家人名下有房注意！專家教1招「房地合一稅通通免繳」，土增稅直接少一半

賣房換電梯華廈，他們這招操作，讓房地合一稅直接歸零！我們只是想換個方便一點的房子，怎麼稅金這麼高？」

黃先生坐在我對面，眉頭皺得緊緊的。

這間透天厝，他和太太住了十幾年，現在年紀漸長，膝蓋開始不聽使喚，沒有電梯真的不方便。

他們找到一間有電梯、離公園近的華廈，生活機能很好，原本開心地準備出售舊屋，沒想到卻被卡在稅的問題上。

常見疑問

「房子又不是投資的，為什麼房地合一稅這麼高？」

「一生一次用過了，就沒救了嗎？」

「夫妻之間贈與會被課贈與稅嗎？」

「賣房要怎麼算成本？房地合一稅有什麼優惠？」

你可能跟黃先生一樣，也遇到這些煩惱。但別急，R姐今天就用這個真實案例，帶你看懂「夫妻贈與＋自住優惠」，怎麼把原本要繳的稅，硬生生省下來！

前情背景

黃先生之前就用過「一生一次」的土地增值稅優惠，而且他名下還有一間收租的小套房，所以這次要賣的透天，沒辦法再享有「一生一屋」的稅率優惠。

不過還好，黃太太沒有使用過「一生一次」！

他們決定先把透天厝贈與給黃太太，由太太來出售，就可以用她的「一生一次」優惠稅率10%來報稅，而不是一般土地增值稅的20～40%。

為什麼選擇「夫妻贈與」？

因為：

夫妻贈與不動產，不計入贈與稅免稅額，不必繳贈與稅。

只需繳契稅，而且是用「房屋現值」來計算，不是市價！

土地增值稅可以「暫緩繳納」，等到未來太太出售時再繳，一次搞定。

這種方式，合法、節稅、保有彈性，也不會增加其他家人的持分糾紛。

出售當下的4大節稅技巧：

1. 取得成本怎麼算？

因為原始買房的是黃先生，太太是透過贈與取得，所以成本可以承接黃先生當年的購買價格＋規費（共610萬）。

2. 可以扣哪些費用？

仲介費、代書費、裝潢費都可以列為可減除費用。若沒有發票，也可按成交價3%計算，但最多30萬。

3. 房地合一稅率怎麼判斷？

持有期間繼承原贈與人（也就是黃先生從105年買的開始算），賣出時已超過5年，所以房地合一稅率為20%。

4. 最後怎麼避掉這筆稅？

他們這間透天有登記戶籍，也實際自住超過6年，符合房地合一自住優惠條件，所以獲利390萬，完全落在免稅額400萬內，房地合一稅＝0元！

R姐專業提醒

別以為「一生一次」用完就沒招了，懂得善用夫妻贈與＋自住優惠，還是能大幅降低稅負，把省下來的錢拿去提升退休生活品質，比什麼都實在！

本文經授權轉載自R姐 廖嘉紅-繼承與贈與​ （相關報導： 爸爸生前買的壽險，死後子女竟要繳137萬遺產稅！國稅局曝忽略1細節，照樣計入遺產課稅 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐