買頂樓加蓋真的划算嗎？想隔間套房出租的房東們，真該來看看這篇啊

很多人喜歡住頂樓，尤其是舊公寓的頂樓，多半都有加蓋，「公寓五樓頂加，使用空間大」、「絕版四加一，收租首選」，對於想住大房子、錢又不大夠的人來說，這樣的宣傳極具吸引力，把有限的坪數往上延伸，甚至還可以多間房間來出租，誰不想呢？

可是，買頂樓加蓋的房子，是有危險性的──其一是結構性上的安全考量；二則要冒隨時被檢舉拆除的危險。民國七十二年的法規，准許合法房屋在屋頂搭建面積不得超過屋頂平台三分之一、且未大於三十平方公尺、簷高未超過二·五公尺的屋頂加蓋。

結果不得了啦，屋頂加蓋如雨後春筍冒出來，從空照圖上看，到處都是加蓋，弊病叢生，所以七十八年六月又把這條法規廢除。公寓屋頂只能做緊急避難平台，或闢成空中花園，任何加蓋都算是違章建築，隨報隨拆。

但是過去舊法令同意蓋時的前後期頂樓加蓋怎麼辦？拆不勝拆，所以北高兩地做法都是：拆新加蓋的，緩拆舊有的。台北市是以民國八十三年度為基準，八十四年一月一日以後新產生的頂樓加蓋，都算違章建築，不論地區及規模大小，一律查報即拆。所以你在台北看房子，屋主或仲介會這樣告訴你：「原則上不會拆啦！」、或是「我們這是八十三年以前就蓋好了，安啦！」

不過，不拆不代表就地合法，違建就是違建，只要有其他住戶檢舉或提告，還是有可能會被拆除。因為公寓、大廈頂樓的平台是建物的「共同部分」，其所有權屬於「區分所有」，每層樓住戶都有份。

但是有些頂樓加蓋的二手屋，歷經風吹雨打的歲月摧殘該重修了，一旦進行修繕，又可能被當成新違建而遭檢舉拆除，修或不修？對新接手的住戶而言，其實是兩難的問題。

所以有意購買頂樓加蓋的公寓時，要注意確保頂樓的使用權，其他樓層住戶有沒有簽「建築物使用同意書」？有沒有「分管契約」？同意頂樓的使用權並放棄未來提告的權利。否則，才剛搬新家就被檢舉頂樓加蓋要拆除， 只能自認倒楣喔！沒辦法向前任屋主索賠的。因為仲介公司的買賣契約書上都有標明買賣標的物的狀況，其中有一項是賣方針對「買賣標的物是否會被拆除」的選項進行勾選，這等於告訴買方增建部分的使用方式及狀況，買方 「已知」有頂樓增建的事實，若將來因違建被拆除，也無法追討已付價金。

就以新北市舉例，因為升格，房價水漲船高，尤其是板橋、新莊、中和、永和、新店、土城等等捷運站周邊沿線的舊公寓、大樓頂樓，紛紛出現許多投資客購買，然後將頂樓內部重新裝潢隔間，再出租出去的違法新違 建，新北市政府特別從九十七年便規畫了「頂樓投資客」專案掃蕩方案，歡迎民眾踴躍檢舉，即報即拆，拆除效率非常高，若想沿用過去「合法違建」 的觀念，買頂樓加蓋來做生財工具，恐怕行不通。

老實說，住中古屋的好處之一，便是能用最經濟的錢，買到附贈裝潢的房子。若住進去之後，才在頂層大刀闊斧大幅度更動，花大筆裝修費用，其實並不明智。而且，老舊建築物的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度早已低於現行法規的耐震要求強度，若大肆隔間，導致載重增加，讓同棟其他樓層住戶的梁柱結構受損，嚴重影響結構安全，這是很不道德的事，一旦出事，還要吃官司。所以保留原始風貌，頂多把一些老舊毀損的東西更新即可。

文/曾慶正（從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年）、張惠如

本文經授權轉載自健行文化《你的房子結構安全嗎？：地震不用怕！專業技師教你安心購屋100問》