黃瓊瑩、陳明吉觀點：社會住宅不能只看戶數，住宅資源更應精準配置

賴清德總統於選前曾承諾新增13萬戶社會住宅，然而，行政院今年7月修正公布新版「百萬戶租屋家庭支持計畫」，至2032年政府直接興辦的社會住宅目標為15萬戶，若扣除前期已完成及既有約12萬戶，實際新增量僅約3萬戶，與選前承諾的13萬戶存在明顯落差，引發外界對社會住宅政策能否如期落實的質疑。此外，中央政府規劃自2028年起停止補助地方政府非自償性經費，勢必對地方政府推動社會住宅產生重大衝擊。社會住宅屬於長期公共建設，若中央因財政壓力調整補助政策，卻將財務責任轉嫁地方，恐削弱地方政府推動居住正義的能力，也不利於住宅政策的穩定性與延續性。

政府原先提出的「百萬戶租屋家庭支持計畫」以25萬戶直接興辦社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼為政策藍圖。依內政部統計，截至2026年7月底，全國社會住宅累計達126,656戶，約佔住宅存量1.32%，其中包括已完工46,765戶、興建中65,255戶已決標待開工14,636戶，另有22,704戶尚在規劃階段，合計約14.9萬戶；同期社會住宅包租代管有效契約數達116,390戶；而租金補貼戶數已突破71萬戶。目前住宅政策的重心，其實已逐漸由直接興辦社會住宅，轉向包租代管與租金補貼等居住支持措施。

然而，社會住宅政策不能只看達成多少「戶數」，更應回歸政策本質，檢視受益對象、公共資源配置效率及財政永續性。現行《住宅法》規定「社會住宅提供至少40%比率出租予經濟或社會弱勢者」。未來可研議提高弱勢保障比例，使有限資源優先照顧在一般租屋市場中面臨租屋歧視、租金負擔過重或居住不穩定的族群。社會住宅包租代管制度，目前約五成比例屬於經濟或社會弱勢家戶，但包租模式僅占約25%，代管模式則高達75%，建議應提高房東參與包租的誘因，降低其租賃風險，資源應更聚焦於弱勢者；此外，300億元中央擴大租金補貼政策，主要協助具有一定所得收入、但面臨租金壓力負擔的中低所得及一般租屋家庭，目前經濟或社會弱勢家戶申請比例約兩成，未來應朝精準資格認定與分級補貼方向調整。

從國際經驗觀察，法國、比利時、日本均透過租賃中介、住宅安全網及政府租賃等制度，鼓勵私人房東將住宅提供給弱勢族群的居住選擇。然而，包租代管本質上仍屬「租賃服務」，並不等同於政府擁有長期運用的公共住宅資產，因此，社會住宅興辦仍有其必要性。惟面臨土地取得困難與財政負擔日益沈重的壓力。國際上多透過容積獎勵、土地政策、開發成本減免及行政誘因等方式，鼓勵開發業者共同提供公益住宅，核心精神在於建立利益共享與成本分攤機制，而非單靠企業承擔公益責任。因此，臺灣未來推動「容積換公益」或擴大民間參與住宅供給，關鍵不在提高容積獎勵，而在於建立兼顧公共利益與市場誘因的制度設計。住宅政策應從短期補貼走向長期制度，逐步建立弱勢優先社會住宅、中低所得以包租代管及租金補貼支持、一般家戶回歸市場機制的住宅階梯制度，才能真正落實居住正義。 （相關報導： 大寮社宅申請爆量！384戶吸引1,202件申請　超額逾3倍、10/23公開抽籤 ｜ 更多文章 ）

＊作者為國立政治大學商學院信義不動產研究發展中心研究員、國立政治大學財務管理學系教授