藍圖上所載事項判斷外,更重要的是有否確實施工。為保障自身權益,購屋時就要主動向建設公司索取結構設計藍圖。

在房屋興建過程中,每一批進工地的混凝土或鋼筋,都要採集部分樣品,做材料強度試驗,所以你可以要求建設公司於施工各階段,提供強度試驗報告,看看和結構設計圖所載是否相符,據此判斷有沒有偷工減料。這些工作若以單獨一個購買戶來做,確實不容易,最好多找幾個購屋者聯合起來,說話才有力量。

前往工地監控工程品質時,務必要看看梁柱結構混凝土的稠度,因為混凝土的強度,從混凝土的濃稠程度就能推測出來:如果從預拌混凝土車傾瀉而下時,很快就攤成水平狀,則其強度就值得深入探究。順便收集部分採樣,送往結構技師公會檢驗,看看含氯量有沒有超過標準,以免完工後補救困難。

梁柱鋼筋的排列方式也很重要,關係到房子的耐震強度,監工時絕對不要忽略,多少在地震中倒塌的建築物,都是因為鋼筋排列方式錯誤啊!一般而言,鄰近柱子的梁上箍筋(兜攏橫梁的鋼筋)間的距離,需小於橫梁的高度減去六再除以四(箍筋間距<(橫梁高度-6)÷40),柱上、下端的箍筋間距則不能超過十公分以上,才能保證耐震強度的設計無虞。另一個好的方法是,問問看現場哪一位是營造業的技師?哪一位是監造結構技師?假如都在的話,表示建案看重技師專業,包準工程管理上軌道!

若你看到工人鋼筋亂箍一通,而且數量、尺寸都沒有按圖施工,趕快拍照存證,向建商反應亡羊補牢。

小提醒-監工時需特別注意的梁柱鋼筋排列情形:

大梁
大梁的箍筋間距要夠密。(圖/健行文化提供)
柱的箍筋根數
柱的箍筋根數及間距密度也很重要。(圖/健行文化提供)
梁柱接頭
梁柱接頭的箍筋最重要。(圖/健行文化提供)

文/曾慶正(從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年)、張惠如
本文經授權轉載自健行文化《你的房子結構安全嗎?:地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問》
責任編輯/潘渝霈

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