買頂樓加蓋真的划算嗎?想隔間套房出租的房東們,真該來看看這篇啊

2016-07-02 07:30

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很多人喜歡住頂樓,尤其是舊公寓的頂樓,多半都有加蓋,「公寓五樓頂加,使用空間大」、「絕版四加一,收租首選」,對於想住大房子、錢又不大夠的人來說,這樣的宣傳極具吸引力,把有限的坪數往上延伸,甚至還可以多間房間來出租,誰不想呢?

可是,買頂樓加蓋的房子,是有危險性的──其一是結構性上的安全考量;二則要冒隨時被檢舉拆除的危險。民國七十二年的法規,准許合法房屋在屋頂搭建面積不得超過屋頂平台三分之一、且未大於三十平方公尺、簷高未超過二·五公尺的屋頂加蓋。

結果不得了啦,屋頂加蓋如雨後春筍冒出來,從空照圖上看,到處都是加蓋,弊病叢生,所以七十八年六月又把這條法規廢除。公寓屋頂只能做緊急避難平台,或闢成空中花園,任何加蓋都算是違章建築,隨報隨拆。

但是過去舊法令同意蓋時的前後期頂樓加蓋怎麼辦?拆不勝拆,所以北高兩地做法都是:拆新加蓋的,緩拆舊有的。台北市是以民國八十三年度為基準,八十四年一月一日以後新產生的頂樓加蓋,都算違章建築,不論地區及規模大小,一律查報即拆。所以你在台北看房子,屋主或仲介會這樣告訴你:「原則上不會拆啦!」、或是「我們這是八十三年以前就蓋好了,安啦!」

不過,不拆不代表就地合法,違建就是違建,只要有其他住戶檢舉或提告,還是有可能會被拆除。因為公寓、大廈頂樓的平台是建物的「共同部分」,其所有權屬於「區分所有」,每層樓住戶都有份。

但是有些頂樓加蓋的二手屋,歷經風吹雨打的歲月摧殘該重修了,一旦進行修繕,又可能被當成新違建而遭檢舉拆除,修或不修?對新接手的住戶而言,其實是兩難的問題。

所以有意購買頂樓加蓋的公寓時,要注意確保頂樓的使用權,其他樓層住戶有沒有簽「建築物使用同意書」?有沒有「分管契約」?同意頂樓的使用權並放棄未來提告的權利。否則,才剛搬新家就被檢舉頂樓加蓋要拆除, 只能自認倒楣喔!沒辦法向前任屋主索賠的。因為仲介公司的買賣契約書上都有標明買賣標的物的狀況,其中有一項是賣方針對「買賣標的物是否會被拆除」的選項進行勾選,這等於告訴買方增建部分的使用方式及狀況,買方 「已知」有頂樓增建的事實,若將來因違建被拆除,也無法追討已付價金。

就以新北市舉例,因為升格,房價水漲船高,尤其是板橋、新莊、中和、永和、新店、土城等等捷運站周邊沿線的舊公寓、大樓頂樓,紛紛出現許多投資客購買,然後將頂樓內部重新裝潢隔間,再出租出去的違法新違 建,新北市政府特別從九十七年便規畫了「頂樓投資客」專案掃蕩方案,歡迎民眾踴躍檢舉,即報即拆,拆除效率非常高,若想沿用過去「合法違建」 的觀念,買頂樓加蓋來做生財工具,恐怕行不通。

老實說,住中古屋的好處之一,便是能用最經濟的錢,買到附贈裝潢的房子。若住進去之後,才在頂層大刀闊斧大幅度更動,花大筆裝修費用,其實並不明智。而且,老舊建築物的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度早已低於現行法規的耐震要求強度,若大肆隔間,導致載重增加,讓同棟其他樓層住戶的梁柱結構受損,嚴重影響結構安全,這是很不道德的事,一旦出事,還要吃官司。所以保留原始風貌,頂多把一些老舊毀損的東西更新即可。

文/曾慶正(從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年)、張惠如

本文經授權轉載自健行文化《你的房子結構安全嗎?:地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問》

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