虛坪改革害車位變貴！1新制恐變「戶戶強制購買」房價、實坪變化一次看 | 周育信

內政部拍板推動「虛坪改革」，同步研修《公寓大廈管理條例》與《建築技術規則》。國土管理署長吳欣修指出，政策落地後新案公設比可望下修約5％，市場將由「單價迷思」回到「總價考量」。今年9月底前預告修正、10月中正式公告，最快明年1月上路；為避免市場震盪，將設過渡條款，特定時點前請領建照或已報核的都更、危老案件得適用舊制。究竟虛坪改革細節為何？是否會影響房價？本文為您深度解析！

房產專家如何評論虛坪改革？

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虛坪改革研議報告中，規劃將電梯納入免計容積項目、限制管委會使用空間，並將停車位與車道空間改列為專有產權，讓未購車位者不必分攤車道面積。房產專家何世昌指出，改革優點在於降低虛坪，使坪數更實用，但因車位登記改為專有並有獨立權狀，車位售價恐調漲，甚至可能出現戶戶強制購買情況；其中台北市因車位坪數大、車道多已計入車位，改革影響有限，中南部車位坪數偏小則更有感，他同時提醒，此次修法也潛藏爭議，例如車道雖屬專有產權，但仍須開放給所有住戶使用，意味買車位與車道者仍需無償提供其他住戶通行，恐成為後續爭論焦點。

虛坪改革改了什麼？電梯為何改成免計容積？

內政部將修正《建築技術規則》設計施工篇第162條第一項第2款，一般電梯納入免計容積。在高齡化社會，電梯被視為必要設施，列入免計容積有兩個效果：

充實免計項目但避免被挪用——兼顧居住需求與管制濫用；
挪出可配置空間——把真正可用的室內面積保留給住戶而非堆疊公設。

同時新增第162條第一項第2款第2目：管委會空間總容積上限為1％，並保障小基地（基本需求20㎡、上限100㎡，不足得補足差額），避免公共空間失衡、侵蝕實用面積。

虛坪改革提到的停車位「獨立權狀」是什麼？只在社區內能賣？

改革第二斧，直指停車空間：停車位改列「專有部分」並可核發「獨立權狀」，但僅限社區內買賣、須無償提供住戶通行，並以車格計算基地持分。地政司長林家正說明，不買車位者不再分攤車道等停車相關公設；買車位者才負擔對應成本。如此可區辨機電、梯廳等維生公設與停車設施，既不影響逃生安全，也讓付費更公平。相關《公寓大廈管理條例》修法預計10月底送行政院，力拚本會期審議，並設緩衝宣導期與正式施行日切分新舊制。

虛坪改革公設比真的會降？建商坪數會「縮水」嗎？

內政部內部試算與產業座談結論一致：整體公設比可望下修約5%。重點是透過「差額轉入專有面積」重整結構，總面積不變，把原屬模糊或膨脹的「虛坪」回歸「實坪」，建商總銷售坪數不受影響，但坪數構成更誠實。吳欣修強調，這並非「砍面積」而是「調面積」，市場將更透明，交易話語權回到總價與使用價值。

虛坪改革會不會影響房價？單價會漲、總價會跌嗎？

在虛坪被剔除後，權狀面積的分母縮小，帳面單價自然會上升，因此許多人會覺得每坪價格變貴。不過，土地、建材、人力與品牌等成本並未因此消失，建商也可能將公共設施與機電的費用攤回室內實坪，總價並不會因此下降，這代表房市可能不會出現整體性的價格大跌，只是計算方式更透明，部分高公設或浮誇設施社區可能因溢價空間被擠出而面臨重估，而地段稀缺或品牌強勢的產品仍然能維持總價。內政部強調，這項改革「對房價不會有太大影響」，市場將逐漸從單價迷思轉向以總價與可用空間為主要參考。

一張表看懂「虛坪改革」重點與時程

虛坪改革涵蓋容積計算、停車空間、公共設施比例與過渡條款等多面向，目的在於讓市場資訊更透明，買方權益更清楚，建商銷售結構也更合理。主要重點可整理如下：

容積計算：電梯納入免計容積，管委會空間總容積設上限一％，小基地保障二十平方公尺並訂上限一百平方公尺。
停車位：列為專有部分並可核發獨立權狀，但僅限社區內買賣，費用由買位者分攤。
公設比：試算可下降約五％，建商總銷坪數不變，但面積組成更誠實。
過渡條款：既有案維持舊制，新案依公告時間上路，避免市場短期震盪。

什麼是「虛坪」「實坪」？購屋族如何買房才省？

所謂的實坪，是住戶實際能使用的專有面積，包括室內空間與附屬空間；虛坪則是權狀計入但非住戶專屬的空間，例如梯廳、走廊或管委會用地。虛坪改革的重點在於讓買方明確知道自己買到的是什麼，避免公共空間被過度膨脹或濫用，同時透過停車位權狀化使成本分配更合理。改革方式並不是縮減總面積，而是將部分差額轉回專有面積，讓住戶能實際掌握更多可使用的比例。

在新制下，公設比例過高或設施過於浮誇的社區，原本的溢價空間將受到壓縮，價格必須回歸更合理的水準，小坪數產品因登記面積縮小，單價上漲的感受會更明顯，但總價未必會增加，市場將重新把焦點放在動線設計與居住機能，至於地段稀缺或品牌力強的產品，即使公設比被壓低，總價依舊能維持，預售案在新舊制銜接期可能會面臨買方觀望，因此建商必須加強資訊揭露，以降低市場疑慮。

購屋人在新制之下，選擇方式也要有所調整。首先，要以總價與可用面積為核心，將權狀面積、實際使用面積與停車位專有權分開計算，再推算每坪的實際單價。其次，應仔細檢視公共空間是否必要，包含管委會空間的規模、設施維護成本與日後分攤機制。最後，要特別注意時程與過渡條款，確認購買的建案是依舊制還是新制交屋，以避免因規範差異而出現爭議或落差。（相關報導：遺產稅怎麼省？律師蘇家宏曝「5大迷思陷阱」股票、房產、保險一次解析｜更多文章）

虛坪改革政策風險在哪？為何仍需「關門條款」？

這場制度變革涉及契約、估價、稅務與金融放款，對市場影響深遠，因此必須設置關門條款。此舉可防止建商在新制上路前大量搶送設計以規避規定，也能避免施工與設計集中在短時間內造成行政塞車。對金融機構、地政登記與估價單位而言，這也提供了調整作業流程的緩衝。真正的挑戰在於制度落實，包括免計容積的邊界界定、管委會空間的審查機制，以及停車位權狀化後的通行權與共有部分管理，都必須清楚規範，否則將衍生更多爭議。