許多父母到了退休階段，會開始思考如何把名下房產留給子女。不少人第一個念頭就是：「把房子直接過戶給孩子就好了。」
但房子移轉並不是單純把所有權人換名字這麼簡單。不同過戶方式，可能涉及贈與稅、土地增值稅、契稅等費用，甚至同一間房子，選擇不同方式處理，最後產生的稅務成本可能差距很大。
房產要留給子女，常見方式主要有「贈與」、「買賣」與「繼承」3種。究竟哪種方式比較適合？又有哪些地方容易忽略？一次整理給你看。
方式1：直接贈與房子給子女，可能涉及贈與稅
最直覺的方法，就是父母在生前將房屋、土地無償移轉給子女。
不過，贈與不動產並不代表完全沒有稅負，可能涉及：
- 贈與稅
- 土地增值稅
- 契稅
- 登記相關費用
其中，最受關注的就是贈與稅。
目前贈與稅每位贈與人每年免稅額為244萬元，也就是同一人在同一年度贈與他人財產，合計價值未超過244萬元，可免課贈與稅；超過免稅額部分，則須依規定申報並按級距課徵。
不過要注意，房屋贈與的課稅價值，並不是直接按照市場成交價格計算，而是依房屋評定標準價格、土地公告現值等規定認定。
因此，有些人以為「房子送給孩子最簡單」，但實際上仍需要評估整體稅負。
另外，土地贈與時，原則上不適用自用住宅用地優惠稅率，通常需依一般規定計算土地增值稅；若有特殊情況，仍應依主管機關規定確認。
方式2：用買賣方式過戶給子女，付款紀錄是關鍵
除了贈與，也有父母選擇以「買賣」方式將房子移轉給子女。
不過，親子間買賣並不是簽訂契約就一定能被認定為真正交易。
依財政部說明，二親等以內親屬間財產買賣，如果無法提出確實支付價款的證明，或資金來源實際仍由父母提供，可能被認定為贈與。
例如，父母名義上把房子「賣」給孩子，但孩子沒有實際付款，或購屋資金其實是父母另外提供，就可能被國稅機關認定為以買賣形式進行的贈與。
此外，如果親子間交易價格明顯低於一般市場行情，也可能被認定有贈與情形。
因此，若採用買賣方式移轉，建議保留完整資料，包括：
- 子女付款紀錄
- 銀行轉帳證明
- 資金來源資料
- 買賣契約文件
- 交易價格合理性相關資料
避免日後產生稅務爭議。
方式3：等未來由子女繼承，可能降低部分稅負
另一種方式，是父母不在生前移轉，而是在過世後由子女依法繼承。
繼承取得房地產時，通常不課徵土地增值稅，也不課徵契稅，但仍需視整體遺產價值判斷是否涉及遺產稅。
目前遺產稅有免稅額規定，是否需要繳納遺產稅，仍須依被繼承人的全部遺產價值、扣除額及相關規定綜合計算。
對部分家庭而言，如果未達遺產稅課徵標準，繼承可能比生前贈與更單純。
不過，繼承取得房屋後，未來若出售，仍可能涉及房地合一稅等相關稅務問題，因此不能只看「繼承當下不用繳哪些稅」，也要考量長期規劃。
房子送子女，別忽略「誰負擔稅費」也可能影響贈與額
不少父母會想：「孩子剛開始工作，土地增值稅、契稅我一起幫他付。」
但這個做法也要注意。 （相關報導： 軍公教明年不只加薪，退休金也變多了！行政院拍板「公務員月退金調幅」，1類人每月多領2000元 ｜ 更多文章 ）
如果由贈與人代為負擔受贈人的相關稅費，部分情況可能被認定為父母另外贈與一筆財產，需計入贈與總額計算。
