北市拼「公保捐地制」落日,河川地換容積卻開暴利後門

2017-05-16 08:30

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台北市擬取消公地換容積制,但卻又開了河川地換容積窗口,圖為基隆河汐止段。(資料照片,顏麟宇攝)

台北市擬取消公地換容積制,但卻又開了河川地換容積窗口,圖為基隆河汐止段。(資料照片,顏麟宇攝)

台北市近期就公園、既成道路等「公共設施保留地」,力拼全面走向「代金制」,但就在柯文哲市府稱公保地「捐地換容積」制,產生諸多不可控亂象,有意任其於今年6月底全面落日時,北市府卻已著手另一波河川區私地的「捐地換容積」制度籌備。河川區未來也將可透過「捐地」給政府換得容積,在「公保地」捐地落日的當前,仲介也將順勢轉移至「河川地」,恐掀起另一波市政府口中的「亂象」。此外,因財務短缺而改以「被創造出來的容積」補償私地主,容積最終落入建商手中蓋建案,也可預見將持續加重城市容積負載,加劇擁擠、都市防災、交通、容積失控等都市管理難題。

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內政部於2014年完成修改《水利法》,根據該法第82條,水道治理計畫線或周邊土地,為了作為河川治理與防洪需求,致無法使用之私有土地,應由政府徵收,但在尚未辦理徵收前,得依照《都市計畫法》第83條以容積移轉的方式處理,也即所謂的「捐地換容積」制度,而北市府曾於2002年統計,現有河川劃定區達108公頃。

政府以容積補償河川地,仲介、建商先買下獲暴利

簡言之,為了防洪保水等公眾利益,政府有義務在河川區的土地作容積的限制,但此作法,不可避免地讓河川區的私地主在處分自有土地時,權利受到剝奪,政府基於對個人權利的保護,按理應給予私地主補償,最直接的方式是由政府編列公務預算,「徵收」河川地,但困於實務上公部門的財政困窘,因此,政府改將地主應得的補償以「容積」方式給予。於是,政府鼓勵河川區的私地主,把手上的地「捐」給政府,換得「容積」作為補償。

但地主非建商,要容積做什麼?於是就出現了一群職業仲介,說服地主將手上的地轉賣給仲介,仲介再賣給有容積需求的建商,改由建商「捐地」給政府,換得容積,再將手頭上的容積灌加到新建案中。

而當中為外界詬病的是,在利益驅使下,建商往往會將容積加放到豪宅區地段,極大化每單位容積可獲得的報酬,仲介身為買賣結構的一環,也更有誘因向地主們遊說賣地,特別是在河川區捐地政策尚未上路,卻已可預知即將實施的當前,私地主往往會因獲得資訊的速度沒有仲介來得快,淪為土地買賣關係中的弱勢方。

柯文哲市府積極推動公保地「全面代金制」,目的要讓「捐地換容積制」造成的暴利落入中間人的問題消失,但河川地的「捐地換容積」如今又即將上路,形同政府在東邊關了一扇門,西邊卻又再度打開。

一坪河川地可換一坪豪地,建商參與誘因大

對此,都發局話講得保守,不願正面承認將會有此現象,稱相關配套仍在規劃中,尚不完備,但詢及台北市不動產公會、估價師公會,甚至是不動產融資業者,均認為仲介由公保地轉移到河川區私地的現象,已可預見。

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北市府打算開放河川地換容積,己有建商先搶入,準備換豪宅區容積,圖為帝寶豪宅。(資料照片,余志偉攝)

一名王姓不動產融資業者表示,不論是1坪河川地換1坪容積,或換更少的容積,對建商而言,都有誘因參與河川區的捐地容移,因為建商會選擇將捐地換來的容積,疊加到利潤極大化的地段與建案中,舉例言,1坪的河川地與1坪的信義區豪宅,兩者的價值相差極大。他也認為,由於河川地的容移尚未上路,而公保地的捐地容移將落日,如此,仲介勢必轉向,他們的訊息往往較地主來得快與充足,因此,若此時出手,恐讓不知情的地主遭誘以低價賣地,過程中蒙受受損失。

不動產估價師公會理事長郭國任,就政府公布的「捐地-容積」換算公式表示,應在計算公式中,代入「合理利潤」及「風險補貼」的考量,得出一個「有誘因」的「捐地換容積」公式。而建商也會為了利潤極大化,選擇公式中「送出基地土地公告現值」大者,並試著找到「接受基地土地公告現值」低者,讓最終得出的「接受基地移入容積」數值,盡可能大。

20170515-河川地「捐地換容積」公式
河川地「捐地換容積」公式

對於河川地「捐地換容積」恐引來諸多亂象,都發局坦言還需要研議,也希望能比照公保地,以「全面代金換容積」取代,但因事涉中央的《水利法》,修法將牽動全國,可能性不高,因此,北市也不排除訂定自治條例或規則因應。

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