房價會飆升還下降？房屋虛坪改革拚明年上路！公設比有望降5%

為回應長期以來民眾對「公設灌水」與虛坪計價的不滿，內政部預計明年1月修法上路。此次改革主軸聚焦於將電梯空間排除計容積範圍，並規定未購買車位者不需負擔車道坪數，預估公設比將可望下降約5個百分點。內政部強調，新制將朝「實坪實售」邁進，並限制社區管委會使用空間，提升房市透明度與購屋公平性。

虛坪制是什麼？

目前台灣採用的虛坪計價制度，將主建物、陽台、雨遮以及公設通通納入總坪數，導致實際可用空間大打折扣。以台北市為例，購買30坪新屋，其中可能有10％至12%為虛坪，形同購屋者用高價支付不具實用價值的空間。由於實際價格常以「每坪單價」為主，虛坪灌水已成變相推升房價的重要原因之一。行政院與立委接連指出，若房價計算方式不透明，民眾將難以合理取得居住權益。

實坪制是什麼？

實坪制主張回歸居住空間本質，只將室內實際可使用面積（如客廳、廚房、衛浴等）納入房屋坪數計算，不再含括公設坪數。這種制度已廣泛被美國、英國、日本、澳洲等國採用，能有效避免房價灌水，讓買賣雙方更清楚房屋真實價值，也有助與國際房市單價接軌。內政部長劉世芳指出，未來修法後，實坪制度將成新制基準，確保購屋者所見即所得。

改為實坪制的三大潛在影響

一、新舊制並行恐造成公設使用不公

在實坪制全面實施初期，可能出現市場上同社區新舊住戶分別採虛坪與實坪制度計價的現象，對買賣雙方與政府稅收制度造成挑戰。例如購買中古屋的民眾若未被計入公設，但仍享有社區共用設施，將引發公平性爭議。如何明確界定權利義務、同步修訂登記與資訊揭露制度，將是政府政策落實的下一步關鍵。

二、短期內恐推升單價、建商成本轉嫁買方

改革雖有助壓縮虛坪比例，但也恐帶來價格面的調整壓力。由於公共設施建造成本仍存在，未來建商若無法分攤至總坪數，將可能直接反映在每坪價格上，導致實坪單價顯著上升。專家提醒，若無相應價格調節機制，新制可能讓購屋門檻短期內再度墊高。 （相關報導： 2025地價稅懶人包》何時繳納、要繳多少？5大自用住宅用地優惠條件一次看！ ｜ 更多文章 ）

三、衝擊現有屋主財產權與貸款條件

若全面改採實坪計價，現有屋主登記的總坪數將因去除公設而縮減，例如原80坪房屋在新制下僅剩52坪，恐影響現有房產價值認定與後續房貸鑑價額度。銀行依面積估值的模式亦將調整，房屋淨值降低可能使可貸金額縮水，進一步影響資金周轉與購屋能力。