建商價格放軟,提高買方出手意願

2020-05-07 18:58

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4月開賣的建案數量較多,且部分舊建案議價空間稍微擴大,房市買氣小幅回溫。(郭晉瑋攝)

4月開賣的建案數量較多,且部分舊建案議價空間稍微擴大,房市買氣小幅回溫。(郭晉瑋攝)

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,2020年4月總分為31.0分,較3月份(30.7分)增加0.3分,雖然該分數已連續兩個月上揚,惟對應燈號仍為藍燈,已連續五個月亮出藍燈。

進一步來看,風向球六大觀察指標的表現不一,預售屋推案量、來人與成交組數等三項分數上揚,成屋供給量、廣告批數持平,僅議價率一項分數下挫。住展雜誌研發長何世昌表示,因4月開賣的建案數量較多,且部分舊建案議價空間稍微擴大,吸引民眾出手買房,房市買氣小幅回溫,風向球也因而慢慢往黃藍燈挺進。

建商推案趕進度,但銷售信心卻無上升跡象

4月預售屋建案推案量達6百餘億元,案量達15億元以上的預售指標案有台北市-松山「松蔦青語」、信義「宏築信義」與「達欣.信義文華」、士林「士林一品」、新北市-板橋「麗寶北歐莊園-瑞典月灣」、土城「家泰明心」、新莊「副都新庄」與、「築億築藝」、三重「河家歡」、土城「家泰明心」、泰山「明日城2」、八里「合嘉快意人生」、桃市-中壢「日勝新京站」、龜山「新A7」、竹市-東區「美麗華大方」、竹縣-竹北「豐謙Vita」與「優創客」等建案。

4月新釋出的成屋供給戶數接近7百戶,與3月水準相當,單一案量達15億元以上的指標案則有新北市-新店「璞御」、三重「喜福匯NO.5」與「捷仕堡II」等建案。

由於4月份國內武漢(新冠)肺炎疫情趨緩之故,今年房市329檔期在3月份上半場推案平淡,到了4月下半場推案量能湧現,推案潮將延續到520檔期。雖然推案量變多,但業者的銷售信心卻沒有上升的跡象,釋出的報紙廣告量不足0.5萬批。

4月最後兩周來人與成交數才逐漸好轉

在4月來人組數與成交組數方面,住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數回升至21.1組/周,較3月(18.9組/周)成長2.2組/周。另外,4月成交組數則約為1.9組/周,較3月(1.6組/周)增加0.3組。北台灣新建案市況在4月前兩周,大抵延續3月份疲弱走勢,買氣比較清淡,到了4月最後兩周來人與成交才逐漸好轉。推測或許也與國內疫情起伏有某種程度關聯。

4月首購市場警示燈已亮,小宅建案買氣不如預期,可能跟近期就業市場表現不佳有關。(新新聞資料照)
4月首購市場警示燈已亮,小宅建案買氣不如預期,可能跟近期就業市場表現不佳有關。(新新聞資料照)

何世昌分析,4月份市況上揚的關鍵之一與首度開賣的建案量較多有關,因初登場的建案新鮮度較高,且建案開賣前普遍接受客戶預約,所以公開時能夠有效挹注成交量。另一部分,則與業者價格放軟有關;由於特定建商與銷售一段時間的建案,成交價格已經沒那麼堅持,買方比較能談到好價格,因此提高買方出手意願。

市場狀況變化詭譎,後市仍難料

雖然4月份推案量上升,市況也同步走揚,但仍有一些面向值得注意。首先,剛性需求並未如預期堅不可摧,反而持續萎縮,尤其是4月首購市場進一步下滑,雖然下滑幅度不大,但首購市場警示燈已亮,小宅建案近期買氣並不如預期。推估其原因,應該是跟近期就業市場表現不佳息息相關;當首購族對就業或轉職有所疑慮時,會比較不敢出手買房。另一部分,或許與首購產品單價普遍偏貴脫不了關係。

雖然剛性需求意外縮手,但投資置產需求卻在增加,似乎不受疫情影響。推測其背後因素,可能是市場資金過剩而利率又極低,借貸的資金成本不高,投資人轉進房地產的意願升高。

何世昌進一步指出,近期市場上買方「撿便宜」的心態濃厚,未來市況表現與建商讓利與否息息相關;雖然4月有些建案暫時讓利,但是否會形成降價風潮似乎還很難說,恐怕要再拉長時間觀察。

六大指標分數與燈號對照
六大指標分數與燈號對照

 

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