社子島該「高密度」或「低密度」開發問題，吵了數十年之久，前台北市長郝龍斌高密度開發的先期700億填土計畫，乍聽之下恐有巨額耗資，但是開發後土地價值高，更有機會回收成本；若改為現任台北市長柯文哲較傾向的低度開發，開發後土地價值低，收回金額低，恐讓財務失衡，從財務平衡的角度，郝市府的高度開發計劃，或許更能夠達到平衡，這也就是柯文哲強調的「重點是財務赤字不能太多」。究竟柯要如何在「財務少量虧損」及「滯洪環境區承載力」之間取得平衡，考驗著柯市府的本事。
柯文哲日前出席活動時，直指開發社子島會花很多錢，區域重劃、區段徵收後的回收要平衡，若虧達200多億元，他無法忍受；虧10億元，他還可忍受，重點是財務赤字不能太多。
社子島區段徵收 市府花費驚人
依據1990年行政院的全國土地問題會議，各地方政府「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，一律採區段徵收的方式開發」，此原則適用於社子島全區的土地利用，亦即不論低度或高度開發，區段徵收都是政府在取得土地時的手段，據2014年官方統計資料，社子島有83%的土地屬私有地，當中恐有一半以上的土地已由外來的地產商買下，待時機成熟後低買高賣。
所謂「區段徵收」，是指區域內土地由政府全部徵收後，重新規畫使用，達到土地整體開發利用的目的，土地部分作為公共設施、公營事業等。重點是部分土地會發回土地所有權人，在社子島上，可發回原地主40%的土地。
低度開發未必賺 高度開發未必虧
從「回本」的角度思考，低度開發未必會讓市府花得少，高度開發也未必讓市府虧得多，因為還要計入回收的財務，現行北市有「平均地權基金」，凡動用區段徵收的土地開發，就由該基金支應。
台北市士林區富洲里里長李賜福表示，低度開發後分回的土地，政府與建商就剩餘土地辦理公開標售、標租或設定地上權等方式開發，建商當然會評估建蔽率的高低來為土地開價，而低度開發的土地不得蓋超過5層樓，其土地價值自然不能與高度開發的摩天大樓土地價值相比。因此，柯市府的「生態社子島」、「運河社子島」低密開發案，雖然在開發階段，北市府相對不需要花巨資，但從標售土地中收回的土地增值金額也就少得多。
相反的，若延續郝龍斌時代的「台北曼哈頓」高度開發計畫，雖初期填土、開發成本高達700億，但事後也能從建商口袋中賺回土地增值帶來的財政收入，故有部分當地居民及市府內人士認為，若從財務平衡的角度出發，或許高度開發，才是對北市府財政有助益的。至於低度開發賺或虧多少？高度開發賺或虧多少？都還有待市府專業幕僚團隊的精算後才能得知。
不過，對一個地區的開發也不是只有財務平衡的觀點，尚有發展潛力與環境承載力的生態觀點，有賴正在進行的社子島環評作業提出專業的報告，此外，還有老宅歷史建物的保存、保護老樹等，財務只是其中一項的考量因素。 （相關報導： 0元房租、1元棒棒糖 社子島禁建頹敗44年 ｜ 更多文章 ）
