台灣房市陷死局？研究員批台灣制度最大弊病：買不起、租不穩、社宅又不蓋

內政部日前調整「百萬租屋家庭計畫」，傳有意下修社宅興建數量，被民間團體OURs都市改革組織批評跳票，興建社宅數從13萬戶變3萬戶。而筆名「洛書」的OURs政策研究員廖庭輝今（25）日直言，台灣的持有房子的成本低到荒謬，包租代管也不能互相取代社宅，「買不起、租不穩、社宅又不蓋，三條路同時被堵死。」

洛書在臉書發文表示，13萬戶社宅縮成3萬戶就是徹底跳票，不是做不到，而是不想做。當初競選時已經盤點出可蓋8萬多戶，之後又盤到260處、約9.6萬戶，連不足的土地也透過整體開發區留設5%/3%的方式處理。既然土地、財務、量能問題當時都知道，現在再拿「空屋很多、土地不足」當理由，只剩兩種可能，不是當初騙人，就是當初的盤點都是亂寫。

洛書提到，台灣社宅比例低，最大的原因就是起步太晚，而且政策沒有累積。韓國從1980年代末就持續興辦，日本戰後一路累積，荷蘭更是百年制度；台灣直到2010年前後才真正開始把社會住宅當成政策推動，第一批蓋好又是更後面的事。現在好不容易開始累積，卻又自己踩煞車。

洛書指出，台灣不是房子不夠，而是房子太多、卻進不了市場。韓國首爾的問題比較接近供給不足，台灣卻有大量低度使用住宅，真正問題是空屋沒有被逼進租賃市場，所以不能照抄國外「一直增加供給」的政策邏輯。

洛書說，台灣現在的稅制，某種程度上是在「懲罰出租、鼓勵空屋」。自用住宅要享有房地合一稅400萬元免稅額與優惠稅率，6年內不能出租；對屋主來說，出租幾年賺到的租金，可能還比不上未來賣房損失的租稅優惠，於是最理性的選擇反而是「放著不租」。

洛書強調，持有房子的成本低到荒謬，甚至可能比養一台車還便宜。房屋稅、地價稅的稅基嚴重偏離實價，導致房子放著沒有使用也幾乎沒有成本，自然缺乏把空屋釋出的動機。

洛書認為，空屋政策不能只有棒子，也不能只有蘿蔔，而是兩個都要。對願意長期穩定出租的房東，應給交易稅或持有稅優惠；但都會區房屋如果長期空置，就應課徵真正有感的空屋稅。核心邏輯是「有使用就獎勵、浪費住宅資源就懲罰」，而不是像現在反過來。

洛書表示，社會住宅跟包租代管完全不能互相取代。如果政府承諾婚育家庭可以住12年，私人房東根本不可能保證12年不收回、不漲租；代管約甚至多半一年一約，本質上還是私人租屋市場。真正能提供長期、穩定居住權的，只有政府持有的直接興辦社宅。

洛書稱，包租代管甚至比自建社宅更貴，政府要同時補貼房東稅優與修繕、房客租金，又要付業者管理與開發費；相較之下，自建社宅雖然前期投入高，但之後有租金收入、可以償還融資，50年後仍保留土地與住宅資產。 （相關報導： 不忍了！王惠美放生鄭麗文、魏平政　深藍名嘴怒轟：妳這叫要卸任了賞口飯來吃 ｜ 更多文章 ）

洛書強調，「自建社宅是增加國家資產，租補與包租代管是購買服務」，這兩種財政邏輯完全不同。自建社宅50年資金回收率可達64%左右；租金補貼與包租代管的錢則是每年支出、停止補貼效果就消失，因此不能只看當年度支出高低。

洛書說，租賃條例修法退縮，不是技術問題，而是利益與價值選擇。政府2025年才公開承諾三年承租保障與續租漲幅限制，到了2026年又說沒有共識；如果「保障租客會降低出租意願」這些問題早就存在，那去年為什麼敢承諾？真正的問題是碰到房東與相關產業壓力後，政策天秤倒向哪一邊。

洛書直言，買不起、租不穩、社宅又不蓋，三條路同時被堵死。很多年輕人現在在核心都會區買不起，十年後也未必買得起；被迫租屋，卻是一年一約，不知道明年會不會被趕、會不會暴力漲租。最後唯一可以提供長期穩定居住的社宅，政府又下修興辦量。購屋、租屋、社宅三個政策是一起卡死的。

洛書認為，如果租屋制度真的夠穩，高房價本身的民怨反而會下降，甚至可能加速房價修正。因為大家不再被迫二、三十歲就一定要買房；有人可以選擇買房，有人可以安心租一輩子，居住需求被分流之後，購屋市場的剛性需求與投機空間都會下降。

洛書喊話，住宅改革不會有「成功完成」的一天，但每往前推一步都有意義。用「算圓周率」來比喻，π永遠算不完，但多算出一位仍然有意義。住宅改革也是一樣，從《住宅法》、租賃專法，到消保法逐步適用租屋關係，都不是一次完成，而是一點一點把保障範圍往外推。

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